北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

賃貸経営の利回りはどう考える？計算方法を解説

収益物件の利回りには表面利回り、想定利回り、実質利回りがあり、それぞれ特徴があります。高利回り物件はリスクが伴うこともあり、低利回りでも立地や資産性が高い物件は安定した収益を見込めます。札幌の地域密着型不動産会社は、収益向上をサポートしています。

収益物件の利回りは主に3種類

収益物件の利回りを理解することは、投資判断において重要です。表面利回り、想定利回り、実質利回りの3つの利回りについて、それぞれの特徴と計算方法を解説します。

◇表面利回り  

表面利回りは、物件価格に対する年間賃料収入の割合を示すシンプルな指標です。この利回りは、運営費用や空室リスクを考慮せず、物件の理想的な収益性を評価します。不動産投資の初期段階で役立つものですが、実際の収益性を正確に示すものではありません。そのため、投資を検討する際には他の指標と併せて使用することが推奨されます。  

表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 投資額 × 100

◇想定利回り  

想定利回りは、物件が常に満室であると仮定した場合の収益性を示します。満室時の年間賃料収入を基に計算されるため、実際の収益性を示すものではなく、将来的な収益のポテンシャルを表しています。この指標は、満室運用を前提に収益計画を立てる際に有用ですが、空室リスクや運営費用を無視している点に留意する必要があります。  

想定利回り（％） ＝ 満室時の年間家賃収入 ÷ 投資額 × 100

◇実質利回り  

実質利回りは、年間賃料収入から運営費用や空室損失を差し引いた、物件の実際の収益性を示す指標です。固定資産税や修繕費、管理費を考慮に入れた計算が行われるため、購入後のキャッシュフローや収益計画を正確に評価する際に最も重要な指標とされています。現実的な収益性を反映させるため、計算に必要なデータの正確性が求められます。  

実質利回り（％） ＝ （年間家賃収入 － 年間運営費用） ÷ 投資額 × 100

収益物件の利回りが高ければよい物件？

高利回り物件には賃料設定や売却時のリスクが伴うことがあります。賃料が相場に合わない場合や、将来的な売却が難しくなるケースも考えられるため、購入前に十分な調査が必要です。

◇賃料が相場に合っていない可能性  

高利回り物件の場合、その理由が賃料設定にあることがよくあります。周辺相場よりも賃料が著しく高いと、入居者が見つかりにくくなるリスクが高まります。さらに、賃貸契約更新時に賃料の値下げ交渉が発生することも考えられます。  

また、一部のオーナーは、短期的に利回りを高く見せるために高い賃料を設定することがありますが、長期的な安定収益を見込むことが難しくなります。物件を購入する際には、周辺の賃料相場をしっかりと調査して、賃料設定が適正かどうかを確認することが重要です。

◇売却に苦労する可能性  

利回りが高い物件でも、将来的に売却が難しくなる場合があります。例えば、物件の立地条件が悪かったり、建物の状態に問題があったりすると、買い手がつかないことが多いです。高利回り物件は、何らかのリスクや不利な条件を含んでいることがあり、それが市場での流通性を低下させる要因となります。  

また、購入後に修繕費用や空室リスクが現れると、実際の収益が利回りに見合わなくなり、他の投資家から敬遠されることもあります。そのため、売却を見越した長期的な視点で物件を評価することが大切です。

利回りが低くても利益が出やすい物件

利回りが低い物件でも、立地や資産性の高い物件には安定した収益を見込める魅力があります。特に、人気エリアや資産性が高い物件は、利回りだけでは測れない価値があります。

◇人気エリアの物件  

人気エリアの物件は、需要が高いため空室リスクが低く、賃料の安定性が保たれやすいです。特に、賃料の上昇が見込まれるエリアでは、長期的に価値を維持しやすく、利回りが低くても安定した収益を得られる可能性が高くなります。  

また、将来的に資産価値が向上する可能性もあり、売却時に利益を得やすいという特徴もあります。具体例として、札幌市の人気エリアを挙げると、需要の高さがうかがえます。  

・札幌市中央区（1位）  

札幌市中央区は、商業施設や観光スポットが集まる札幌市の中心的なエリアで、交通アクセスも良好です。賃貸需要が高く、安定した収益を見込みやすい場所です。また、近代的な施設と自然が融合しており、魅力的なエリアとなっています。  

