賃貸管理初心者必見！物件購入から管理までの流れを解説

不動産投資を始めるには目的を明確にし、情報収集と資金計画が重要です。自己資金は物件価格の10～30％程度で、ローン活用も可能です。賃貸管理会社を選び、専門知識を深めて失敗を避け、安定した運営を目指します。札幌では信頼できる不動産会社がサポートを提供しています。

不動産投資や賃貸管理初心者がよく疑問に思うこと

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不動産投資を始めたい初心者が直面する疑問に答えます。投資目的の明確化から資金計画、副業としての可能性まで、ステップごとに解説します。

◇ 何から始めるべき？

不動産投資を始めるには、まず投資の目的を明確にすることが重要です。資産形成、節税、将来の家賃収入など、目的により適した物件や資金計画が変わります。目的が不明確なままだと、収益物件を選ぶ際に判断基準が曖昧になり、失敗のリスクが高まります。

次に、情報収集を行い、市場動向や物件選びのコツ、収益シミュレーションなどを学ぶことが大切です。不動産投資に関する書籍やセミナー、不動産会社の相談会などを活用すると、より実践的な知識が得られます。

◇ 自己資金はいくら必要？

不動産投資では、物件購入にあたって自己資金がどれくらい必要かが気になるポイントです。一般的に、頭金として物件価格の10％～30％を用意することが望ましいとされています。例えば、3,000万円の物件を購入する場合、300万円～900万円の自己資金が目安になります。

ただし、自己資金が少なくても、不動産投資ローンを活用することで、少額から投資を始めることが可能です。銀行や金融機関によっては、頭金ゼロでのフルローンや、諸費用を含めたローンを提供している場合もあります。

◇ 副業でも大丈夫？

多くの会社員が不動産投資を検討する際に「副業として問題はないのか？」と不安を抱きますが、不動産投資は副業規制の対象外となる可能性が高いです。副業禁止の会社でも、投資や資産運用は制限されていない場合が多く、不動産投資もその範囲に含まれることが一般的です。

その理由として、不動産投資は本業に直接的な影響を与えにくいためです。賃貸管理会社を利用すれば、入居者対応や物件管理の手間を省けるため、日常業務に支障をきたすことはほとんどありません。

不動産投資の流れを詳しく解説

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不動産投資を成功させるためには、収益物件の選定から購入、管理までの流れをしっかり理解することが重要です。特に初心者の場合、適切な準備をせずに物件を購入すると、思わぬトラブルやリスクに直面する可能性があります。

◇ 収益物件を購入する前の事前準備

収益物件の購入前にしっかりとした準備をすることが、不動産投資の成功を左右します。まず、投資の目的を明確にすることが大切です。たとえば、「安定した家賃収入を得る」「将来的な売却益を狙う」「相続税対策をする」など、目的によって選ぶ物件や運用方法が変わります。

次に、自己資金を準備する必要があります。収益物件はローンを活用して購入するケースが多いですが、頭金や諸費用を含めて物件価格の10～30％程度の自己資金を用意するのが一般的です。また、修繕費や空室リスクに備える資金も確保しておくと安心です。

◇ 収益物件を購入するまでの流れ

収益物件の購入にはいくつかのステップがあり、それぞれ慎重に進めることが大切です。まず、購入したい物件を選定し、購入申し込みを行います。希望する条件に合った物件が見つかったら、「買付申込書」を提出し、購入意思を示します。

ただし、申込書を出したからといって契約が確定するわけではなく、他の購入希望者と競争になる場合もあります。

次に、不動産投資ローンの事前審査を受ける必要があります。金融機関に融資を申し込む際は、年収や自己資金、物件の収益性などが審査のポイントとなります。事前審査が通れば、正式な売買契約へと進みます。

売買契約を締結する際は、「重要事項説明」を受け、契約内容や物件の状態を十分に確認します。また、このタイミングで賃貸管理会社を選ぶことも重要です。賃貸管理会社を利用することで、入居者対応や家賃管理などの手間を削減でき、安定した賃貸経営が可能になります。

