北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

住宅ローンで不動産投資や賃貸管理はできる？利用の可否と注意点を解説

住宅ローンは自宅購入向けの融資であり、収益物件には適用されません。金融機関は居住用物件に貸し出すことを前提にしており、不動産投資ローンを選ぶことが重要です。

住宅ローンを使って不動産投資や賃貸管理は可能？

画像出典：フォトAC

住宅ローンは自宅購入のための融資であり、収益物件には適用できません。金融機関は「居住用」であることを前提として貸し出しており、投資目的での利用は契約違反となる可能性があります。適切なローンを選ぶことが重要です。  

◇住宅ローンとは  

住宅ローンとは、自宅の購入・建築・リフォームを目的として、金融機関から融資を受けるローンのことです。借入れの際、金融機関は物件を担保とし、返済が滞れば差し押さえの対象となります。  

住宅ローンにはさまざまな種類があり、代表的なものとして「民間金融機関の住宅ローン」や「住宅金融支援機構と民間金融機関が提携するフラット35」などが挙げられます。  

また、金利の種類も「変動金利型」「固定金利型」「固定金利期間選択型」などがあり、借り手の返済プランに応じて選択可能です。ただし、住宅ローンの最大の特徴は「居住用の不動産」に限定される点にあります。つまり、収益目的の物件には基本的に適用されません。  

◇収益物件に住宅ローンは使用できない  

住宅ローンが収益物件の購入には適用されない理由はいくつかありますが、最大の要因はローンの目的とリスクの違いにあります。  

まず、住宅ローンは「借り手本人が居住すること」を前提に融資されます。一方、収益物件は第三者に貸し出して家賃収入を得ることを目的とするため、金融機関にとって事業性の高い融資となります。そのため、住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。  

また、住宅ローンは金利が低めに設定され、融資条件も比較的緩やかですが、不動産投資ローンは収益性や事業リスクを考慮し、金利が高めに設定されるという違いがあります。もし投資目的で住宅ローンを利用すると、金融機関の想定外のリスクを生じさせるため、不正利用と見なされる可能性があります。  

さらに、住宅ローン契約時には「居住用であること」の誓約が求められます。万が一、投資目的での利用が金融機関に発覚した場合、ローンの一括返済を求められたり、今後の融資が厳しくなったりするリスクがあるため、適切なローンを選ぶことが重要です。

賃貸併用住宅なら住宅ローンの借り入れが可能

画像出典：フォトAC

賃貸併用住宅では、自宅部分が50%以上であれば住宅ローンの利用が可能です。家賃収入をローン返済に充てることで負担を軽減でき、資産形成の手段としても注目されています。将来的な売却や活用の幅も広がるのが特徴です。  

◇賃貸併用住宅とは  

賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸部分が同じ建物内にある住宅を指します。たとえば、1階を自宅、2階を賃貸として貸し出す形や、建物の半分を自宅、半分を賃貸とするスタイルなどがあります。  

このような住宅を建てる理由として、土地の有効活用、資産形成、ローン返済の負担軽減などが挙げられます。また、相続した実家を建て替えて賃貸併用住宅とするケースも増えており、老後の収入源として活用する方法も注目されています。  

賃貸併用住宅の最大の特徴は、住宅ローンを利用できる点です。通常、投資目的の不動産購入には不動産投資ローンが必要ですが、自宅部分が50%以上であれば、低金利の住宅ローンを適用できます。  

◇ローン返済の負担を軽減できる点も魅力  

賃貸併用住宅の大きなメリットのひとつは、家賃収入をローン返済に充てられることです。たとえば、住宅ローンの返済額が月10万円だとしても、賃貸部分から6万円の家賃収入を得られれば、実質の負担額は4万円まで抑えられます。これにより、通常の住宅ローンを利用するよりも自己負担を大幅に軽減でき、収入に余裕を持たせながら住まいを確保できます。  

また、住宅ローンの審査において、家賃収入を考慮してもらえるケースがあり、ローンを組みやすくなる場合もあります。  

さらに、賃貸部分があることで将来的な選択肢も広がります。たとえば、子どもが独立した際に賃貸部分を拡張し家賃収入を増やしたり、賃貸併用住宅として売却し、収益物件として運用するオーナーに引き継ぐことも可能です。

賃貸併用住宅の住宅ローンの返済計画の立て方

画像出典：フォトAC

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際は、しっかりとした返済計画が不可欠です。家賃収入の変動や金利上昇、修繕費用などを考慮し、長期的な資産管理の視点を持つことが重要となります。  

◇返済計画の重要性  

住宅ローンの返済計画は、長期的な資金管理の基盤となるものです。賃貸併用住宅では家賃収入を活用できるため、通常の住宅ローンよりも返済負担を軽減できます。しかし、計画が不十分だと資金繰りが悪化し、金利上昇の影響を受けるリスクもあります。  

