収益物件の買取とは？業者の選び方や注意点を解説

収益物件売却コラム

収益物件の買取とは？業者の選び方や注意点を解説

公開： 2024.11.27 更新： 2025.03.26

引用元：photo AC

収益物件の売却方法には、買取と仲介があります。買取は早期に売却が可能で手間や費用を抑えられますが、価格が相場より低くなることが多いです。高額で売却するには、修繕や入居率管理が重要です。

収益物件の買取とは？

収益物件を売却する方法には、買取と仲介の2つの方法があります。これらは、手間や時間、費用において異なる特徴があります。以下では、それぞれの特徴と違いについて詳しく解説します。

◇買取とは？仲介との違い

不動産会社による買取と仲介は、それぞれ異なるメリットがあります。買取は迅速かつ費用を抑えられる一方、仲介は広範囲に売却活動を行い、売却活動をサポートしてくれます。

買取のメリット
- 買主を探す手間が省け、早期に売却可能
- 仲介手数料がかからず費用を抑えられる
- 清掃やリフォーム不要
- 広告掲載されずプライバシーが守られる
仲介のメリット
- 売主が不動産会社に依頼し、広範囲で売却活動が行われる
- 物件の売却から引き渡しまでサポートあり
- 売主は時間をかけて買主を見つけることができる

買取は迅速で費用が抑えられ、プライバシーも守られる一方、仲介は広範囲に売却活動を行い、時間をかけて理想的な買主を見つけることができます。選択は売主の状況に応じて慎重に行いましょう。

◇収益物件の買取先

収益物件を買い取る業者は、主に「収益物件の買取専門業者」と「収益物件の売買仲介専門業者」に分かれます。買取専門業者は、物件を直接購入する業者です。再販する場合や、リノベーションを加えて販売することもあります。

また、買取業者は自社の資産として保有することもあります。これにより、物件オーナーは買主を探す手間を省けるという利点があります。

一方、売買仲介業者は、売主と買主をつなぐ仲介を専門に行います。物件オーナーと媒介契約を結び、広告を通じて買主を見つける仕組みです。買主が見つかると、売主と買主を調整し、契約の締結や引渡しをサポートします。このように、仲介業者は直接物件を購入することはなく、仲介手数料を収益とします。

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収益物件の買取は不利？

収益物件を買取業者に売却する際、いくつかの注意点があります。特に価格や物件の種類に関する条件を理解しておくことが重要です。

◇買取価格は相場よりも安くなりがち

買取業者は物件を買い取った後、再販して利益を得るため、相場価格に近い金額での買取は難しいです。一般的には、買取価格は相場の7～8割程度になることが多いです。これは、購入後にリノベーションや修繕費用がかかること、また、売却できないリスクを業者が負うためです。これらの要因が、価格を下げる理由となっています。

◇どんな物件でも買取が可能とは限らない

すべての物件が買取業者によって買い取られるわけではなく、業者ごとに買取基準があります。物件の状態や種類によっては買取が難しい場合があるため、事前に確認しておくことが重要です。

買取が難しい物件の例
- 利回りが低い物件
- 再建築に制限がある物件（接道義務や建ぺい率超過）
- 老朽化が進んだ物件や構造的な問題がある物件
- 心理的瑕疵物件や共有権利者がいる土地

買取業者には基準があり、物件の状態によっては買取が難しくなることがあります。利回りや再建築制限、物件の老朽化など、事前に確認しておくことで、適切な売却方法を選ぶことができます。

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売れにくい物件の特徴

売れにくい物件には、いくつかの原因が存在します。例えば、立地条件が悪いケース、間取りやデザインが個性的すぎて一般的なニーズに合わなかったりすることがあります。また、メンテナンス不足や土地条件が不利であることも、売却のハードルを高くする可能性があるでしょう。

◇デザインが個性的すぎる

個性的すぎるデザインの物件は、買い手が限られ、売れにくくなることがあります。ユニークな外観や内装は魅力的に感じることもありますが、住みやすさや実用性が重視されるため、購入のハードルが高くなります。

売れにくいデザインの例
- 派手な色で塗装された外観
- ガラス張りで内部が丸見えの住宅
- 窓が極端に少ない閉鎖的な住宅
- ガラス張りの浴室や使い勝手の悪い海外製の水回り設備

個性的すぎるデザインの物件は、一般的な購入希望者には敬遠されやすいです。将来的に売却を考える場合、多くの人に受け入れられるデザインや機能性を意識することが重要です。

◇使いにくい間取りの住宅

一般的な間取りから外れた物件は、売れにくい傾向があります。個性的な間取りが魅力的に思えることもありますが、使い勝手やニーズが限られるため、購入希望者にとっては難易度が高くなります。

売れにくい間取りの例
- 2階すべてがLDKの住宅
- 段差の多いステップフロア
- キッチンをLDKの中央に配置した住宅
- 二世帯住宅や特定のライフスタイル向けの間取り