その後、不動産投資ローンの本審査を受け、融資が正式に承認されれば、物件の引渡しが行われます。最後に、所有権移転登記を済ませれば、晴れて不動産オーナーとして賃貸経営をスタートできます。

賃貸管理とは？具体的な業務内容を紹介

賃貸経営を始めると、「入居者対応」「建物のメンテナンス」「家賃管理」など、思っていた以上に細かな業務が多いことに気づきます。これらの仕事をまとめて担うのが「賃貸管理」です。

どこまでを自分で対応し、どこから管理会社に任せるのかを判断するためにも、まずは賃貸管理の中身を正しく理解しておくことが大切です。

◇賃貸管理とは

賃貸管理とは、マンションやアパート・戸建てなどの賃貸物件について、「人」と「建物」の両方を適切な状態に保つための一連の業務を指します。

具体的には、入居者募集や契約・家賃回収といった入居者側の対応に加え、建物や設備の点検・修繕、長期的な改修計画の立案など、オーナーの資産価値を守るための管理も含まれます。

賃貸管理をおろそかにすると、家賃の滞納や近隣トラブルの増加、建物の劣化による空室リスクの上昇など、賃貸経営全体の収益性が大きく損なわれてしまいます。一方で、日々の業務をきちんと整えておくことで、入居者満足度の向上や長期入居の促進につながり、安定した賃貸経営を実現しやすくなります。

なお、賃貸管理はオーナー自身が行う「自主管理」と、専門の不動産会社に任せる「管理委託」のいずれか、もしくは両方を組み合わせて行うのが一般的です。どちらを選ぶにしても、オーナーとして最低限の業務内容を把握しておくことが、後悔しない賃貸経営への第一歩といえるでしょう。

◇入居者への対応業務

入居者への対応は、「人」と「お金」を扱うため、トラブルに発展しやすい側面を持つ業務です。日々のコミュニケーションや契約内容の説明を丁寧に行うことが、安定した賃貸経営につながります。ここでは代表的な５つの業務を紹介します。

・空室募集活動

空室が出たときに、新たな入居者を募るための活動です。周辺相場や競合物件の募集条件を調査し、適切な家賃や共益費、入居条件を設定します。そのうえで、インターネット広告や店頭チラシ、仲介会社への情報提供などを通じて、物件の魅力が伝わる募集資料を作成・配信します。

場合によっては、ニーズに合わせたリフォームや設備グレードアップを提案し、入居希望者から選ばれやすい物件づくりを行うことも重要です。

・賃貸契約の手続きや更新

入居希望者が決まったら、入居審査を行い、契約条件を最終的に調整します。そのうえで賃貸借契約書や重要事項説明書の内容を確認し、署名・押印、鍵の受け渡しといった一連の契約手続きを進めます。

契約期間満了が近づいた際には、事前に入居者へ更新の案内を行い、更新料の有無や今後の賃料条件などを整理したうえで、更新手続きを行うことも大切な仕事です。

・家賃の集金や督促

安定した賃貸経営の根幹となるのが、家賃の入金管理です。毎月の入金状況をチェックし、未納があれば入居者へ連絡・督促を行います。長期の滞納に発展しないよう、早めに状況を確認し、分割払いの相談や保証会社の活用など、適切な対応策を検討することが求められます。

また、家賃入金と同時に、共益費や駐車場代などの付帯収入も含めて一元管理しておくと、オーナーの収支管理がスムーズになります。

・解約の精算

入居者から退去の申し出があった場合、退去日までの家賃精算や、原状回復の範囲を確認することが必要です。退去立会いで室内の状態を確認し、通常損耗と入居者負担部分を切り分けたうえで、クリーニングや修繕の見積もりを取り、敷金の返還額を決定します。

国土交通省のガイドラインや契約書の取り決めに沿って、公平な精算を行うことがトラブル防止のポイントです。

・クレーム・トラブル対応

騒音・ゴミ出し・駐車マナーなど、入居者同士のトラブルや、設備不良に関するクレームへの対応も、賃貸管理の重要な役割です。内容を丁寧にヒアリングし、事実関係を確認したうえで、注意喚起の文書配布や業者手配など、適切な対処を行います。

