北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

収益物件を財産分与するなら売却がおすすめ！売却から財産分与までの流れを解説

離婚時に収益物件を財産分与する際、物件を売却してその代金を分割する方法は、手続きが明確で公平な分与が実現しやすいためおすすめです。売却することで物件管理の手間を省き、現金化された資産を迅速に分けることができます。また、物件の価値が時期によって変動する不動産市場において、適切なタイミングで売却すれば、より高い利益を得ることも可能です。

収益物件は離婚時の財産分与の対象になる？

離婚の際に財産をどのように分けるかは、双方にとって非常に重要な問題です。特に、収益物件、つまり家賃収入を生む不動産が財産分与の対象になるかどうかは、物件の取得状況や名義によって異なるため、慎重な判断が必要です。以下では、収益物件が財産分与の対象になるケースとならないケースについて説明します。

◇財産分与とは

財産分与とは、離婚時に夫婦が共同で築いた財産を公平に分ける手続きです。婚姻中に取得した財産は夫婦共同の財産とされ、原則として分与の対象となります。一方、婚姻前からの個人財産や相続財産は「特有財産」として分与対象外です。

• 婚姻中に取得した財産は夫婦共同財産
• 個人財産や相続財産は原則分与対象外

離婚時には、財産の性質を明確にし、公平な分配を目指すことが重要です。

◇収益物件が財産分与の対象になるケース

収益物件が財産分与の対象になるのは、婚姻中に夫婦が共同で取得し、双方が経済的に貢献した場合です。名義が一方のみでも、共同でローンを返済していたり、維持管理に協力している場合は「共有財産」として扱われます。

• 婚姻中に取得された物件は共有財産
• ローン返済や管理に双方が関与している場合対象
• 家賃収入も生活費に使われていれば分与対象に

共同の財産として扱われる条件を確認し、適切な分与方法を検討します。

◇収益物件が財産分与の対象にならないケース

収益物件が「特有財産」として扱われる場合は分与対象外です。例えば、婚姻前に購入した物件や相続・贈与で得た財産が該当します。ただし、婚姻後に配偶者がリフォーム費用を負担したり管理に関与した場合は、寄与分として分与対象になる可能性があります。

• 相続や贈与で得た物件は特有財産
• 婚姻前の個人財産も対象外
• 配偶者が経済的に貢献した場合は寄与分として考慮

物件の取得経緯と婚姻後の寄与状況を整理し、公平な判断が求められます。

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財産分与の種類について

離婚時の財産分与にはいくつかの種類があります。それぞれの財産分与は、夫婦の状況や離婚の原因によって異なり、分配方法や目的も多様です。各分与方法の特徴を理解することが、適切な財産分与を行うための第一歩となります。

◇清算的財産分与

清算的財産分与は、離婚時に夫婦が共同で築いた財産を公平に分ける基本的な方法です。婚姻中に形成された財産は、夫婦が共に築いたものとして、原則的に2分の1ずつ分配されます。専業主婦（夫）でも家事や育児に貢献した分を受け取る権利があります。

• 夫婦が共同で築いた財産を2分の1ずつ分配
• 専業主婦（夫）の貢献も考慮
• 有責配偶者も分与を請求できる

離婚後の生活を円滑に進めるため、専門家のアドバイスを受けながら進めることが望ましいです。

◇扶養的財産分与

扶養的財産分与は、離婚後に経済的自立が難しい配偶者を支援する方法です。病気や高齢、長年の専業主婦（夫）の場合など、すぐに収入を得ることが難しい場合に適用されます。経済的に余裕のある側が、生活費として一定額を一定期間支払う形です。

• 経済的に自立できない配偶者を支援
• 収入が難しい場合、一定額を支払う
• 支払い期間は配偶者の自立が目安

支払額や期間は話し合いで決定し、合意が難しい場合は裁判所が判断します。

◇慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与は、離婚原因を作った配偶者が慰謝料として行う財産分与の方法です。不貞行為やDVなどに対する精神的な苦痛に対する賠償金として、財産分与が行われます。慰謝料と財産分与は通常別々に扱われますが、一緒に行われることもあります。

• 離婚原因を作った配偶者が行う慰謝料的財産分与
• 現金や不動産、株式なども対象
• 請求期限に注意（慰謝料の請求は3年以内）

財産分与には贈与税が課せられる可能性があるため、過度に多額の分与を避けることが重要です。

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収益物件の財産分与の仕方

画像出典：フォトAC

収益物件は離婚時の財産分与において複雑な要素を含みます。特に、その後の管理や収益の取り扱いをどのようにするかは重要なポイントです。ここでは、収益物件を財産分与する際の3つの方法の特徴を解説します。

◇どちらかの単独名義にする

収益物件を夫婦のどちらか一方が単独で所有する方法です。取得する側が代償金を支払い、物件の収益や維持費、ローン返済をすべて負担します。これにより、物件の管理や収益を独占することができますが、経済的な負担も大きくなります。

