収益物件をスムーズ＆高額売却！成功のためのポイントとは？
収益物件の売却タイミングは市場動向を見極め、適切な価格で売却することが重要です。物件の査定、媒介契約、立地や入居率の確認が必要で、信頼できる不動産会社を選ぶことが成功のカギです。
目次
市場動向を把握する！収益物件の適正な売却タイミングとは？
不動産投資において収益物件の売却タイミングは資産価値を最大化する重要な要素です。市場や金利、需要と供給を見極めることで、有利な条件で売却できる可能性が高まります。
◇マンション価格は上昇が続いている
首都圏の中古マンション市場では、2014年以降、単価と成約価格が上昇しています。特に2021年以降の伸びは顕著で、2024年には㎡単価76.88万円、成約価格4,890万円を記録しました。
低金利環境や都心回帰、インフレ期待、建築コスト上昇が背景にあり、需給バランスが価格上昇を後押ししています。一方で成約件数が減少した年もあり、需要の伸びに陰りが見えます。
こうした環境下では、オーナーにとって物件の売却を検討する絶好の機会といえるでしょう。価格が高水準にある今、売却を前向きに考える価値があります。
市場動向を注視しつつ、最適なタイミングを見極めることが、資産価値を最大化するために重要です。
◇需要が高まっているマンションは売り時
現在、首都圏ではマンション需要が高まっており、特にターミナル駅周辺や一等地では供給不足が続いています。このため価格上昇が続き、売却に有利な状況です。
インバウンド需要の回復で駅近エリアのホテル用地争奪戦が激化しており、新築マンションの分譲価格も上昇傾向にあります。こうした背景も、中古マンションの価値を押し上げています。
再開発が進む都市部や利便性の高いエリアでは、需要が高く今が売却の好機といえるでしょう。物件の立地がよければ、高値での売却も期待できます。
さらに、コンパクトマンションへのパワーカップルやシニア層の需要も根強く、今後も資産価値を維持しやすい物件として注目されています。
◇低金利のうちに売るのも手
長期間続いた低金利政策がマンション購入需要を支え、価格の上昇を後押ししてきました。しかし、日銀のマイナス金利解除で状況が変わりつつあります。
2024年3月以降は金利が緩やかに上昇する見込みで、一部金融機関ではすでに固定金利の引き上げが始まっています。これにより住宅購入者の動きにも影響が出る可能性があります。
金利上昇によりローン負担が重くなれば、購入希望者が減り、マンション価格の下落や売却期間の長期化リスクが高まるでしょう。売却タイミングを逃すリスクも考えられます。
現在はまだ低金利が維持され、購入意欲も高い状況です。早めの売却を検討し、資産価値の最大化を図ることが、オーナーにとって賢明な選択肢といえるでしょう。
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収益物件売却の準備はここから！売買契約から引き渡しまでの流れ
収益物件の売却には、事前準備から契約、引き渡しまで一連の流れを正確に把握することが重要です。スムーズな取引には、市場調査や物件整理、適切な媒介契約が不可欠です。
◇1.売却の準備
まず売却予定物件の市場価格を調査し、適正価格を把握しましょう。積算価格や収益価格、周辺相場の確認が、査定価格の妥当性を判断する助けになります。
また、入居状況や家賃明細、修繕履歴といった物件情報を整理しておきましょう。事前準備が整っていれば、購入希望者からの質問にも迅速に対応できます。
こうした情報を揃えることで、売却活動の信頼性が高まり、スムーズな成約につながりやすくなります。売却の成功には、丁寧な準備が欠かせません。
あらかじめ必要な書類やデータを整え、手続きを滞りなく進められる体制を作っておくことが重要です。
◇2.査定を依頼
市場価格の把握ができたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定は無料で複数社に依頼できるため、比較検討が大切です。
査定結果をもとに、媒介契約の種類を選びます。一般媒介は複数社に依頼でき、自由度が高いメリットがあります。
専任媒介や専属専任媒介は、定期報告義務があり、売却活動の進捗を把握しやすい点が特長です。どの契約が自分に合うかを慎重に判断しましょう。
物件の特性や売却までの希望期間を考慮し、自身に最適な媒介契約を選ぶことが成功への第一歩です。
◇3.媒介契約の締結
媒介契約では、不動産会社と正式に売却依頼の契約を結びます。専任系契約では、売却活動の進捗報告を定期的に受けられるため、状況管理がしやすくなります。
一方、一般媒介契約では複数の会社と契約でき、より幅広い買主にアプローチできる利点があります。
物件の人気度や売却希望時期に応じて、適切な契約形態を選びましょう。戦略的な契約選びが、スムーズな売却を後押しします。