対応が遅れたり不十分だったりすると、退去や口コミ悪化につながる恐れがあるため、迅速かつ公平な姿勢が求められます。

◇建物管理業務

建物管理は、オーナーの大切な資産である物件を長く良い状態に保ち、入居者が安心して暮らせる環境を整えるための業務です。日々の点検・清掃から、将来を見据えた修繕計画までをトータルで考えることが、空室リスクの低減や資産価値の維持につながります。

・設備点検や交換・工事

共用部の照明や給排水設備、消防設備、エレベーターなど、建物には多くの設備があり、それぞれ定期的な点検や交換が必要です。中には法令で定期点検が義務付けられている設備もあり、専門業者への依頼や報告書の保管が欠かせません。

異常が見つかった場合には、入居者の安全確保を最優先に、補修・交換工事の手配を速やかに行います。

・長期修繕工事の計画

外壁塗装や屋上防水、共用部の大規模改修などは、数年〜十数年単位で計画的に実施する必要があります。建物の築年数や劣化状況、今後の賃貸方針を踏まえながら、いつ・どこに・どれくらいの費用をかけるのかを整理した「長期修繕計画」を作成しておくと安心です。

あらかじめ資金計画を立てておけば、突発的な出費に慌てることなく、物件の魅力を維持しやすくなります。

・清掃業務やゴミの管理

共用廊下やエントランス、階段、駐車場などの清掃は、物件の第一印象を左右する重要な業務です。定期的な日常清掃に加え、年に数回のワックスがけや高圧洗浄などの特別清掃を行うことで、建物全体の清潔感を保てます。

また、ゴミ置き場のルール掲示や分別マナーの周知を徹底することも、トラブル防止と入居者満足度の向上に直結します。

このように、賃貸管理は入居者対応と建物管理のどちらか一方だけでは成り立ちません。オーナー自身で行うにせよ、管理会社へ委託するにせよ、これらの業務の全体像を把握しておくことで、自分に合った管理方法を選びやすくなります。

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初心者が賃貸管理を成功させるコツ

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賃貸管理を成功させるためには、正しい知識の習得、失敗事例の分析、適切な予算と目的の設定が欠かせません。不動産投資は大きな資金が動くため、しっかりとした準備が求められます。

◇ 不動産投資に関する知識を深める

不動産投資を成功させるには、基本知識の習得が最優先です。物件選びから管理、売却までの流れを理解し、リスクを最小限に抑えることが重要です。特に不動産市場の動向、法規制、税金、賃貸管理の実務については、最低限の知識を身につけましょう。

知識を深める方法として、書籍、専門サイト、セミナーの活用が有効です。近年では、オンライン講座やSNSでも有益な情報を得ることができます。

◇ 失敗事例から学ぶ

成功するためには、過去の失敗事例を知り、同じ過ちを避けることが重要です。不動産投資で失敗する主な理由は、「空室が続く」「修繕費が想定以上にかかる」「市場価格より高値で購入してしまう」などが挙げられます。これらの事例を知ることで、リスクを事前に把握し、対策を立てることが可能です。

例えば、立地を十分に確認せずに物件を購入し、入居者が集まらず空室が続いたケースがあります。このような失敗を避けるためには、賃貸需要の高いエリアを選び、事前に市場調査を行うことが不可欠です。

◇ 予算や目的を明確にする

不動産投資を始める際には、投資の目的と予算を明確に設定することが必要です。「長期的な家賃収入を得る」「短期的な売却益を狙う」「節税対策をする」など、目的によって適した物件やローンの組み方が異なります。また、予算に関しては自己資金とローンのバランスを考え、無理のない資金計画を立てることが不可欠です。

初心者の場合、最初から高額な物件に投資するのではなく、少額の投資から始めることがリスクを抑えるポイントになります。また、予算を設定する際には、購入費用だけでなく、修繕費や管理費、税金などのランニングコストも考慮することが大切です。

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賃貸管理の3つの形態とそれぞれの特徴

賃貸経営とひと口にいっても、「誰がどこまで管理を行うか」によって、オーナーの負担やリスクの大きさは大きく変わります。実は賃貸管理には大きく分けて「自主管理」「委託管理」「サブリース」という３つの形態があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

