北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

収益物件の相談やトラブルを軽減！賃貸管理を不動産会社に任せるメリットを解説

賃貸物件のトラブルには設備の不具合、騒音、家賃滞納などのトラブルが発生しやすく、自主管理ではオーナーに負担がかかります。委託管理を利用すれば、業務を専門業者に一任でき、負担が軽減され、効率的な運営が可能です。

入居中に起こりえる相談やトラブル

賃貸物件では、設備の不具合、騒音、家賃滞納などさまざまなトラブルが発生する可能性があります。これらの課題を理解し、適切に対応することが重要です。

◇設備トラブル  

賃貸物件が古くなると、設備の故障や破損が起こりやすくなります。入居者が故意に汚損した設備や自ら設置した設備については、入居者が修理や交換を行います。しかし、エアコンや給湯器、上下水道、排水管、共用部分などの設備の不具合は、オーナーが修理や交換を行う必要があります。  

基本的には入居者からの訴えがあれば対応することが求められますが、オーナーと入居者の間で認識の違いがあると、どちらが負担するのか、どのように対処するのかといった点でトラブルに発展することがあります。また、設備の不具合を理由に家賃の減額を求められるケースも想定されます。  

◇騒音トラブル  

アパートやマンションなどの集合住宅では、上下左右の部屋が隣接しているため、他世帯の生活音が問題になることがあります。早朝や深夜の洗濯機の音、子どもの足音、ドアや窓の開閉音、大人数での集まりなど、些細なことがきっかけで騒音トラブルに発展することも少なくありません。  

こうした問題に対して、直接のやり取りはリスクを伴うため、基本的にはオーナーが注意や指摘を行います。しかし、騒音は感じ方が人によって異なり、証拠が残りにくいことも多いため、簡単に解決できないことがあります。また、生活音の規制が難しい、入居者を簡単に退去させられないといった法律的な制約もあり、問題が長期化・複雑化する場合もあります。  

◇家賃支払いに関するトラブル  

家賃の滞納は賃貸物件で最も頻繁に発生するトラブルの一つです。単なる支払い忘れであれば、口頭や手紙での催促で解決することがほとんどです。しかし、支払い能力がない場合には滞納が継続したり、繰り返されたりすることも考えられます。  

経済的に困窮している入居者に対しては、公的機関への相談やより安い物件への引っ越しを促すなどの対応が必要です。さらに、滞納が長期間解消されない場合は、裁判で支払い義務や強制退去を求めることも必要となります。このような場合、オーナーには大きな時間的・精神的な負担がかかる可能性があります。  

収益物件の自主管理はきつい？

賃貸物件の自主管理を行う場合、オーナーはさまざまな業務を一手に引き受ける必要があります。その際、トラブルへの対応や物件の管理が重要な要素となります。

◇オーナーが直接対応しなければならない  

自主管理の賃貸物件では、入居者の募集から賃貸借契約の締結・更新、点検、清掃、クレーム対応に至るまで、すべての業務をオーナーが行うことが求められます。順調に進んでいる間は問題ないかもしれませんが、設備の不具合や騒音、家賃滞納などのトラブルが発生した場合、オーナーは24時間・365日対応しなければなりません。  

オーナーが遠方に住んでいる場合や、兼業している場合は、迅速な対応が難しいだけでなく、精神的・肉体的な負担も大きくなります。さらに、対応の遅れが入居者の不満や退去に繋がり、その後の入居者募集が必要になるため、オーナーには追加の負担がかかり、悪循環を引き起こす可能性があります。

◇物件の資産価値を下げる恐れもある  

賃貸物件の点検や清掃が不十分だと、経年劣化が進みやすくなります。これにより、物件の外観が悪化したり、設備の不具合が発生したりすることがあります。その結果、入居者や入居希望者が減少し、空室が増える可能性もあります。  

また、物件の劣化が進むと、賃貸市場での競争力が低下し、希望する価格での売却が難しくなる恐れもあります。このように、適切な管理が行われないと、物件の資産価値が下がるリスクがあるため、注意が必要です。

賃貸管理の委託でオーナーの負担が軽減

オーナーが賃貸物件を管理する場合、入居者管理業務や建物管理業務には多くの負担がかかります。これらの業務を委託することで、オーナーは負担を軽減し、効率的に物件を運営できます。

