北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

賃貸管理のメリット・デメリットを徹底解説！自主管理・委託管理・サブリースの違いとは？

賃貸管理には「自主管理」「サブリース」「委託管理」の3方法があり、それぞれ管理費用や負担の違いがあります。自主管理は費用がかからないが負担が大きく、サブリースは安定収入が得られるが家賃が低め、委託管理は専門会社に任せて負担軽減できるが管理費が発生します。

賃貸管理の種類とそれぞれの特徴

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賃貸物件の管理方法には「自主管理」「サブリース」「委託管理」の3つがあります。それぞれに特徴があり、選ぶ方法によってオーナーの負担や収益が大きく異なります。以下では、それぞれの管理方法について詳しく解説します。

◇自主管理

自主管理とは、オーナーが直接賃貸物件を管理する方法です。入居者募集から契約手続き、家賃回収、クレーム対応、修繕手配に至るまで、すべての業務をオーナーが行う必要があります。管理費用は発生しませんが、管理業務にかかる時間と労力は増え、特に副業や本業を持つオーナーにとっては大きな負担となることがあります。

家賃滞納や設備故障など、トラブルが発生した際には迅速な対応が求められます。この方法の最大のメリットは、管理費を抑えられる点です。しかし、その分オーナーがすべての業務をこなさなければならないため、精神的・時間的な負担が増すことに留意が必要です。

◇サブリース

サブリースは、不動産管理会社がオーナーから物件を借り上げ、その後第三者に貸し出す方式です。オーナーは管理会社から固定の家賃を受け取ることができ、空室リスクを軽減できます。この方法の一番のメリットは、管理業務の負担がゼロになることです。

ただし、家賃が市場相場より低めに設定されることが多く、その点がデメリットとなります。また、契約期間が長期にわたるため、途中で解約することが難しい場合もあります。収益性よりも安定した運営を重視するオーナーに向いている方法です。

◇委託管理

委託管理は、賃貸管理会社に業務を任せる方法です。入居者募集から契約手続き、家賃回収、修繕手配、クレーム対応などを専門の管理会社が代行します。この方法は、プロの管理会社によって入居率を高めやすく、オーナーの負担が大幅に軽減されます。

ただし、委託管理には管理費がかかります。一般的に、管理費用は家賃収入の5%前後ですが、サービス内容により異なります。オーナーは、管理費用と収益性を総合的に考慮した上で、この方法を選ぶ必要があります。

自主管理とサブリースのメリット・デメリット

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賃貸物件の管理方法として「自主管理」と「サブリース」の2つがあります。どちらを選択するかで、オーナーの負担や収益性に大きな違いが生じるため、それぞれのメリットとデメリットをよく理解することが重要です。

◇自主管理のメリット・デメリット

自主管理は、オーナー自身が入居者対応や建物の維持管理を行う方法です。この方式の最大のメリットは、管理費用がかからないため、家賃収入をそのまま活かせる点です。また、オーナーが入居者と直接コミュニケーションを取ることで、満足度を高めやすく、長期入居を促進できる可能性があります。

さらに、オーナーは修繕業者やクリーニング業者を自由に選ぶことができ、コスト管理を柔軟に行うことができます。一方で、時間的・精神的な負担が大きく、特に副業や本業を持つオーナーにとっては負担が重くなることがあります。家賃滞納や設備故障などのトラブルが発生した際に迅速な対応が求められるため、注意が必要です。

◇サブリースのメリット・デメリット

サブリースは、不動産管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の家賃を保証する方式です。この方法を選ぶ最大のメリットは、空室リスクがなく、管理業務から完全に解放されることです。さらに、サブリース契約では空室期間があっても一定の賃料が支払われるため、安定した収益を確保できます。

ただし、サブリース契約では市場家賃の80〜90%程度の賃料しか受け取れないため、収益性が低下する可能性があります。契約途中で家賃の減額を求められることもあり、その内容については事前にしっかり確認しておく必要があります。さらに、契約解除が難しく、解約時には高額な違約金が発生する可能性もあるため、慎重な判断が求められます。

委託管理を活用して管理業務を軽減

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賃貸管理の負担を軽減する方法として委託管理があります。この方法では、管理業務を専門の管理会社に依頼することで、オーナーは手間を省き、安定した賃貸経営を実現できます。

◇委託管理で任せられる業務

委託管理では、賃貸経営に関わる実務全般を管理会社に依頼することができます。例えば、入居者募集や契約手続き、家賃管理、設備のメンテナンス、クレーム対応などが含まれます。特に、家賃の滞納督促や修繕工事の手配など、時間や専門知識を要する業務を任せることができるのが大きな利点です。

また、入居者間のトラブルや近隣住民との問題解決なども管理会社が対応してくれるため、オーナーの精神的負担も軽減できます。定期清掃や法定点検などの建物管理業務も代行してもらえるため、物件の資産価値を維持することにも繋がります。

