北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

不動産投資と賃貸管理で発生する税金と節税方法を徹底解説！

不動産投資や賃貸管理には、運営中に都市計画税、所得税、住民税、消費税、個人事業税が発生し、売却時には譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税が課されます。節税対策には、売却タイミングの調整や税制優遇措置を活用することが重要です。

不動産投資や賃貸管理で発生する税金の種類

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不動産に関連する税金には、運営中の都市計画税、所得税、住民税、消費税、個人事業税があり、売却時には譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税（建物部分）が課されます。それぞれの税率や条件を理解することが重要です。

◇運営中に発生する税金の種類

不動産に関連する税金には、いくつかの種類があり、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。以下に、代表的な税金について説明します。

・都市計画税  

  都市計画区域内にある土地や建物に課される税金で、毎年固定資産税とともに支払います。税率は標準で0.3％ですが、自治体によって異なる場合があります。

・所得税  

  賃貸収入から経費を差し引いた不動産所得に対して課税されます。所得額に応じた累進課税が適用され、確定申告を通じて納税します。

・住民税  

  前年の所得を基に居住する自治体に納める税金で、所得税の確定申告内容を基に税額が決まります。

・消費税  

  賃貸物件の貸付が事業用の場合、家賃収入に消費税が課されます。住宅の賃貸は非課税ですが、管理業務や清掃業務などの外部サービス利用時にも消費税が発生します。

・個人事業税  

  不動産貸付業が一定の規模を超える場合、事業所得として個人事業税が課されます。税率は業種によって異なりますが、不動産貸付業の場合は一般的に5％となります。

◇収益物件売却時に発生する税金の種類

不動産売却に関連する税金について、以下のように整理できます。

・譲渡所得税

  物件売却によって得た利益（譲渡所得）に課税されます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得として扱われ、税率が異なります。長期譲渡所得のほうが税率は低くなります。

・印紙税 

  売買契約書作成時に、その契約金額に応じて課税される税金です。契約書に貼付する収入印紙の金額は、契約金額に応じて決まっています。

・登録免許税 

  不動産の所有権移転登記時に課される税金です。通常、固定資産税評価額に一定の税率（一般的に2％）を掛けて計算されます。

・消費税（建物部分） 

  個人が事業として収益物件を売却する場合、建物部分の売却代金に消費税が課されます。土地部分は非課税ですが、建物部分は課税対象となります。

不動産投資の節税でよくある失敗と対策

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不動産投資における収益物件の取り扱いは、適切に行えば節税効果を得ることができますが、誤った判断や計画不足により税負担が増加するリスクもあります。物件の売却タイミングや保有期間によって、税金が大きく変動するため、注意が必要です。

◇長く持ち続けたため売却時の税負担が増えた  

物件を長期間保有し続けた結果、売却時に高額な譲渡所得税が発生してしまったケースがあります。特に、物件の価値が上昇している場合は、売却益が大きくなり、その分税負担も増えます。余計な税負担を避けるためには、物件の保有期間と売却タイミングについて戦略的な計画を立てることが重要です。

譲渡所得税は、物件の所有期間が5年以下の場合と5年超の場合で税率が異なります。一般的に、5年以下の短期譲渡所得は税率が高く設定されています。そのため、少なくとも5年以上の保有を検討し、売却時期を慎重に判断することで、税負担を軽減できます。

また、売却益を他の損失と相殺する「損益通算」や、売却益を再投資する「1031交換」などの税制優遇措置の活用も有効です。これらの措置を活用することで、税金を抑えた運用が可能になります。

◇収益物件を5年以上所有せずに売却した  

購入した収益物件を5年未満で売却した結果、高い税率が適用され、予想以上の税負担が発生したケースもあります。短期譲渡所得として課税されるため、利益の多くが税金で消えてしまうことがあります。物件の売却を検討する際は、所有期間を十分に考慮することが必要です。

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が低く抑えられます。そのため、短期的な利益を追求するのではなく、中長期的な視点で投資計画を立てることが求められます。また、売却時の市場動向や物件の状態を適切に評価し、最適なタイミングで売却を実行することが重要です。

収益物件売却時は利用できる税制優遇措置

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不動産投資における収益物件の売却時には、適切な税制優遇措置を活用することで、税負担を軽減することが可能です。特に、事業用資産の買換え特例や取得費加算の特例をうまく利用することが効果的です。

◇事業用資産の買換え特例  

事業用資産の買換え特例は、事業で使用している特定の資産を譲渡し、一定期間内に新たな事業用資産を取得して、その取得後1年以内に事業で使用した場合に、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。

