北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

賃貸管理における適切なトラブル対応の仕方と未然に防ぐための方法

賃貸経営では家賃滞納、敷金返還、原状回復費用の問題が頻発します。適切な対応には契約内容の理解、証拠の保存、冷静な対応が重要です。また、トラブル未然防止には管理会社の活用や専門家への相談が効果的です。

賃貸経営で発生しやすいトラブル事例

画像出典：フォトAC

賃貸経営におけるトラブルには家賃滞納、敷金返還、原状回復費用に関する問題が多く発生します。これらの問題に迅速かつ適切に対応することが、オーナーの利益を守るために重要です。以下では、各トラブルに対する対応策を紹介します。

◇家賃の滞納問題

家賃滞納は賃貸経営において最も深刻な問題の一つです。滞納が発生した場合、まずは速やかに入居者に連絡を取り、滞納の理由を確認することが重要です。支払い意思があれば、分割払いなどの柔軟な対応を検討できます。

連絡が取れない、または支払いの意思が見られない場合、内容証明郵便で督促を行い、法的措置の準備を進めるべきです。特に、滞納が3カ月以上続くと、賃貸借契約の解除や建物明け渡し訴訟を検討する必要があります。家賃保証会社を利用している場合は、早期に報告し、対応を依頼することが望ましいです。

◇入居者からの敷金全額返金の請求

退去時に「敷金の全額返金」を求められることはよくありますが、敷金は原状回復費用や未払い家賃の精算に使用されるため、必ずしも全額返還が義務ではありません。この点を入居者に明確に説明することが大切です。

国土交通省の「原状回復をめぐるガイドライン」によれば、経年劣化や通常使用による損耗はオーナー負担とされていますが、入居者の過失による損傷は敷金から差し引けます。敷金返還を巡るトラブルを防ぐためには、契約書に「敷金の用途」や「償却特約」を明記し、入居前の室内状態を写真やチェックリストで記録しておくことが効果的です。

◇原状回復費用の請求に関する対立

退去時の原状回復費用について、入居者とオーナーの間で対立することがあります。例えば、壁紙の汚れや床の傷が通常使用によるものなのか、入居者の過失によるものなのかが争点となります。

国土交通省のガイドラインでは、「経年劣化による修繕はオーナー負担」とされていますが、タバコのヤニ汚れやペットの傷、過度な家具移動によるへこみなどは、入居者の過失とみなされることが多いため、敷金から修繕費を差し引けます。トラブルを防ぐためには、契約時に原状回復のルールを明記し、退去時に写真や見積もりを提示することが有効です。入居者が支払いに応じない場合は、少額訴訟などの法的措置を検討することが必要です。

賃貸管理におけるトラブル対応のポイント

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賃貸経営においてはトラブルが避けられませんが、適切な対応を取ることで、円滑な管理が可能になります。特に、契約書の内容把握や証拠の確保、冷静な対応はトラブル解決の重要なポイントです。これらを意識して取り組むことで、問題を効果的に解決できます。

◇賃貸契約書の内容を把握しておく

賃貸トラブルの多くは「契約内容の認識不足」によって発生します。そのため、賃貸契約書の内容を正確に把握することが不可欠です。契約書には、家賃の支払い条件や敷金・礼金の扱い、退去時の原状回復義務など、オーナーと入居者の権利・義務が明記されています。

トラブルが発生した際には、契約内容に基づいて適切に対応することが重要です。例えば、「家賃の滞納が〇カ月続いた場合、契約解除が可能」といった条項を理解しておけば、滞納時の対応をスムーズに進めることができます。

◇トラブルの証拠を残しておく

賃貸トラブルでは、証拠がないと対応が困難になるため、記録を残しておくことが大切です。家賃滞納が発生した場合、督促のメールや電話履歴を保存し、支払い意思の有無を確認できるようにします。また、退去時の原状回復をめぐるトラブルでは、入居前後の室内写真を撮影しておくと、費用負担の根拠を明確にできます。

さらに、騒音や設備の不具合などのトラブルに対しては、写真や動画の記録が有効です。例えば、夜間の騒音が問題になっている場合、録音を行い「どの程度の騒音なのか」を証拠として残しておくことで、管理会社やオーナーが適切な対応を取れるようになります。

◇冷静さを保つ

賃貸トラブルは感情的になりやすいため、冷静に対応することが重要です。家賃滞納や近隣トラブルでは、オーナーや管理会社が感情的になると、入居者との対立が深まり、解決が難しくなります。そのため、トラブルが発生した際は、状況を客観的に分析し、法的な視点から適切な対応を検討することが大切です。

冷静に対応するためには、事前にトラブル対応の流れを整理し、必要な手続きを把握しておくことが有効です。例えば、家賃滞納が発生した場合、「初回は電話で連絡」「2回目は内容証明郵便で通知」「3回目で法的手続きを検討」といった手順を決めておくことで、感情に流されることなく対応することができます。

オーナー必見！トラブルを未然に防ぐためのコツ

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賃貸経営を円滑に進めるためには、トラブルの未然防止が欠かせません。しかし、入居者とのトラブルは予期せぬ形で発生することもあります。こうした事態を防ぐためには、適切な対策を講じることが重要です。