個性的な間取りは、万人にとって使いやすいとは限りません。特にニーズが限られる間取りは、中古市場で売却が難しくなる可能性があるため、将来的に売却を考える際は、一般的な間取りを意識することが重要です。

◇立地や土地の条件が不利

間口が狭い土地や不整形な土地、災害リスクがある土地は、売却時に敬遠されがちです。特に、立地や土地条件を妥協して建物に予算をかけた場合、将来的な売却においてネックになることがあります。

売れにくい土地の例
- 間口が狭く通路部分が細長い土地
- 土砂災害警戒区域に指定されている土地
- 不整形な形状の土地

土地条件が悪いと、日当たりや風通しの面でデメリットが生じるだけでなく、駐車スペースが確保しにくかったり、利便性が低かったりします。そのため、売却時に時間がかかることがあります。

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売れやすい物件の特徴

売れやすい物件にはいくつかの共通する特徴があります。立地や周辺環境、物件の状態、さらには定期的なメンテナンスの有無などが大きく影響します。

◇立地条件や周辺環境が整っている

立地の良さは物件の売れやすさに大きな影響を与えます。デザインや間取りに多少のマイナスがあっても、便利な立地や周辺環境が整っていれば、購入希望者が増え、売却しやすくなります。

立地が重要な理由
- 便利な立地はターゲット層を広げ、売却確率が高まる
- 築年数が経過した物件では土地の価値が重要
- 駅近や商業施設、教育機関の近さが購入希望者に魅力

良い立地条件は、物件の売却を迅速かつ高値で進めるために重要です。利便性が高い立地は、購入希望者にとって大きな魅力となり、売却の確率を高めます。

◇定期的なメンテナンスがしっかりとされている

定期的なメンテナンスが行き届いている物件は、年数が経過していても状態が良好で、売却時に有利な条件となります。適切なタイミングでのメンテナンスは、物件の価値を保ち、購入者にとって魅力的なポイントとなります。

メンテナンスの重要性
- 定期的な屋根葺き替えや外壁塗装で物件の状態を良好に保つ
- 雨漏りリスクを減らし、耐久性を高める
- 見た目を美しく保つことで、売却時に強いアピールになる

定期的なメンテナンスを実施することで、物件の価値が維持され、売却時に有利に働きます。また、購入者にとっても手間が少なく、物件がしっかり管理されている印象を与えるため、売れやすくなります。

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収益物件をより高額で買取に出すには

収益物件を高く売却するためには、修繕や入居率の管理が重要です。これらの準備を行うことで、物件の魅力を高め、売却価格に好影響を与える可能性があります。

◇最低限の修繕をしておく

物件を売却する前に最低限の修繕を行うことで、売却に有利に働きます。特に雨漏りや鉄骨階段の錆、空室のリフォームなどを行うことで、印象が良くなり、価値を高めることができます。

雨漏りが懸念される場合、防水工事を実施
鉄骨階段の錆はペンキ塗装で修繕
空室があればリフォームを検討

修繕による投資は売却価格の増加につながる場合があります。例えば、塗装工事に800万円かけた結果、売却価格が9500万円に増加した事例もあります。

◇入居率を高めておく

収益物件を高く売るためには、入居率を高く保つことが大切です。入居率が高ければ物件の収益性が証明され、魅力が増します。

売却時に満室または高い入居率を維持
空室がある場合、フリーレントを活用して入居率を上げる
家賃を下げずに収益性を保つ

入居率が高ければ、物件が賃貸需要を満たしている証拠となり、売却の際に有利になります。

◇知識を身につけておく

不動産市場の動向や物件評価の知識を持っていると、売却時に有利に交渉できます。適切な価格を見極めるためには、市場動向の理解が不可欠です。

利回り計算や修繕履歴の整理
競合物件の相場把握
重要事項説明や契約不適合責任を理解

市場の理解を深めることで、価格交渉やトラブル回避がスムーズになります。

◇物件の強みを見つける

物件の特長や強みを明確にし、それを売却時にうまくアピールすることが重要です。物件の価値を引き出すために、強みを整理しましょう。

地盤や周辺環境、土地の形状に注目
耐震性や耐久性をアピール
快適性や使い勝手の良さを伝える

物件の強みを明確に伝えることで、売却価格に大きく影響を与えることができます。

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処分に困っていた収益不動産の買取事例

収益物件を売却する際、買取の選択肢が有効です。築年数が古くても、立地や状況に応じて、買取で売却することが可能です。以下に、買取による成功事例を紹介します。

◇築50年のマンションを買取

長年賃貸されていた築50年のマンションの売却事例です。賃借人が施設に入って亡くなり、再び管理するのが負担となった売主様は、手放す決心をしました。物件は古いため、売却が難しいと考えられていましたが、幹線道路沿いで周囲に商業施設やバス停があり、利便性が高いため、買取で売却が実現しました。

物件はフルリノベーションされ、新築のような内装に仕上がりました。広いリビングに変更し、間取りも3LDKから2LDKに変更。家族でも老夫婦でも快適に住めるような仕様に生まれ変わりました。

