北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

サブリースの種類と管理委託の違いとは？賃貸管理の選択肢を比較

サブリースは、オーナーが安定した収入を得る仕組みで、空室リスクを業者に移転しますが、賃料は相場より低くなる可能性があります。管理委託では、オーナーがリスクを負い市場相場の賃料を得ます。札幌の賃貸管理会社として、スペースエンタープライズ、サンセイランディック、ビルドが紹介されています。

サブリースの仕組みとお金の流れ

画像出典：フォトAC

サブリース契約は、オーナーが安定した賃料収入を得るための仕組みですが、リスクや注意点もあります。契約内容をしっかり確認し、慎重に選択することが大切です。

◇サブリースの仕組み  

サブリース契約には、オーナーとサブリース業者の間で結ばれる「マスターリース契約」と、サブリース業者と入居者の間で結ばれる「サブリース契約」があります。  

マスターリース契約では、オーナーが物件をサブリース業者に貸し出し、一定の賃料を受け取ります。これに対し、サブリース契約では、サブリース業者がオーナーから借りた物件を入居者に転貸し、その賃料を回収します。  

サブリースによって、オーナーは空室リスクや入居者管理の手間を軽減できますが、賃料が相場より低く設定されることに注意が必要です。また、契約内容によっては、一定期間ごとに賃料の見直しが行われ、オーナーが予想していた収益よりも減少する可能性もあります。

◇サブリースのお金の流れ  

サブリース契約におけるお金の流れは、まず入居者がサブリース業者に賃料を支払い、その後、サブリース業者がオーナーに契約で定められた家賃を支払います。  

例えば、物件が満室の場合、サブリース業者は入居者からの総賃料を受け取りますが、その中から管理手数料を差し引いた金額がオーナーに支払われます。管理手数料はサブリース契約によって異なりますが、一般的には満室時の賃料の10～20％程度が差し引かれることが多いです。  

仮に入居者が家賃を滞納した場合でも、オーナーへの支払いは契約通り行われます。しかし、サブリース業者が経営悪化などの理由で支払いを停止するリスクもあります。そのため、契約内容をしっかり確認し、長期的に安定した運用ができるかどうかを判断することが重要です。

サブリースの種類と管理委託の違い

画像出典：フォトAC

賃貸物件の管理方法には、主にサブリースと管理委託の2つの形態があり、それぞれの特徴を理解し、適切な選択をすることが重要です。 

◇サブリースの種類

賃貸物件の運営において、安定した収入を得るための方法としてサブリースがあります。サブリース契約にはいくつかの種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

・賃料保証型サブリース（従来型）

この方式では、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸します。オーナーは空室の有無にかかわらず、毎月一定の賃料を受け取れるため、空室リスクや家賃滞納の心配が軽減され、安定した収入を得ることが可能です。  

ただし、サブリース会社が設定する借り上げ賃料は市場相場より低くなる傾向があり、満室時の収益よりも少なくなる可能性があります。

・パススルー型サブリース

この方式では、サブリース会社が物件を借り上げ、入居者からの実際の賃料収入に応じてオーナーに賃料を支払います。具体的には、入居者から回収した賃料の90%～95%がオーナーに支払われます。  

入居率が高い場合や家賃相場が上昇した場合、そのまま収入増加につながります。しかし、空室や家賃滞納が発生した場合、その影響を直接受けるため、収入が不安定になるリスクがあります。

◇サブリースと管理委託の違い

サブリースは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに対して一定の賃料を保証する方式です。サブリースにより、オーナーは空室リスクを回避できますが、受け取る賃料は市場相場より低く設定されます。

一方、管理委託は、オーナーが入居者と直接賃貸契約を結び、物件の管理業務のみを管理会社に委託する方式です。家賃収入は実際の入居状況に応じて変動し、空室がある場合はその分収入が減少します。しかし、満室時には市場相場の賃料収入を全額得られます。  

また、管理手数料が発生しますが、リフォームや修繕の内容をオーナー自身で決定できる柔軟性があります。

賃貸管理は管理委託とサブリースどっちがお得？

画像出典：フォトAC

賃貸物件の運営には、管理委託とサブリースという2つの主要な方法があり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。収益性やリスク管理を考慮したうえで、どちらを選ぶかを決めることが大切です。

◇管理料  

管理委託の場合、管理会社に支払う管理料は一般的に家賃収入の3～10％程度です。一方、サブリースでは、サブリース会社が空室リスクを負う代わりに、家賃収入の10～20％を手数料として受け取ることが多いです。  

そのため、管理委託のほうが手数料負担が少なく、収益性が高い傾向があります。

◇収益力  

管理委託では、物件が満室の場合、家賃収入を全額得ることができます。一方、サブリースでは、満室であってもサブリース会社との契約で定められた一定の家賃収入しか得られません。  