契約締結後は、不動産会社と密に連携を取りながら、効果的な販売活動を進めることが大切です。
◇4.売却活動
媒介契約締結後、不動産会社が広告やネットを活用して買主探しを開始します。収益物件の場合、入居率や利回り、節税効果などが重要なアピール材料となります。
内覧が難しい物件では、物件の安全性や収益力を示す資料を用意し、購入希望者の不安を軽減する工夫が必要です。
資料やデータを効果的に活用することで、成約率を高めることができるでしょう。購入者に安心感を与えることが重要です。
また、物件の将来性や周辺エリアの発展可能性を強調することも、売却成功のポイントになります。
◇契約および決済
購入希望者が現れたら、価格や条件の交渉を経て売買契約を締結します。契約内容は細かく確認し、双方の認識にずれがないよう注意しましょう。
契約後は、金融機関や管理会社、設備業者など関係者への連絡・引き継ぎを速やかに行います。準備を怠らないことが大切です。
決済日には売買代金の受領と同時に、物件の引き渡しと所有権移転登記を行い、取引が正式に完了します。
取引完了後も、必要に応じて税務手続きや確定申告を忘れずに行いましょう。最後まで丁寧な対応が求められます。
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収益物件の売却価格を左右する査定のポイントと高く評価される条件
収益物件の査定では、地価、入居率、築年数、設備、周辺環境が重要な評価基準となります。それぞれのポイントを正しく把握し、事前に対策を講じることで、売却時に有利な条件を引き出すことが可能です。
◇地価
物件の所在地により地価は大きく異なり、売却価格に直結します。都心や駅近のように利便性の高いエリアでは、需要も高く査定額が上昇する傾向にあります。
地価を把握するには、公的な「地価公示」や「路線価」などを参考にするとよいでしょう。周辺相場を調査し、実勢価格を知ることが重要です。
生活利便施設が近隣に充実している立地も、資産価値を押し上げるプラス要素となります。日常生活のしやすさは購入希望者の関心を引きます。
逆に、需要の低いエリアや人口減少地域では、地価が下落しやすく査定額も伸び悩むため、売却戦略を慎重に立てる必要があります。
◇入居率
収益物件において入居率は非常に重要な査定ポイントです。空室が少なく安定した入居率を保っている物件は、収益性の高さから高評価を得やすくなります。
反対に、空室が目立つ物件では収益リスクが懸念され、買主からの評価が低くなり、結果として査定額も下がる可能性があります。
単に現時点の入居率だけでなく、賃貸契約の継続性や、周辺地域の賃貸需要も総合的にチェックされる点に注意が必要です。
長期入居者が多い物件や、地域全体の賃貸需要が高い場合には、入居率の安定性が評価され、売却活動もスムーズに進むでしょう。
◇築年数
築年数は物件の状態や将来の修繕コストに直結するため、査定評価に大きな影響を与えます。築浅物件は劣化が少ないため、高評価を受けやすいです。
築年数が古くても、リノベーションやリフォームで管理状態を良好に保っていれば、一定のプラス評価が期待できます。
耐震基準に適合しているか、建物の構造がしっかりしているかといった安全面も重要な査定ポイントとなります。
築年数だけでなく、過去の修繕履歴や管理状況を整理し、アピールできる材料を用意しておくことが売却成功の鍵となります。
◇設備
設備の充実度は、収益物件の入居率や利回りを左右する要素です。オートロックや宅配ボックスなど、人気設備が整っている物件は高評価を受けやすいです。
入居者ターゲットに合った設備が導入されているかも重要です。単身者向けとファミリー向けでは求められる設備が異なるため、見極めが必要です。
設備の新しさやメンテナンス状況も査定時にチェックされます。故障や老朽化が見られる場合は、事前に修理や交換を検討しましょう。
設備が充実し管理状態も良好であれば、入居者の満足度が向上し、結果として空室リスクを下げ、物件の資産価値も高まります。
◇周辺環境
周辺環境は、物件の住みやすさや将来性に直結するため、査定価格に大きな影響を与えます。学校やスーパー、病院が近い立地は高く評価されます。
一方で、騒音源や悪臭を伴う施設が近隣にある場合、物件の魅力が下がり、査定額にもマイナス影響が及ぶリスクがあります。
地域の治安も重要なポイントです。安心して住めるエリアであるかどうかは、購入希望者にとって大きな判断材料となります。
また、周辺地域の開発計画や人口動態など、将来性にも目を向けることで、物件の中長期的な価値をより高く評価してもらえるでしょう。
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空室がある収益物件でも高く売れる？売りにくい物件の売却対策