◇相続したアパートを買取

兄弟で相続した一棟アパートの買取事例です。全室が空室で、できるだけ早く現金化したいというご要望がありました。敷地内には別のアパートの入居者もおり、裏には売主様の自宅がある広い土地でした。

売主の希望は、「できるだけ早く現金化したい」「手間をかけず、費用をかけずに売却したい」ことでした。さらに、一部土地を自宅への進入路として残したいという要望もありました。これらを考慮した上で、買取という形で最適な条件で取引が完了しました。

北海道でおすすめの不動産会社3選

北海道での不動産購入や売却を考える際、信頼できる不動産会社選びは非常に重要です。土地の広さや地域性が大きなポイントとなるため、地元に精通した企業に依頼することが推奨されます。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、アパートや一棟マンション、テナントビルなどの収益物件売買に特化した不動産会社です。特にオーナーの出口戦略を重視し、利益を最大化する提案を行う点が強みです。北海道江別市を拠点としており、即日買取査定と高額査定の2種類を用意しています。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

即日買取では迅速な現金化とプライバシー保護を実現し、高額査定では市場価格に近い価格での売却が可能です。また、物件の特性に応じた査定基準を明確にし、満足度の高い売却をサポートしています。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇株式会社三光リアルティ

三光リアルティは、不動産売却に特化した企業で、最適な売却プランの提案を強みとしています。三光グループの一員として、広範なネットワークと豊富な実績を活かし、賃貸管理から売却まで一貫したサービスを提供しています。

会社名	株式会社三光リアルティ
所在地	〒060-0809 北海道札幌市北区北9条西2-12-1 SANKO札幌駅前ビル
電話番号	011-558-3400
公式ホームページ	http://www.apaman-sanko.com/index.htm

査定は最短3日、買取は最短5日で対応可能なスピード感が魅力で、売却時の現金化を迅速に実現することが可能です。不動産会社からの買取にも対応し、空室が多い物件や古い建物付きの土地も取り扱いしており、柔軟な対応力が特徴です。

株式会社三光リアルティについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼スピード査定・売却・買取が可能な三光リアルティ

◇株式会社リタ不動産

リタ不動産は、全国規模のネットワークを活かし、幅広い不動産取引をサポートする大手不動産会社です。地域の特性に詳しい専門スタッフが在籍しており、様々な収益物件の売買に対応しています。さらに、金融機関との連携による融資相談も可能で、購入資金の調達をスムーズに進めるためのサポートも充実しています。

会社名	株式会社リタ不動産
所在地	〒107-0052 東京都港区赤坂5-1-26 サンライズ赤坂ビル302
電話番号	03-5357-7757
公式ホームページ	https://rita-hudousan.com/

市場データを活用した適正価格の算出や積極的なプロモーション戦略を駆使し、高価格での売却を実現する点も特徴です。長年の実績と信頼を背景に、不動産の管理から売却までトータルサポートを提供する企業です。

株式会社リタ不動産について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼全国区のネットワークで高い売却力のあるリタ不動産

収益物件を売却する方法には、買取と仲介の2つがあります。それぞれ特徴や利点が異なり、売主の状況に応じて選択肢が変わります。買取は不動産会社が物件を直接購入する方法で、早期に売却を完了でき、手間や費用を抑えることができます。一方、仲介は売主が不動産会社に依頼し、買主を見つけてもらう方法ですが、時間がかかることがあります。どちらの方法が適しているかは、売主の状況によります。

買取業者は「収益物件の買取専門業者」と「売買仲介業者」の2種類に分かれ、買取専門業者は物件を直接購入し、再販やリノベーションを行います。売買仲介業者は物件の仲介を行い、手数料を収益として得ます。

収益物件を買取業者に売却する場合、注意すべき点があります。まず、買取価格が相場より低くなることが一般的で、買取価格は相場の7～8割程度になることが多いです。これは、リノベーションや修繕費用、売却リスクを業者が負うためです。また、物件の状態や種類により、買取が難しい場合もあります。特に、利回りが低い物件や再建築に制限がある物件、老朽化した物件は買取が困難となることがあります。

収益物件を高く売却するためには、最低限の修繕や入居率の管理が重要です。雨漏りが心配な場合は防水工事を行い、鉄骨階段の錆などはペンキで修繕できます。また、空室がある場合は、リフォームを行って買主がすぐに賃貸募集できるようにすることも有効です。入居率を高めることも大切で、満室または高い入居率を維持している物件は魅力的とされます。

買取による成功事例もあります。築50年のマンションでは、利便性の高い立地条件により買取が成立し、フルリノベーションで新築同様に生まれ変わりました。また、相続したアパートも、全室が空室であったものの、早急に現金化を希望する売主の要望に応え、最適な条件で買取が成立しました。

収益物件の売却を考える際には、買取のメリットやデメリットをしっかり理解し、最適な選択をすることが重要です。