◇委託管理のメリット

委託管理の最大のメリットは、管理業務の手間を大幅に削減できることです。特に、本業を持つオーナーや、遠方に物件を所有している場合、日常的な業務をすべて自主管理するのは困難です。管理会社に任せることで、入居者対応や修繕手配の負担から解放され、トラブルにも迅速に対応できるため、安定した運用が可能になります。

さらに、専門知識を持つプロが管理するため、家賃の適正設定や空室対策がしやすく、賃貸経営の収益性向上にもつながります。また、管理会社によっては24時間対応のサポート体制を整えている場合もあり、緊急時にも迅速に対応してもらえるため、オーナーの負担をさらに軽減できます。

◇賃貸管理を委託する際の注意点

委託管理には多くのメリットがありますが、管理会社選びを慎重に行うことが重要です。まず、委託費用の相場を事前に調査し、適正価格かどうかを確認しましょう。一般的に、管理手数料は家賃収入の5～10%程度ですが、業務内容によって異なるため、契約内容をしっかり確認する必要があります。

また、管理会社の実績や評判を調査し、信頼できる業者を選ぶことも大切です。対応が遅い、管理がずさんといった問題があると、入居者満足度が低下し、空室リスクが高まる可能性があります。契約前には実際の管理業務の内容や、過去の対応事例を確認し、オーナーの意向に沿った管理ができるかを見極めることが大切です。

札幌で賃貸管理を依頼できる不動産会社

札幌で賃貸管理を検討する際、信頼できる管理会社を選ぶことが成功の鍵となります。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、札幌・江別エリアに特化した賃貸管理会社で、豊富な管理実績を誇ります。管理戸数は1,622戸、入居率は95.75%と高く、安定した賃貸経営のサポートを提供しています。自社管理物件の賃貸仲介に力を入れており、迅速な入居者募集と空室対策が強みです。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

また、リフォーム・リノベーションの提案も行い、築年数が経過した物件の資産価値を維持するための施策も充実しています。加えて、建物管理・入居者管理・レポーティングなど、トータルな管理業務を提供しており、管理業務の手間を大幅に軽減できます。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇札幌不動産買取センター

札幌不動産買取センターは、不動産売却と買取に特化した不動産会社で、スピーディーな売却を実現するのが特徴です。仲介ではなく、直接買い取りを行うため、売却までの時間が短く、仲介手数料が不要というメリットがあります。

屋号	札幌不動産買取センター
会社名	有限会社恒明建設
所在地	〒065-0031 北海道札幌市東区北31条東9丁目3番4号
電話番号	011-751-2292
公式ホームページ	http://speedkai.com/

特に、収益物件の売却を検討しているオーナーには、即時の価格査定と現金化の選択肢が魅力です。また、ワケアリ物件や事故物件、境界トラブルを抱えた物件なども積極的に買取しており、一般的な仲介売却が難しい物件にも対応可能です。

賃貸経営を続けるか、売却を選択するか迷っているオーナーにとって、市場価格に基づいた適正な買取査定を受けられる点は大きな強みです。

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◇日本サーブ株式会社

日本サーブは、札幌を中心に投資用不動産を専門に扱う不動産会社で、収益物件の売買に強みを持っています。創業29年の実績があり、リピーターや紹介による取引が多いことが信頼性の証となっています。

会社名	日本サーブ株式会社
所在地	〒060-0042 北海道札幌市中央区大通西7丁目2－2　アセットプランニング大通ビル2F
電話番号	0120-23-2103
公式ホームページ	https://www.nihonserve.co.jp/

特に、一棟アパートやマンションの売買を得意としており、オーナーの資産運用を長期的にサポートしているのが特徴です。また、国内外の投資家向けに幅広い不動産コンサルティングを提供し、物件購入から管理、出口戦略まで総合的なサポートを行う点も大きな魅力です。利回り10%以上の高収益物件の紹介や、駅近物件の提案など、収益性を重視した不動産運用を求めるオーナーにとっては最適な選択肢となるでしょう。

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賃貸管理には「自主管理」「サブリース」「委託管理」の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、オーナーのニーズに合った方法を選ぶことが重要です。

自主管理は、オーナーがすべての業務を直接行う方法です。管理費用はかからないものの、入居者対応や修繕手配などで時間と労力が必要です。特に副業や本業を持つオーナーには負担が大きい場合があります。

サブリースは、不動産管理会社が物件を借り上げ、オーナーに安定した家賃を支払う方式です。空室リスクが減りますが、家賃が市場相場より低く、契約解除が難しいというデメリットがあります。

委託管理は、専門の管理会社に業務を任せる方法です。入居者募集や家賃回収、修繕手配などの業務を代行し、オーナーの負担を軽減します。管理費用がかかりますが、専門知識を活かした効率的な運営が可能です。