空室がある収益物件は売却が難しいとされていますが、工夫次第で高値売却が可能です。空室のメリットを伝え、ターゲット層を見直し、必要に応じて更地化や買取業者の活用を検討しましょう。
◇空き室物件はメリットをアピール
空室が多い収益物件は敬遠されがちですが、リフォームやリノベーションがしやすい点が大きな魅力です。自分好みに物件の価値を高めやすいため、特に不動産投資家には好まれます。
また、空室であれば内覧時に自由に物件を確認できる点もメリットです。入居者対応の手間がなく、買主が細かくチェックできるため、安心して購入を検討できる要素となります。
さらに、前オーナーとの賃貸契約がないことで、新たな入居者募集をスムーズに進めることが可能です。これにより、収益化までのスピードを早めることができるでしょう。
◇建物が古い場合は更地にしてから売却
古い物件、特に旧耐震基準の建物は、売却が難しいケースが多いです。こうした場合、更地にしてから売却することで、買主の関心を引きやすくなります。
更地であれば、買主は解体費用や手間を考える必要がないため、より前向きに購入を検討できます。特に土地活用を希望する層には魅力的に映るでしょう。
都心部では土地の希少性が高いため、更地の方が高額で取引されることも少なくありません。建物付きよりも需要が見込めるため、更地化は有効な戦略です。
◇不動産買取を検討
通常の仲介では売却に時間がかかることもありますが、不動産買取を利用すれば短期間で現金化が可能です。特に早期売却を希望する場合に適しています。
買取業者はリフォーム不要で物件を引き取るため、売主側の負担が少なく済みます。費用や手間をかけずに売却できる点が大きなメリットです。
ただし、買取価格は相場より低くなる傾向があるため、慎重に検討する必要があります。複数社に見積もりを依頼し、納得できる条件で売却しましょう。
◇ターゲット層を再考する
空室物件を高値で売却するには、初心者投資家や一般法人をターゲットにするのが有効です。初心者投資家は相場観が浅いため、魅力をしっかり伝えることが大切です。
営業トーク次第では、相場より高い価格でも購入してもらえる可能性があります。物件の強みを具体的にアピールし、購入意欲を高めましょう。
一般法人は節税効果を重視して物件を購入するケースが多く、キャッシュフローより経費計上の利点を求めます。条件次第では高値売却も十分に狙えます。
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収益物件の売却で失敗しないための注意点
売却で失敗しないためには、ローン残債の確認や物件査定方法、媒介契約の選び方が重要です。一棟物件の分割売却やオーナーチェンジ物件の査定にも注意し、専門家に相談することで成功に近づきます。
◇物件や不動産会社の得意分野によって最適な媒介契約を選ぶ
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。専属専任媒介契約は、一社にしか売却を依頼できませんが、手厚いサポートが期待できます。専任媒介契約も同様ですが、自己発見取引が認められています。
一般媒介契約は複数社に依頼できるため広く買主を探せますが、不動産会社のモチベーションが下がる可能性があります。物件の特徴と不動産会社の得意分野を踏まえて契約形態を選びましょう。
スムーズな売却を目指すためには、物件の種類や所在地、市場の動向に応じた媒介契約の選択が非常に重要になります。
◇オーナーチェンジ物件は査定方法が変わる
オーナーチェンジ物件の査定には「収益還元法」が用いられます。この手法は、物件の将来の収益力をもとに価格を決定するため、実際の賃料収入や利回りが重要なポイントです。
一般的な物件査定では築年数や立地が重視されますが、オーナーチェンジ物件では収益性が最大の評価基準となります。空室リスクや家賃下落リスクも考慮されるため、現状の収益力を正確に把握することが大切です。
売却前には、賃貸借契約書や家賃明細などを整理しておき、買主に物件の収益性をアピールできるよう準備を整えておきましょう。
◇一棟の物件を分割して売る場合は手間と費用が増加
一棟の収益物件を分割して売却する場合、区分登記を行う必要があります。区分登記とは、建物を一部屋ずつ独立した所有権にする手続きで、土地家屋調査士への依頼が必要です。
区分登記には数十万円単位の費用がかかり、部屋数が多いほど負担も増えます。さらに、管理規約の作成や建物の修繕積立金の設定など、運用面での準備も求められます。
分割売却によって販売価格を引き上げられる可能性もありますが、事前に手間とコストを十分に見積もり、慎重に計画を立てることが成功のカギとなります。
◇ローン残債を確認
物件を売却する際には、ローンの残債を必ず確認しておきましょう。売却価格がローン残債を下回ると、オーバーローンとなり、手元に負債だけが残るリスクがあります。