◇トラブルの対処方法

賃貸管理のトラブルを未然に防ぐには、管理会社への業務委託が効果的です。入居者からのクレーム対応や設備の故障、水漏れなどをオーナー自身が処理するのは負担が大きく、特に複数の物件を所有している場合、迅速な対応は困難です。しかし、賃貸管理会社を利用すれば、24時間365日のサポートを提供する会社もあり、入居者対応の手間を大幅に軽減できます。

トラブルが発生した際は、ADR（裁判外紛争解決手続）を活用することで、弁護士や不動産の専門家が間に入り、公平かつ迅速な解決が可能です。裁判よりも低コストで対応できるため、家賃滞納や原状回復費用の請求などの問題にも適しています。また、賃貸管理の相談窓口を利用すれば、オーナーは専門的なアドバイスを受け、冷静な対応ができるため、トラブルの長期化を防ぎ収益物件の安定経営につなげることができます。

◇賃貸管理が負担になったら売却も検討

賃貸管理の負担が大きくなった場合、収益物件の売却を検討するのも有効な選択肢です。特に、高齢のオーナーや遠方の物件を管理している場合、日常の管理業務は大きな負担となります。また、物件の老朽化に伴い修繕コストが増えると、経営の負担がさらに大きくなるため、売却のタイミングを見極めることが重要です。

売却の方法としては、オーナーチェンジが挙げられます。これは、入居者がいる状態で物件を売却する方法で、購入者はすぐに家賃収入を得られるため、投資家にとって魅力的です。空室リスクを避けられるため、スムーズに売却できる可能性が高まります。ただし、契約条件や管理状況を明確にしておくことが必要です。

売却を決めたら、不動産会社に相談し、適切なプランを立てることが重要です。市場価値を把握し、最適なタイミングで売却することで、資産を有効に活用できます。賃貸管理に疲れを感じたら、売却も選択肢のひとつとして考えるとよいでしょう。

札幌で賃貸管理を依頼できる不動産会社3選

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、北海道札幌市と江別市でアパート・マンションの賃貸管理を専門とする企業です。高い入居率と信頼性を誇り、オーナー様のニーズに合わせた空室対策や建物管理を提供しています。また、リフォームやリノベーションにも対応し、オーナー様の資産価値向上をサポートします。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

地域密着型で、空室対策から入居者管理、報告書作成までワンストップで対応。オーナー様の安心した運営を支えています。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇株式会社タカラ 

株式会社タカラは、1983年に設立された札幌の老舗不動産管理会社です。不動産売買を手掛けるなかで、オーナーからの管理依頼が増えたことをきっかけに賃貸管理業へと事業を拡大。現在では、12,000戸の管理物件を抱え、入居率96.5%という安定した実績を誇ります。 

同社の強みは、入居者サポート体制の充実です。例えば、入居者が快適に暮らせるよう、トラブル対応を迅速に行うほか、契約更新や火災保険の手続きサポート、除湿機の貸し出しなど細やかなサービスを提供しています。

会社名	株式会社タカラ
所在地	〒060-0061　 札幌市中央区南1条西10丁目4番地タイムビル6階
電話番号	011-261-4121
公式ホームページ	https://e-takara.co.jp/

また、賃貸経営に関する専門的なアドバイスを提供するスタッフが常駐しており、オーナーが抱える問題を解決するサポート体制も充実しています。

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◇株式会社コムズ 

株式会社コムズは、札幌市を中心に賃貸管理・不動産投資・企画建築を手掛ける会社です。管理戸数7,859戸、入居率98.25%と高い入居率を維持しているのが特徴です。特に、物件の企画設計段階から資産運用までトータルでサポートし、オーナーの収益最大化を目指している点が強みです。

会社名	株式会社コムズ
所在地	〒063-0005 北海道札幌市西区山の手5条1丁目1-23
電話番号	011-640-7070
公式ホームページ	https://www.comscoltd.com/

同社は、賃貸管理業務において「札幌No.1のマンパワー」を掲げ、TVコマーシャルなどを活用した入居促進策を実施。また、管理物件の空室リスクを減らすために、地域の市場調査を行いながら、適正な賃料設定やリフォーム提案を実施しています。

さらに、不動産投資を考えるオーナー向けに、物件の売却や買取、収益物件の企画情報の提供も行っており、管理だけでなく長期的な資産運用のサポートも可能です。

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賃貸経営では、家賃滞納、敷金返還、原状回復費用に関するトラブルがよく発生します。家賃滞納は迅速に連絡を取り、支払い方法を調整することが重要で、連絡が取れない場合は法的措置を検討します。敷金全額返還を求められる場合、契約に基づき原状回復費用や未払い家賃を差し引くことができるため、契約書に明確な記載が必要です。原状回復費用に関しては、経年劣化と入居者の過失を区別し、トラブルを防ぐために記録を残しておくことが有効です。

賃貸契約書の内容把握や証拠の確保がトラブル対応の鍵となります。特に家賃滞納時や原状回復の際は、契約書に基づいた適切な対応が求められます。証拠を記録しておくことで、後々の対応がスムーズに進みます。冷静に対応することも重要で、感情的にならず法的視点から解決策を検討することが成功のポイントです。