具体的には、譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額の差額や、買換資産の取得価額に一定の課税割合を掛けた金額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。譲渡価額と取得価額の差額を基に税率が計算されるため、譲渡時の課税額を抑え、資金繰りの負担を軽減することが可能です。

ただし、譲渡資産と買換資産の組み合わせや、取得後の使用期間など、適用要件が細かく定められているため、事前に確認が必要です。

◇取得費加算の特例  

相続や遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、相続開始から一定期間内に譲渡した場合、支払った相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる制度です。これにより、譲渡所得の金額を減らし、所得税の負担を軽減することができます。

適用要件としては、相続や遺贈により財産を取得し、その財産に相続税が課税されていること、そして相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内にその財産を譲渡することが必要です。適用を受けるためには、確定申告時に所定の書類を添付することが求められます。

札幌で賃貸管理を依頼できる不動産会社3選

札幌市内で賃貸管理を依頼できる不動産会社をお探しの方に、実績と信頼のある3社をご紹介します。各社の特徴を比較し、オーナー様のニーズに最適な管理会社を選ぶ際の参考にしてください。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、札幌市内全域で不動産の売買、賃貸管理、買取業務を幅広く手掛ける企業です。オーナー向けの賃貸管理サービスでは、空室対策、賃貸借契約のサポート、家賃管理、修繕対応を一括で提供し、資産運用の負担を軽減する体制を整えています。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

物件の募集においては、最新の不動産市場データを活用した効果的な広告戦略を取り入れ、迅速な入居者確保を実現しています。また、入居者対応やクレーム処理にも注力し、オーナーの負担を減らすためのサポート体制を確立しています。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

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◇東急リバブル（新さっぽろセンター）  

東急リバブルは、全国に拠点を持つ大手不動産会社で、不動産売買仲介を中心に賃貸管理や資産運用サポートを行っています。札幌エリアでは「新さっぽろセンター」を拠点としており、札幌市全域でサービスを提供しています。

会社名	東急リバブル（新さっぽろセンター）
所在地	〒004-0051 北海道札幌市厚別区厚別中央一条6-3-3BiVi新さっぽろ 3F
電話番号	0800-111-0983
公式ホームページ	https://www.livable.co.jp/branch/shinsapporo/

長年の経験と豊富なデータを活かし、オーナーの不動産価値を最大限に高める資産運用アドバイスを行い、最適な戦略を提案します。また、管理業務では入居者の審査、契約管理、退去後のリフォームまで一括対応し、トラブルが発生した際には迅速に対応することで、安定した賃貸経営をサポートします。

東急リバブル（新さっぽろセンター）について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼地域密着で安心！新さっぽろセンターの不動産サービス

◇三光リアルティ（株式会社三光不動産）

三光リアルティは、札幌市を中心に賃貸管理と売買仲介を行う地域密着型の不動産会社です。オーナー向けの賃貸管理サービスでは、入居者募集、賃料回収、物件メンテナンス、契約更新、退去対応などを包括的にサポートし、特に管理業務の効率化に注力しています。

屋号	三光リアルティ
会社名	株式会社三光不動産
所在地	〒065-0026 北海道札幌市東区北26条東14丁目1番45号
電話番号	0120-044-724
公式ホームページ	http://www.apaman-sanko.com/

さらに、独自のマーケティング戦略を活用し、オンライン広告や提携ネットワークを駆使して、入居率の向上を目指しています。

三光リアルティについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼スピード査定・売却・買取が可能な三光リアルティ

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不動産投資や賃貸管理に関する税金には、運営中と売却時で異なる種類があります。運営中には、都市計画税（税率0.3％）、所得税（賃貸収入から経費を差し引いた不動産所得に課税）、住民税（所得税を基に自治体に納税）、消費税（事業用賃貸に家賃に課税）、個人事業税（規模に応じて5％）が発生します。

売却時には、譲渡所得税（短期譲渡と長期譲渡で異なる税率）、印紙税（契約金額に応じた税金）、登録免許税（所有権移転登記時に発生）、消費税（建物部分の売却に課税）があります。特に譲渡所得税では、所有期間により税率が異なり、長期保有による税軽減が可能です。

不動産投資での失敗としては、売却タイミングや保有期間の誤りがあり、長期保有の場合税負担が増加するリスクも。節税には「損益通算」や「1031交換」などを活用する方法があります。

収益物件売却時には税制優遇措置があり、事業用資産の買換え特例や取得費加算の特例を活用することで税負担を軽減できます。これらは要件を満たすことで将来的な課税を繰り延べることが可能です。