オーバーローンを防ぐためには、できるだけ高く売却する必要があるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を見極めることが大切です。
また、金融機関との相談も早めに行い、残債の清算方法や抵当権抹消手続きについて事前に把握しておくことで、売却手続きがスムーズに進みます。
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収益物件の売却では不動産会社選びが重要！信頼できるパートナーの見極め方
信頼できる不動産会社を選ぶことが、物件の理想的な価格での迅速な売却を実現する鍵です。売却実績やサービスの充実度、査定根拠などをしっかりと見極めることが、成功に繋がります。
◇収益不動産の売買実績が豊富か
収益不動産を取り扱った実績が豊富な不動産会社は、過去の経験を活かして売却活動をスムーズに進めます。特に、物件の種類ごとに異なる市場特性やターゲット層に精通していることが重要です。マンション、アパート、一戸建て、それぞれに適した販売戦略を立てることが求められます。
豊富な売却実績がある不動産会社は、具体的な市場動向を把握し、売却活動のタイミングや適正価格を提案してくれます。これにより、物件の魅力を最大限に引き出し、希望価格での売却を実現する可能性が高まります。
また、収益不動産の取り扱いに慣れている会社は、投資家目線での価格設定やアプローチが可能です。市場のニーズを理解しているため、適切な戦略を提案し、成功に繋がりやすくなります。
このように、収益物件に特化した実績が豊富な不動産会社を選ぶことが、理想的な売却を実現するための重要なステップとなります。
◇サービスやサポートが厚いか
収益物件を売却する際、単に買取業者に物件を売却するだけではなく、充実したサポート体制が整っているかを確認することが重要です。優れた買取業者は、売却後のサポートも含めて、安心して取引を進められる体制を提供しています。
特に築年数が古い物件では、リフォームや立ち退き解体の選択肢も考慮する必要があります。業者がこれらの選択肢を明確に提示し、各手続きのメリットやデメリットを説明してくれることが信頼の証です。
また、居住者や周辺住民への配慮も重要です。リフォームや解体作業が発生する場合、業者が適切な手配を行い、トラブルなく進めることが求められます。
複数の業者から査定を受け、サービスやサポートが手厚い業者を選ぶことで、円滑に売却を進めることができるでしょう。
◇査定の根拠が明確か
査定の根拠が明確な不動産会社を選ぶことが、収益物件の売却には欠かせません。査定には、周辺相場や利回り動向、融資状況などのデータを基にした明確な根拠が必要です。
査定結果が不十分な根拠に基づいていると、物件の価格が相場よりも低く設定され、売却が長期化するリスクがあります。また、適正価格での売却を実現できない可能性も高まります。
売却後に納得のいかない結果となるのを避けるためには、収益還元法や積算方式といった明確な査定手法を採用している会社を選ぶことが重要です。
このような査定方法を説明し、データに基づいた価格設定を行っている不動産会社を選ぶことで、納得のいく売却価格を得られる可能性が高まります。
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収益物件売却でおすすめの不動産会社3選
収益物件の売却は手続きや交渉が複雑なため、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。高額な取引であることが多いので、最適な売却方法を提案してくれる会社を選ぶことで、より有利な条件での取引が可能になります。
◇スペースエンタープライズ株式会社
スペースエンタープライズ株式会社は、収益物件の購入から売却まで一貫して対応できる不動産会社です。賃貸管理業務にも対応しており、物件の紹介から運用物件の管理、入居者募集、将来的な売却に至るまで、オーナーのニーズに合わせたワンストップサービスを提供しています。
同社は、オーナー様に対して「運用はお任せ」だけでなく、積極的にフォローアップを行い、理想的な解決策を提案する体制を整えています。自社でも収益不動産を所有・運用しており、その実績を元にサービスを向上させてきました。
「目利き」と「スピード」に自信があり、収益物件の潜在的な価値をしっかりと見極め、市況の変化に柔軟に対応できる点が強みです。これらの経験を活かし、オーナー様に最適なサポートを提供し、収益物件の売却を成功に導いています。
| 会社名 | スペースエンタープライズ株式会社 |
| 所在地 | 〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45-11 |
| 電話番号 | 011-381-0025 |