◇自主管理

自主管理とは、入居者募集や契約手続き、家賃の入金管理、トラブル対応、退去立会いなどの賃貸管理業務を、オーナー自身が中心となって行う方法です。不動産会社に支払う毎月の管理料がかからないため、「手残りをできるだけ増やしたい」「自分で入居者とコミュニケーションを取りたい」というオーナーにとっては魅力的な選択肢です。

一方で、業務の範囲は想像以上に広く、入居希望者からの問い合わせ対応、審査、契約書の作成、家賃滞納者への督促、設備不良の一次対応、近隣トラブルの相談窓口など、平日・休日を問わず対応が必要になる場面も少なくありません。

特に、夜間の水漏れや設備故障などは「すぐに動けるかどうか」が問われるため、本業が忙しい会社員オーナーや、物件から遠方に住んでいるオーナーにとっては大きな負担になりがちです。

自主管理が向いているのは、物件数が少なく自宅から近い立地にあり、時間的な余裕があるオーナー、あるいは賃貸経営を通じてノウハウを身につけたいと考えているオーナーです。

その場合でも、契約書式やトラブル対応の考え方については、不動産会社や専門家のアドバイスを取り入れ、安全ラインを押さえながら運営していくことが重要です。

◇委託管理

委託管理は、賃貸管理に関わるさまざまな業務を不動産管理会社に任せる方法です。空室募集の手配、入居審査、契約・更新手続き、家賃の集金と滞納督促、入居中のクレーム対応、退去時の精算や原状回復工事の手配など、煩雑な業務を一括して任せられる点が大きなメリットです。

オーナーは管理会社から送られてくる月次報告書や収支明細を確認することで、賃貸経営の状況を把握できます。特に、複数の物件を所有している場合や、遠方の物件を所有している場合、また本業が忙しく賃貸管理に時間を割きにくい場合は、委託管理を利用することで負担を大きく減らすことができます。

その一方で、管理会社に支払う管理料（家賃収入の数％程度）が発生するため、「コスト」として意識しておく必要があります。また、管理会社によって入居者対応の質や空室対策の提案力、トラブル処理のスピードには差があります。

委託管理を選ぶ場合は、管理戸数や入居率、対応時間（24時間対応の有無）、報告体制などを事前に確認し、「安心して任せられるパートナーかどうか」を見極めることが大切です。

委託管理は、「自分で細かい業務を行うのは避けたいが、収支や方針の最終判断はオーナーとして関わり続けたい」という方に向いている管理形態といえるでしょう。

◇サブリース

サブリースは、不動産会社やサブリース専門会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、さらに入居者へ転貸する仕組みです。オーナーはサブリース会社と賃貸借契約を結び、空室の有無にかかわらず、あらかじめ取り決めた一定の賃料を受け取ります。

入居者募集や日常の管理はサブリース会社側が行うため、「空室リスクを抑えたい」「毎月の収入をできるだけ安定させたい」というニーズに応えやすい形態です。

ただし、その分サブリース会社が受け取る家賃から手数料や保証料が差し引かれるため、オーナーに入ってくる賃料は、通常の委託管理に比べて低く設定されることが一般的です。

また、保証賃料は契約時の条件がずっと続くとは限らず、契約期間の途中で「周辺相場の下落」などを理由に減額が打診されるケースもあります。中途解約の条件や、原状回復・大規模修繕の負担範囲なども契約によって異なるため、契約前に内容を十分に確認することが欠かせません。

サブリースは、「長期的に一定の収入を確保したい」「賃貸管理にほとんど手をかけたくない」というオーナーにとって有力な選択肢である一方、契約内容をよく理解しないまま安易に締結してしまうと、「思ったより手残りが少ない」「条件変更に納得できない」といった不満につながる可能性があります。

複数の会社から提案を受け、保証賃料や契約期間、見直し条件などを比較・検討したうえで判断することが重要です。

委託管理で賃貸経営を効率化！種類と効果を解説

賃貸経営を続けていると、「手間は減らしたいけれど、すべてを任せてしまって大丈夫だろうか」「どこまで管理会社に頼むべきか分からない」と迷う場面が少なくありません。そんなときに知っておきたいのが、賃貸管理を専門の不動産会社に任せる「委託管理」という選択肢です。