また、返済計画は将来的な売却戦略にも関わります。残債よりも高い価格で売却できれば利益を得られますが、逆にローン残高が多く残っていると損失が発生する可能性があります。長期的な資産運用の観点からも、計画的なローン返済が重要です。  

◇返済計画を立てる際のポイント  

返済計画を立てる際は、家賃収入の安定性を考慮することが不可欠です。空室リスクや家賃相場の変動を見越し、収入が減少する可能性を踏まえた計画を立てることが求められます。また、変動金利を選択する場合は、将来的な金利上昇を想定し、無理のない返済額を設定することが重要です。  

さらに、築年数の経過に伴い、外壁の塗装や設備交換などの修繕費用が発生するため、計画的に積み立てておくことが賢明です。自己資金を多く準備することで借入額を抑え、毎月の返済負担を軽減することも可能になります。  

加えて、賃貸部分を増やしすぎると自宅の快適性が損なわれるため、収益と支出のバランスを考慮することが大切です。管理費や税金も含めた総合的な視点で収支を見極め、安定したローン返済を目指しましょう。

札幌で賃貸管理を依頼できる不動産会社3選

札幌で賃貸物件を所有するオーナーにとって、適切な賃貸管理会社を選ぶことは収益の最大化や空室リスクの軽減に直結します。ここでは、札幌で実績のある賃貸管理会社3社を紹介します。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズは、札幌と江別を中心に1,600戸以上の賃貸物件を管理する実績を持つ会社です。自社管理物件に特化した賃貸仲介を行い、空室対策やリフォーム提案、入居者管理まで一括対応できる点が魅力です。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

同社の平均入居率は95.75%（2022年6月時点）と高く、オーナーの安定収益をサポートする体制が整っています。また、建物管理や入居者管理だけでなく、詳細なレポーティングを行うため、遠方に住むオーナーでも安心して管理を任せられます。さらに、リフォーム・リノベーションの提案も充実しており、築年数が経過した物件でも競争力を維持できる点が強みです。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇センチュリー21吉田宅建 

センチュリー21吉田宅建は、賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理の3つの事業を展開しており、オーナーの利益を最優先に考えた管理方針が特徴です。「価値ある仲介」をモットーに、物件の長期的な価値向上にも注力しています。 

会社名	株式会社吉田宅建
所在地	〒064-0805 北海道札幌市中央区南5条西8丁目7番地１ 吉田ビル2F
電話番号	0120-20-0021
公式ホームページ	https://www.yoshidatakken.com/

全国展開するセンチュリー21のネットワークを活かした集客力があり、空室率の低減に貢献します。さらに、24時間サポートや保証システムが整っており、入居者トラブルや家賃滞納時にも柔軟に対応。リフォームや修繕工事にも現場主義で取り組み、オーナーと密接に連携しながら賃貸経営をサポートしてくれるため、長期的な管理を希望するオーナーに適した会社と言えるでしょう。 

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

◇株式会社maison de leben 

株式会社maison de lebenは、札幌で地域に根差し、賃貸管理や不動産売買を行う会社です。マーケティングを活用した入居募集戦略を展開し、入居率の向上に貢献しています。入居審査や契約手続き、家賃管理、建物メンテナンスまでトータルで対応します。 

会社名	株式会社maison de leben
所在地	〒063-0846 北海道札幌市西区琴似3条2丁目8-18 102
電話番号	011-624-6690
公式ホームページ	https://maisondeleben.co.jp/

また、相続や任意売却にも対応しており、将来的な資産整理を考えているオーナーにとっても適したサポートを提供しています。さらに、新築の収益物件の企画・販売も手掛けており、不動産投資を検討している方にとっても魅力的なパートナーとなるでしょう。

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

---

札幌で賃貸物件を所有するオーナーにとって、適切な賃貸管理会社を選ぶことは収益の最大化や空室リスクの軽減につながります。

一方、不動産投資に住宅ローンを利用することは基本的にできません。住宅ローンは居住目的に限定されており、収益物件の購入には「不動産投資ローン」が必要です。もし投資目的で住宅ローンを利用すると、契約違反となり、金融機関から一括返済を求められるリスクがあります。ただし、「賃貸併用住宅」の場合、自宅部分が50%以上であれば住宅ローンの適用が可能です。家賃収入をローン返済に充てることで負担を軽減でき、資産形成にも有効な手段となります。

賃貸併用住宅を活用する際は、空室リスクや修繕費、金利上昇の影響を考慮し、長期的な返済計画を立てることが重要です。家賃収入を見越した計画的な運用により、安定した賃貸経営が可能となります。