| 公式ホームページ | https://se-kanri.com/ |
豊富な経験と確かな実績を誇るスペースエンタープライズ株式会社は、収益物件の売却における最適なパートナーです。また、賃貸管理に関するご相談も承ります。
スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら
◇サンセイランディック 札幌支店
サンセイランディック札幌支店は、不動産の権利調整に特化した業界唯一の東証上場企業で、全国規模でさまざまな不動産問題に対応しています。特に底地や入居者のいる古アパートなど、他の不動産会社が扱いづらいニッチな分野に強みを持っています。
権利調整業務はしばしば複雑な人間関係を伴うため、高い交渉力が求められますが、サンセイランディックは30年以上の業界経験を活かし、確かなヒューマンスキルで多くの問題を解決してきました。
札幌支店では、不動産の売却や管理、コンサルティングをワンストップで提供し、複雑な問題に直面しているお客様に対して専門知識と高い交渉力を駆使して最適な解決策を提案しています。
| 会社名 | サンセイランディック札幌支店 |
| 所在地 | 〒060-0003 北海道札幌市中央区北3条西2-2-1 |
| 電話番号 | 011-261-3960 |
| 公式ホームページ | https://www.sansei-l.co.jp/service/shop_office/sapporo_office/ |
これらの経験を基に、サンセイランディック札幌支店は、難易度の高い案件でも安心して任せられる信頼できるパートナーとなります。
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◇札幌オーナーズ株式会社
札幌オーナーズ株式会社は、不動産の売買、賃貸、管理、仲介をはじめ、住宅の新築や増改築、リフォームなどのサービスを多岐に渡り提供しています。特に買取および買取保証制度を提供しており、売主が安心して物件を売却できる環境を整えています。
仲介プランでは、高額での売却を希望する方に適したプランを提案しており、物件の販売から商談、交渉までを一貫してサポートします。詳細な査定に基づき価格設定を行い、インターネットや広告を活用した広範囲な販売活動が可能です。
さらに、万が一物件が売れなかった場合でも、事前に決めた金額で買取を保証する「買取保証付仲介プラン」を提供しており、売れ残りリスクを回避できます。
| 会社名 | 札幌オーナーズ株式会社 |
| 所在地 | 〒003-0002 北海道札幌市白石区東札幌2条5-7-5 エコビル白石1階 |
| 電話番号 | 011-811-0072 |
| 公式ホームページ | https://www.s-owners.com/ |
札幌オーナーズ株式会社は、売却希望に応じた最適なプランを提案し、スムーズな取引をサポート。安心して物件を売却できる環境を提供しています。
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不動産投資における収益物件の売却タイミングは、資産価値を最大化するために非常に重要です。市場動向を把握し、適切なタイミングで売却することが求められます。
まず、マンション市場では、特に首都圏で2021年以降の価格上昇が続いており、現在は高値での売却が有利な時期です。需要が高いエリアでは、特に利便性の良い場所や再開発が進む都市部で売却の好機があります。また、低金利が続いている今が売却を検討するタイミングとして注目されています。
次に、収益物件の売却準備として、市場価格の調査や物件情報の整理が重要です。不動産会社に査定を依頼し、適切な媒介契約を結ぶことも必要です。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の選択肢があり、物件や市場に合わせて最適な契約を選ぶことが成功に繋がります。
物件査定で重視されるポイントは、地価、入居率、築年数、設備、周辺環境です。特に入居率が高い物件や設備が整っている物件は高評価を受けやすいです。また、立地の良さや地域の発展性も価格に影響を与えます。
空室がある物件でも工夫次第で高値で売却できます。リノベーションが可能で自由に確認できる点が魅力です。古い物件については、更地にしてから売却する方法もあります。また、不動産買取業者を活用することで早期売却も可能ですが、価格は相場より低くなる可能性があるため慎重な判断が求められます。
最後に、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。売却実績が豊富で、収益不動産の市場に精通した業者を選ぶことで、理想的な売却が実現しやすくなります。
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