• 物件を取得する側がすべての負担を負う
• 代償金は物件の評価額を基に決定
• 収益と管理の責任が増える

経済的な負担が増えるため、慎重に決定することが求められます。

◇共有名義のままで賃料を分配する

離婚後も収益物件を共有名義のままにし、賃料収入を分配する方法です。物件管理や修繕費は双方の協力が必要ですが、賃料を定期的に分け合うことができます。しかし、意思疎通がうまくいかない場合はトラブルが生じる可能性があります。

• 物件所有権を共有し賃料を分配
• 物件管理や修繕費は協力が必要
• 意思疎通がうまくいかないとトラブルの可能性

協力と連絡が必要なので、合意内容を明確にしておくことが重要です。

◇売却して代金を分割する

収益物件を売却して代金を分割する方法です。売却後は物件の管理負担がなく、資金が手元に入ります。売却代金を分けることで、公正な分与が実現しやすく、次の生活資金や新たな投資にも活用できます。

• 物件管理の負担がなく資金が手元に入る
• 売却代金で分配が明確になる
• 次の生活資金や投資に活用しやすい

資産を速やかに分けることができ、流動性が高いことがメリットです。

◇離婚時に財産分与はしなくてもよい？

離婚時の財産分与は必須ではなく、夫婦双方が合意すれば「財産分与請求権の放棄」として、行わない選択も可能です。ただし、強制されることはなく、合意内容を文書に残しておくことが重要です。放棄が不公平な場合、後々トラブルが発生する可能性があります。

• 夫婦間の合意で財産分与をしない選択も可能
• 一方的な放棄は認められず不公平だとトラブルの元
• 合意内容を文書に残しておくことが望ましい

状況に応じて慎重に判断し、専門家に相談することが大切です。

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収益物件を売却して財産分与をするまでの流れ

離婚時に収益物件を売却して財産分与を行うプロセスは、計画的に進めることが重要です。以下に、財産分与の一般的な流れを解説します。

◇収益物件の名義を確認する

最初に、収益物件が単独名義か共有名義かを確認します。物件が単独名義の場合、名義人が売却権を持ちますが、共有名義の場合は双方の同意が必要です。名義確認は、登記簿謄本や権利証などの必要書類を取り寄せて行います。また、物件に関する法的な問題がないかを確認することも重要です。法的な問題がある場合、物件の処分が難しくなることがありますので、十分にチェックを行いましょう。

• 単独名義なら名義人が売却権を持つ
• 共有名義なら双方の同意が必要
• 登記簿謄本や権利証で確認
• 法的な問題がないか確認する

名義に関する法的な問題がないかをしっかり確認しておくことが大切です。

◇財産分与の仕方を決め書類にする

収益物件の分与方法を決定し、売却時の金額分配や売却時期について詳細に話し合います。これらの合意を、財産分与契約書や離婚協議書として文書化し、双方が署名することが重要です。文書にすることで、後のトラブルを防ぎます。弁護士に相談し、法的に有効な書類を作成することも推奨されます。特に財産分与に関しては後々の争いを避けるために、合意内容を明確にし、しっかりと証拠を残しておくことが重要です。

• 売却金額分配や売却時期を決定
• 合意内容を文書化し署名することで証拠を残す
• 弁護士に相談し法的に有効な書類を作成

文書化しておくことで、合意内容が後に争われないようにすることができます。

◇不動産会社を選び販売活動を開始する

財産分与方法が決定した後、不動産会社に依頼して物件の販売活動を開始します。信頼できる不動産業者を選ぶために、口コミや評判を調べ、複数社に査定を依頼しましょう。査定後、物件の価値を評価してもらい、物件を売り出すための広告活動を行います。内見対応や物件の修繕・清掃も行う場合がありますので、物件の状態を良好に保つことが求められます。物件の売却が成功すれば、必要な手続きを進めることができます。

• 信頼できる不動産業者を選ぶ
• 複数社に査定を依頼し、広告活動を行う
• 物件の修繕や清掃を行う

信頼できる業者を選んで、物件を適切に売却しましょう。

◇不動産を売却して売却金額を分け合う

物件が売却され、売却金額が決まったら、事前に決めた分配方法に従って金額を分け合います。売却金を振り込む手続きや、譲渡所得税などの必要な税金の支払いも考慮しながら進めます。すべての手続きが完了した後は、最終的な書類を保管し、記録を残すことが重要です。これにより、今後のトラブルを防ぐための証拠となります。売却金額を分ける際には、公平に分配されるよう注意が必要です。

• 売却金額に基づいて金額を分け合う
• 必要な税金を支払う
• 最終的な書類を保管し記録を残す

売却後の手続きをきちんと完了させ、記録を残しておくことが大切です。

◇住宅ローンの債務者や残債の確認

住宅ローンの債務者を確認するには、登記事項証明書の権利部をチェックします。ローンの残債は、返済明細書で確認できますが、繰り上げ返済をしている場合もあるため、借入先の金融機関に直接確認することが必要です。残高証明書を取得して、現在の残債額を正確に把握することが重要です。また、住宅ローンに関する財産分与は、別居時点までに築かれた財産を基準に行われます。そのため、別居後に返済が進んでも、その分は財産分与の対象外となる点に留意してください。