・札幌市厚別区（2位）  

札幌市厚別区は、郊外に緑豊かな公園があり、ファミリー層に人気のエリアです。近年は大規模ショッピングモールや医療施設などが集まり、注目されています。今後、社会的な流入が予測されるため、安定した賃貸収入が見込めるエリアです。

◇資産性が高い物件  

資産性が高い物件は、土地の価値が大きいことが特徴です。土地は長期的に価値が下がりにくく、賃料が下落しても土地の価値が支えるため、安定した収益を維持できます。将来的な売却時にも有利に働くことが多く、リスクヘッジにもなります。  

また、周辺エリアの発展やインフラ整備が進むと、賃料の下落を防ぐ効果が期待できます。適切なメンテナンスやリノベーションが行われている物件では、老朽化による賃料の下落を防ぐことができます。

札幌で収益物件を購入できる不動産会社

不動産業界で注目の企業、スペースエンタープライズ、コンサルティングボックス、サンコーポレーションは、それぞれの強みを生かし、地域に密着したサービスを提供しています。

◇スペースエンタープライズ  

スペースエンタープライズ株式会社は、札幌市や江別市を中心に、不動産の売買・賃貸・管理を手掛ける企業です。市場動向や顧客ニーズ、物件の特性に応じた戦略を提案し、入居者に最適なアプローチを行っています。  

同社の強みは、空室対策にあります。内装リフォームや設備更新、空間の美化・演出、プロモーション・広告の最適化など、物件価値を向上させる手法を活用し、ターゲット層のニーズに合った最適な条件を整えています。

◇コンサルティングボックス  

株式会社コンサルティングボックスは、札幌市中央区を拠点に、不動産管理や投資、資産運用を中心に幅広いコンサルティング業務を展開している企業です。長年の資産運用経験を活かし、オーナーの財産価値の最大化と長期的な利益を実現するためのサポートを提供しています。  

さらに、空室・入居率改善にも強みを持ち、地域市場の動向を的確に把握した上で、物件ごとに柔軟な改善策を提案し、入居率向上を目指しています。

◇サンコーポレーション  

株式会社サンコーポレーションは、札幌市北区を拠点に、不動産管理や賃貸仲介、中古物件の売買仲介などを提供する企業です。地域密着型のサービスを展開し、顧客のニーズに合わせた最適な提案を行っています。  

同社の強みは、売買仲介業務や経営代理を通じて、資産運用の最適化を支援できる点です。このアプローチにより、高い入居率を維持し、顧客の収益向上と資産の長期的な成長を実現しています。

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収益物件の利回りは表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種類があり、それぞれ特徴と計算方法が異なります。表面利回りは物件価格に対する年間賃料収入の割合を示し、運営費用や空室リスクを考慮しません。想定利回りは、満室時の賃料を基にした収益性を示しますが、実際の収益性を反映するものではありません。実質利回りは運営費用や空室損失を差し引いた現実的な収益性を示す指標で、投資後のキャッシュフローを正確に評価するために重要です。

高利回り物件には賃料設定や売却時のリスクが伴います。高い賃料が設定されている場合、入居者が見つかりにくくなる可能性があり、また、将来的に物件を売却しにくくなることもあります。利回りが低い物件でも、立地が良いエリアや資産性の高い物件は、安定した収益が期待でき、将来的に資産価値が向上することもあります。例えば、札幌市中央区や厚別区などの人気エリアでは安定した収益を見込めます。

また、資産性の高い物件では、土地の価値が長期的に下がりにくいため、賃料が下落しても安定した収益が維持できます。周辺エリアの発展やインフラ整備によって、賃料の下落リスクを抑えられる点が魅力です。

札幌で収益物件を購入する際には、スペースエンタープライズ、コンサルティングボックス、サンコーポレーションといった地域密着型の不動産会社が、物件の売買や管理、空室対策を通じて収益向上をサポートしており、投資家のニーズに合わせた最適な提案を行っています。