◇入居者の建物の管理を一任できる  

オーナーが本来行うべき業務には、入居者管理業務と建物管理業務の2つがあります。入居者管理業務には、入居者の募集や現地案内、賃貸借契約の締結・更新、クレーム対応、家賃滞納への督促・回収、解約・退去時の立会いなどが含まれます。

これらは入居者や入居希望者の都合に合わせて迅速に対応する必要があり、遠方に住んでいるオーナーや忙しいオーナーにとって大きな負担となります。また、法的な知識が不足していると、誤った対応をしてトラブルが発生することもあります。  

建物管理業務には、敷地や共用部分の清掃、建物や設備の点検、クリーニング、リフォームなどが含まれます。これらの業務も負担になることがあり、また管理が疎かになると建物の劣化や入居者の減少を招きかねません。賃貸管理を委託することで、オーナーはこれらの業務を一任でき、負担を軽減し、さまざまなリスクを低減できます。  

◇相談がしやすい  

賃貸物件の管理を専門業者に委託すれば、不動産運営に精通した専門家に気軽に相談できます。空室が発生した際の営業方法や、物件の売却のタイミング、適切な価格設定についてもアドバイスを受けることができ、収益を確保しながら、より良い出口戦略を立てることができます。

札幌で収益不動産の管理を委託できる不動産会社

札幌市を中心に、不動産の管理委託を受けている会社がいくつかあります。これらの会社は、それぞれ異なる特徴や強みを持っており、オーナーにとって魅力的な選択肢となります。

◇スペースエンタープライズ  

スペースエンタープライズは、札幌市、江別市、岩見沢市、北広島市、恵庭市、石狩市の不動産の管理委託を受けている不動産会社です。直営の賃貸店舗を持っているため、顧客ニーズをよく把握しており、小規模な会社ならではのフットワークの良さが強みです。

札幌市内では入居率が低いとされる中で、圧倒的な実績を誇っています。また、収益不動産の売買からサポートしており、これから札幌で不動産運営をしたい方や、札幌の不動産を売りたい方にもおすすめです。  

◇札幌オーナーズ  

札幌オーナーズは、札幌市白石区に店舗を構える不動産会社で、周辺地域の不動産管理を委託できます。入居者が快適に住み続けられる環境作りを重視し、徹底した清掃美化やオーナーへの清掃報告書などに力を入れています。

さらに、入居率向上を目指した企画提案や、資産組み換えのコンサルティングも行っています。

  

◇J・プログレス  

J・プログレスは、札幌市東区に店舗を構える不動産会社で、札幌市内で多くの不動産管理を受託しています。家賃滞納やクレームへの対応、清掃、点検、賃貸借契約の代行に加え、市内200以上の提携賃貸仲介会社への情報発信や、現地への旗・ビラ・募集看板の設置、近隣へのポスティングなど、広範囲な集客活動も行っています。

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賃貸物件で発生するトラブルには、設備の不具合、騒音、家賃滞納などがあります。設備トラブルでは、故障や破損がオーナーの責任で修理が必要となりますが、どちらが負担するかの認識の違いからトラブルが生じることもあります。騒音トラブルは、集合住宅で隣接する部屋からの生活音が原因となることが多く、解決には時間がかかる場合があります。家賃滞納では、単なる支払い忘れならば催促で解決できますが、支払い能力がない場合は長期的な問題となり、オーナーには精神的・時間的な負担がかかります。

自主管理では、オーナーが入居者募集、契約、点検、清掃、クレーム対応など全てを担う必要があり、トラブルへの対応や管理が大きな負担となります。特に遠方に住んでいる場合や兼業のオーナーには、迅速な対応が困難であり、精神的・肉体的な負担が増加します。また、管理が疎かになると物件の劣化が進み、資産価値が下がるリスクがあります。

賃貸管理を専門業者に委託することで、オーナーは入居者管理や建物管理の業務を一任でき、負担が軽減されます。専門家に相談しやすく、収益性を向上させるための適切なアドバイスも得られます。札幌では、スペースエンタープライズ、札幌オーナーズ、J・プログレスなど、管理委託を受ける不動産会社があり、それぞれが特徴を持ってオーナーをサポートしています。