収益物件（投資不動産）を売却する際にかかる税金とは？
収益物件の売却時には、譲渡所得税（所有期間により異なる）、登録免許税（抵当権抹消登記）、印紙税（売買契約書に貼付）が課税されます。消費税は建物にかかり、土地は非課税です。
税金軽減策として特例や青色申告、印紙税の節約（電子契約や契約書一通化）があります。売却後、翌年3月15日までに確定申告が必要です。
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収益物件を売却する際にかかる税金
収益物件とは、家賃収入を得るための賃貸物件のことです。例えば、アパート、マンション、貸し店舗、戸建て賃貸、テナントビルなどが収益物件に該当します。収益物件売却では、譲渡所得税、登録免許税、印紙税などが課税されます。
◇譲渡所得税
不動産を譲渡した際に得た、売却益に対して課される税金のことです。利益が出たときに課税されるため、利益が出なければ譲渡所得税は課税されません。譲渡所得税は所得税と住民税の合算ですが、現在はこれに加えて復興特別税も課されます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なるため注意が必要です。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は長期譲渡所得のほうが低くなります。譲渡所得税を支払うためには、確定申告が必要です。
・所得税
個人の所得に課税される税金です。確定申告の期限までに納税します。
・住民税その地域に住む人々が、地域社会の費用を分担するために課される税金です。支払期限は地域によって異なります。
・復興特別所得税
東日本大震災からの復興のために必要な財源の確保を目的とし、徴収される税金です。2037年（令和19年）まで、所得税額に対して課されます。
◇登録免許税
抵当権抹消登記に関する税金です。不動産投資ローンが残っている収益物件を売却する際は、自己資金もしくは売却代金でローンを完済します。ローンを完済したら、抵当権を抹消する手続きを行います。この手続きが、抵当権抹消登記です。
税額は不動産1件につき1,000円ですが、土地と建物がある場合はそれぞれに課税されます。抵当権抹消登記は自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。
◇印紙税
不動産の売買契約書を作成する際に発生する税金です。印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼って納付します。税額は、売買契約書に記載された売買代金によって決まります。
◇消費税
商品やサービスの取引に課税される税金です。収益物件売却においては、仲介手数料、司法書士への報酬などに課税され、サービスの対価を支払うタイミングで発生します。
また、収益物件は家賃収入を目的としているため、建物にも消費税がかかります。土地は消費するものではないため、非課税です。
収益物件の売却時にかかる税金を減らす方法
画像出典：フォトAC
不動産は高額なため、収益物件の売却時に多額の税金が課税されることも少なくありません。それらの税金は、特例や青色申告を活用したり、売買契約書を1通にしたりすることで減らせます。
◇特例を利用する
譲渡所得税額は、以下の計算式で算出します。
課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税額＝課税長期譲渡所得金額×譲渡所得税率
※収益物件は購入費用を取得費として計上できないため、減価償却費の算出も必要です。
譲渡所得税額を減らすために最も有効なのが、特例の活用です。譲渡所得税が免除される特例はありませんが、買い替えの特例を活用すれば、売却益にかかる税金の支払いを先延ばしにできます。
買い替えの特例を適用するためには、売却時と新しい物件の購入時に必要要件を満たす必要があるため、事前に確認が必要です。具体的な要件は、所有期間が10年を超えている、令和8年3月31日までに譲渡する、300㎡以上の買換資産を購入するなどです。
◇青色申告を行う
確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があり、青色申告を選ぶとより多くの税金控除を受けられます。白色申告の基礎控除は一律38万円（所得2,400万円以下では48万円）ですが、青色申告では最大65万円まで控除を受けることが可能です。家族で事業を行っている場合は、家族に支払った給料を経費として計上できるため、さらに税金を減らせます。
ただし、青色申告は手続きが少し複雑で、要件も白色申告より厳しいのがデメリットです。税金対策として青色申告を検討している場合は、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
◇印紙税を節約する
2022年以降、不動産の売買においても電子契約が可能になりました。印紙税は、あくまでも紙の文書に課される税金であるため、電子契約を利用すれば紙の契約書が不要になり、印紙税が発生しなくなります。
また、契約書は売主と買主がそれぞれ1通ずつ保持するのが一般的ですが、法的に2通作る必要はありません。契約書を1通だけ正式に作成し、もう1通はそのコピーを使用すれば、印紙税を1通分だけに抑えられます。
特に、マンションやテナントビルなどの売却時には、印紙税だけでもかなりの節約ができます。
収益物件を売却した際は確定申告が必要
収益物件の売却に伴う譲渡所得税は、他の所得とは区分して課される分離課税です。不動産の譲渡による損益は、一定の場合を除き、他の所得と相殺はできません。給与所得者であっても、収益物件を売却して売却益が生じた場合は、会社の年末調整とは別に確定申告を行う必要があります。
確定申告は、収益物件を売却した翌年の3月15日までに確定申告に行います。売却益が出なかった場合は、確定申告は不要ですが、確定申告を行えば、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除が可能です。
そのため、不動産を売却した際には、売却益があってもなくても、必ず確定申告を行うことをおすすめします。
収益物件の売却時には、譲渡所得税、登録免許税、印紙税などが課税されます。譲渡所得税は、売却益に基づき、所有期間によって税率が異なります（短期と長期で違う）。
登録免許税は抵当権抹消登記にかかり、印紙税は売買契約書に貼付する必要があります。消費税は仲介手数料や司法書士報酬に課税され、建物には消費税がかかりますが、土地は非課税です。
税金を減らすためには、特例（例: 買い替え特例）、青色申告の活用、印紙税の節約（電子契約や契約書の一通化）などの方法があります。収益物件を売却した場合は、翌年3月15日までに確定申告を行う必要があります。