そのため、物件の立地や需要によっては、管理委託のほうが高い収益を期待できる場合があります。

◇リスク管理  

サブリースでは、空室リスクや家賃滞納リスクをサブリース会社が負担するため、オーナーは安定した収入を得やすいです。しかし、サブリース会社の経営状況や契約条件によっては、家賃の減額や契約解除のリスクも存在します。  

一方、管理委託では、空室リスクをオーナー自身が負うものの、物件の運営や賃料設定に柔軟性があり、市場の変化に対応しやすいという利点があります。

札幌で賃貸管理を依頼できる不動産会社

札幌で賃貸管理を依頼できる不動産会社をお探しの方に、実績と信頼のある3社をご紹介します。各社の特徴を比較し、オーナー様のニーズに最適な管理会社を選ぶ際の参考にしてください。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、札幌市と江別市を拠点に、不動産の売買、賃貸管理、買取などを手がける地域に根ざした企業です。オーナー向けの賃貸管理では、空室対策から入居者募集、家賃回収、建物の維持管理、退去時の精算まで、幅広い業務を一手にサポートしています。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

特に、迅速な入居者確保を目指して、インターネット広告や地域ネットワークを活用した効果的な募集活動を展開。建物の維持管理においても、定期巡回や修繕提案を通じて資産価値を守り、オーナーの長期的な利益を支えています。さらに、毎月の管理物件状況報告を行い、オーナーが安心して資産運用できる体制を整えています。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇サンセイランディック 札幌支店

株式会社サンセイランディックは、底地（貸宅地）や築古収益物件の買取・運用を専門とする不動産会社です。札幌支店では、北海道全域を対象に、オーナーの不動産資産を最大限に活用するための提案を行い、売却や賃貸管理のサポートを提供しています。

会社名	株式会社サンセイランディック 札幌支店
所在地	〒060-0003 北海道札幌市中央区北3条西2-2-1 NX札幌ビル7階
電話番号	011-261-3960
公式ホームページ	https://www.sansei-l.co.jp/service/shop_office/sapporo_office/

特に、権利関係が複雑な物件に関するコンサルティングに強みを持ち、相続対策や活用方法の提案を通じて、専門的なサポートを提供しています。また、テナント誘致、契約管理、建物のメンテナンスなど、安定した賃貸経営を実現するための総合的な管理業務も行っています。

北海道市場に精通したスタッフが地域特性を活かした資産運用のサポートを行う点が特徴です。

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

◇ビルド株式会社

ビルド株式会社は、不動産投資のコンサルティングから管理業務までを手掛ける企業で、特に投資用不動産の運用に強みを持っています。札幌市を拠点に、ワンルームマンションの投資やアパート経営、商業ビルの運用など、さまざまな事業を展開し、オーナーの資産形成を支援しています。

会社名	ビルド株式会社
所在地	〒060-0062 北海道札幌市中央区南2条西1丁目 深山パーキングビル8F
電話番号	011-206-6854
公式ホームページ	https://bld.co.jp/

賃貸管理では、入居者募集から契約管理、家賃回収、建物のメンテナンスまで、オーナーが安心して運営できるよう一貫してサポートします。また、投資家向けに市場分析や物件選定のアドバイスを行い、リスクを最小限に抑えた資産運用をサポートしています。

さらに、将来的な売却戦略や資産の組み換えに関するコンサルティングも行い、長期的な資産価値の向上を目指しています。

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

---

サブリースは、不動産オーナーが安定した賃料収入を得るための仕組みで、空室リスクや入居者管理の負担を軽減できますが、注意すべき点もあります。サブリースには、オーナーとサブリース業者間の「マスターリース契約」と、業者と入居者間の「サブリース契約」があります。オーナーは、業者から一定の賃料を受け取る代わりに、空室や滞納リスクを業者に負わせます。しかし、賃料は相場より低くなる可能性があり、契約に基づき賃料が見直されることもあります。

お金の流れでは、入居者が業者に賃料を支払い、業者はオーナーに約定された賃料を支払います。管理手数料は通常、満室時賃料の10～20％程度で、空室や滞納があってもオーナーへの支払いは契約通り行われますが、業者の経営が悪化すると支払いリスクが生じます。

サブリースには「賃料保証型」と「パススルー型」があり、前者は空室に関わらず一定賃料が保証され、後者は入居者からの実際の賃料に応じた支払いです。サブリースと管理委託の違いは、サブリースが空室リスクを業者に移転する一方で賃料が低くなるのに対し、管理委託では空室リスクをオーナーが負うが、市場相場の賃料を得ることができます。