◇委託管理の種類

委託管理と一口にいっても、「どこまで管理会社に任せるか」によって内容が変わります。大きく分けると、管理業務をほぼすべて任せる「全部委託」と、一部のみを任せる「一部委託」の２パターンがあります。

オーナー自身がどこまで関わりたいか、時間的・地理的な制約はどの程度かを踏まえて選ぶことが大切です。

・全部委託

全部委託は、賃貸経営に関わる日常業務のほとんどを管理会社に代行してもらう方式です。

入居者募集、募集条件の設定、内見対応、入居審査、契約書作成、家賃の集金・滞納督促、クレーム対応、退去精算、原状回復工事の手配、共用部の簡易点検や清掃手配など、煩雑な実務をトータルで任せることができます。

オーナー側は、管理会社からの報告書や収支明細を確認し、大きな方針や修繕の判断を行うのが主な役割になります。本業が忙しい会社員オーナーや、複数棟を所有しているオーナー、物件が自宅から離れた場所にあるケースでは、全部委託にすることで時間的・精神的負担を大きく減らすことができます。

一方で、管理委託料は一部委託より高くなりやすく、家賃収入から毎月一定割合が差し引かれる点はコストとして意識しておく必要があります。ただし、自分で対応するための手間や移動時間、トラブル対応のストレスを考えると、「費用以上のメリットがある」と感じるオーナーも少なくありません。

・一部委託

一部委託は、オーナー自身が対応できる業務は自主管理で行い、負担が大きい部分だけを管理会社に任せる方法です。

たとえば、「入居者募集と契約手続きだけ管理会社に任せ、入居後の家賃回収や軽いクレーム対応は自分で行う」「日常の入居者対応は任せるが、建物の長期修繕計画や大規模工事はオーナー主導で進める」といった形が考えられます。

全部委託に比べて管理委託料を抑えられるうえ、自分で現場の状況を把握しやすく、賃貸経営のノウハウを身につけられるのも一部委託のメリットです。一方で、どこまでを自分で行い、どこからを管理会社に任せるのかを明確にしておかないと、対応漏れや認識のズレが生じるおそれがあります。

契約時に業務範囲や報告ルールをきちんとすり合わせ、役割分担をクリアにしておくことが重要です。

◇委託管理で得られる効果

委託管理を取り入れることで、オーナーが得られるメリットは「楽になる」ことだけではありません。長期的に見て物件価値や収益の安定性を高めるうえでも、大きな効果が期待できます。ここでは、代表的な３つの効果を紹介します。

・管理の負担を大幅に軽減できる

賃貸管理は、入居者募集や契約、入金管理だけでなく、トラブル対応や修繕の手配など、日常的に細かな対応が続く仕事です。これらをすべて自主管理で行うと、どうしても本業や家族との時間が圧迫されてしまいます。

委託管理を活用すれば、電話対応やメール返信、業者手配といった細かな実務を管理会社が引き受けてくれるため、オーナーは月次レポートの確認や重要な意思決定に集中できます。「何かあったらすべて自分に電話が来る」という状態から解放されることで、精神的な負担も大きく軽くなります。

・プロの専門知識・ノウハウを活用できる

賃貸管理会社は、多数の物件を管理してきた経験から、空室対策や賃料設定、トラブル防止策などに関する豊富なノウハウを持っています。委託管理を利用することで、こうした専門的な知見を自分の物件に取り入れることができます。

例えば、「周辺相場や最新の需要を踏まえた賃料の見直し」「小さなリフォームで募集力を高める方法」「トラブルを未然に防ぐための入居審査基準」など、個人オーナーだけでは気付きにくいポイントを、プロの目線で提案してもらえるのは大きなメリットです。

結果として、入居率の改善や長期入居の促進につながり、安定した賃貸経営に近づきます。

・遠方の物件でも安心して管理できる

所有物件とオーナーの居住地が離れている場合、ちょっとしたトラブルや定期点検のたびに現地へ向かうのは現実的ではありません。交通費や移動時間もかさみ、長期的には大きな負担になります。