• 債務者の確認は登記事項証明書で
• 残債額は返済明細書や金融機関で確認
• 残高証明書を取得し、現在の残債額を確認
• 別居時点でのローン残高が分与対象に

ローン残高を正確に把握し、適切な財産分与を行うことが求められます。

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収益物件を売却するならタイミングを見極めることが重要

収益物件を売却する際には、そのタイミングが収益に大きく影響を与えるため、慎重に見極めることが重要です。市場の動向や物件の状態などを考慮し、最適な売却時期を選ぶことで、スムーズな売却が可能です。

◇離婚後に売却する

収益物件を売却する際は、離婚後に行うことが推奨されます。離婚前に売却すると、持分の移転が法律上贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があるためです。贈与税は物件の評価額にもとづいて計算され、離婚前に名義変更や売却を行うと、予期しない税負担が生じることがあります。

物件が共有名義である場合、共有持分に応じて得られる利益を分配すれば特別な税金はかからないため、スムーズな資産分配が可能です。したがって、離婚後に売却を行うことで、これらの税金の問題を回避し、公正な資産分配が実現しやすくなります。

◇売却するタイミングを見極める

物件の売却タイミングは非常に重要です。法律上、離婚後の財産分与には2年間の期限がありますが、不動産市場の価格は常に変動しています。市場価格が下がっている場合や経済状況が不安定な場合は、売却を急ぐことで損失につながる可能性があるため注意が必要です。

また、所有期間によって譲渡所得税の税率も異なるため、その点も確認しておきましょう。

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北海道でおすすめの不動産会社3選

広大な土地を持つ北海道では、地域ごとの市場動向や物件の特性を熟知した業者に相談することで、スムーズに取引ができるでしょう。そこで今回は、北海道で評判の高い不動産会社を厳選してご紹介します。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、収益物件の売買に特化した不動産会社です。アパートや一棟マンション、テナントビルなどを取り扱い、オーナーの希望に応じた「出口戦略」を提案できることが強みです。豊富な経験を活かし、スムーズな売却や市場状況に合わせた運用プランなど、最適な選択肢を提供しています。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

また、迅速に現金化したい方には即日買取、高値での売却を目指す方には市場価格に近い査定を行い、それぞれのニーズに沿ったサポートを実施しています。スペースエンタープライズは、物件の特性を詳しく分析し、最適な収益物件の売買をサポートすることが可能です。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇株式会社三光リアルティ

株式会社三光リアルティは、三光グループの一員として不動産売却事業を専門に展開する企業です。2004年の創業以来、安定した経営を続け、顧客満足の向上に努めてきました。三光グループは、不動産業界で培った豊富な経験と実績を活かし、売却だけでなく、賃貸住宅事業を担う三光不動産と連携しながら、多様なサービスを提供しています。

会社名	株式会社三光リアルティ
所在地	〒060-0809 北海道札幌市北区北9条西2-12-1 SANKO札幌駅前ビル
電話番号	011-558-3400
公式ホームページ	http://www.apaman-sanko.com/index.htm

三光リアルティは、広範なネットワークを活かし、迅速な対応と最適な売却プランを提案できる点が強みです。特に、収益物件の売却や購入のサポートに注力しており、初めての投資家でも安心して相談できます。

株式会社三光リアルティについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼スピード査定・売却・買取が可能な三光リアルティ

◇株式会社リタ不動産

株式会社リタ不動産は、不動産売買に長年携わり、確かな実績と信頼を築いてきた企業です。特に不動産売却の分野では豊富な経験を活かし、独自のネットワークと市場分析に基づいた高値での売却を実現しています。

会社名	株式会社リタ不動産
所在地	〒107-0052 東京都港区赤坂5-1-26 サンライズ赤坂ビル302
電話番号	03-5357-7757
公式ホームページ	https://rita-hudousan.com/

査定から契約に至るまで、経験豊富なスタッフが丁寧にサポートし、スムーズな取引を提供しています。そして、収益物件にも強みを持ち、投資家向けの物件選定や資産価値の最大化することが可能です。多様な不動産に対応しており、幅広いニーズに対応しています。

株式会社リタ不動産について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼全国区のネットワークで高い売却力のあるリタ不動産

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収益物件が離婚時の財産分与の対象となるかは、その取得状況や名義に依存します。婚姻中に共同で取得した物件は、夫婦が共同でローンを返済していた場合や維持管理に貢献していた場合、「共有財産」として財産分与の対象となります。

一方、婚姻前に取得した物件や、相続や贈与によって得た物件は「特有財産」として分与の対象外となることが多いです。ただし、婚姻後に配偶者がリフォーム費用を負担した場合は、寄与分として分与の対象になる可能性もあります。

収益物件を財産分与する方法には、単独名義にして代償金を支払う方法、共有名義のままで賃料を分配する方法、売却して代金を分割する方法があり、それぞれメリットとデメリットがあります。物件を売却する際は、タイミングや税金の問題も考慮し、計画的に進めることが重要です。