委託管理であれば、現地から近い管理会社が日常の巡回や入居者対応、業者立ち会いなどを代行してくれるため、オーナー自身が頻繁に物件へ足を運ぶ必要はありません。転勤やライフスタイルの変化で遠方に住むことになった場合でも、管理会社との連絡さえ取れていれば、賃貸経営を継続しやすくなります。

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札幌で賃貸管理を依頼できる不動産会社

札幌で賃貸管理を検討しているオーナーにとって、信頼できる不動産会社を選ぶことは成功のカギとなります。それぞれの会社には特色があり、管理体制やサポート内容が異なります。

◇スペースエンタープライズ株式会社

引用元：スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズは、札幌・江別エリアを中心に賃貸管理業務を展開している不動産会社です。1,600戸以上の管理実績を誇り、平均入居率95.75%（2022年6月末時点）と高い稼働率を維持しています。オーナーの負担を軽減するため、入居者募集から建物管理、賃貸経営のサポートまで一括対応している点が特徴です。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社 札幌支店
所在地	〒060-0032 北海道札幌市中央区北2条東13-26-45
電話番号	011-522-9540
公式ホームページ	https://space-enterprise.jp/

特に、空室対策の提案やリフォーム・リノベーションサービスが充実しており、空室リスクを軽減できる仕組みが整っています。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

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さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇株式会社グランドデザイン

グランドデザインは、札幌市と近郊エリアで総合不動産管理を行っている会社です。入居率9割以上、24時間365日の入居者サポートを提供しており、オーナーにとって安定した賃貸経営を支援する強固な管理体制が魅力です。

また、家賃滞納立替サービスを提供しているため、賃料回収のリスクを軽減できる点も強みとなっています。

会社名	株式会社グランドデザイン
所在地	〒060-0061 北海道札幌市中央区南1条西1-16-4 シルキービル2階
電話番号	011-200-9610
公式ホームページ	https://www.grand-d.co.jp/

さらに、売買サポートも充実しており、賃貸経営から売却まで一貫したサポートを受けることができます。物件を長期的に運用するか、最適なタイミングで売却するかを相談できる点も大きなメリットです。

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

◇東急リバブル（新さっぽろセンター）  

東急リバブルの新さっぽろセンターは、全国展開している大手不動産会社「東急リバブル」の札幌エリア拠点です。札幌市営地下鉄東西線「新さっぽろ」駅直結という利便性の高い立地にあります。特に、収益物件の売却や相続、税務相談などのサポートが手厚く、不動産の資産価値を最大化するための戦略的なアドバイスを受けられるのが強みです。

会社名	東急リバブル（新さっぽろセンター）
所在地	〒004-0051 北海道札幌市厚別区厚別中央一条6-3-3 BiVi新さっぽろ 3F
電話番号	0800-111-0983
公式ホームページ	https://www.livable.co.jp/branch/shinsapporo/

信頼性が高く、収益物件の売却を見据えた管理戦略を検討したいオーナーに適した不動産会社です。

東急リバブル（新さっぽろセンター）について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼地域密着で安心！新さっぽろセンターの不動産サービス

まとめ

投資の第一歩は目的の明確化です。資産形成、節税、家賃収入など、目的によって物件選びや資金計画が変わります。次に情報収集を行い、市場動向や収益シミュレーションを学ぶことが大切です。自己資金については、物件価格の10～30％程度を準備し、少額の投資も可能です。

また、不動産投資は副業規制の対象外であり、会社員でも問題なく行えます。

収益物件を購入する前には、投資目的に合った物件選びや資金準備が必要です。ローンを活用して物件購入を進め、契約前に物件の状態を確認することも重要です。賃貸管理会社を選ぶことで、入居者対応や家賃管理の手間を省け、安定した運営が可能になります。

賃貸管理に成功するためには、不動産市場の動向や法規制、賃貸管理の実務についての知識を深めることが重要です。過去の失敗事例を学び、リスクを最小限に抑えましょう。予算や目的を明確に設定し、無理のない資金計画を立てることが成功への鍵です。

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