相続した収益物件は売却すべき？売却する際の注意点
収益物件を相続する際、相続人の決定は遺言書の有無で異なり、遺言書があればその内容に従い、ない場合は遺産分割協議を行います。協議が成立すれば遺産分割協議書を作成し、トラブル防止に役立てましょう。
収益物件の売却には経営の難しさや本業との両立を考慮し、専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。また、譲渡所得税や特例、共有名義の場合の全員の同意も確認が必要です。
目次
収益物件の相続人の決め方とは？
亡くなった身内が収益物件を所有している場合も多いですが、その際に問題となるのが相続人です。不動産に限らず遺産相続は、親族間で揉めてしまうケースも多く、相続人争いで長期的になるケースも少なくありません。
収益物件の相続人の決定方法は、遺言書の有無によって異なります。収益物件をはじめ、不動産の相続は親族間で揉めるケースが多く、決まるまで時間がかかる傾向にあります。最悪の場合、相続人が決まらず申告期限を迎えるケースも少なくありません。
◇遺言書がある場合
遺言書が作成されている場合、遺言書の内容通りに分割するのが一般的です。しかし、内容に納得できず相続人全員が合意している場合は、話し合いで分割しても問題ありません。
◇遺言書がない場合
遺言書が作成されていない場合は、遺産分割協議が必要です。遺産分割協議を成立させるためには相続人全員の合意が必要なため、反対者が1人でもいた場合は手続きが進められません。
例えば二男一女の三兄妹だった場合、収益物件を長男が希望し、長女が賛成していても次男が反対している場合は納得いくまで話し合いが必要です。成立したら遺産分割協議書を作成します。
◇遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書を作成します。相続問題では、「言った」「言わない」で争いになるケースが多いです。遺産分割協議書を作成することで後々トラブルにならないようにしておきます。
また、遺産分割協議書は名義変更時に必要な書類になるため、早めの手続きが必要です。
収益物件の家賃収入は相続できる？
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マンションやアパートなどのような収益物件を相続した場合に気になるのが家賃ですが、家賃が必ずしも相続財産に含まれるわけではありません。
◇手続きの時期によって変わる
収益物件の家賃は、住人やテナントが入っている限り毎月発生するものですが、家賃が相続財産に含まれるかどうかは相続する時期によって変わってきます。
・相続開始前
相続開始前の家賃は、被相続人に入ってくるものです。相続開始前であれば被相続人の口座などに振り込まれていることがほとんどのため、相続財産に含まれます。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議の対象となります。
・相続開始後から遺産分割協議成立前
遺産分割協議成立前に発生した家賃は、相続財産の対象外です。複数人の相続人がいる場合、遺産分割協議が成立するまでの間は共有状態であることを前提に取り分が決められます。
相続人が決まった場合でも成立するまでの間に発生した家賃収入に影響は特にありません。また、他の相続人全員の合意があれば遺産分割も可能です。
・遺産分割協議成立後
遺産分割協議成立後の場合、遺産分割が確定しており家賃収入は収益物件を相続した方が得ることになるため、相続財産には含まれません。収益物件の管理費・修繕費などは相続人が負担することになります。
また、複数人で相続を共有する場合は持分に応じた割合の家賃収入の受け取りが可能です。
相続した収益物件は売却すべき？
収益物件を相続したもののどう扱ったらよいのか分からないという方も多いでしょう。特に初心者の方には収益物件の取り扱いは難易度が高く、売却したほうがよいとされています。
◇初心者による経営は難しい
売却したほうがよい理由の1つ目は、経営が難しいためです。特にアパートやマンションなどの収益物件の経営は利回りや税金などに関する知識が必要とされます。しかし、初心者の方は知識がないため、安定した収益を得るのが難しく、建物の老朽化や入居率の低下などのリスクに対応できる能力がほとんどありません。
管理会社・不動産会社から知識を得ながら経営していくのも可能ですが、オーナーが自発的に動かなければいけないシーンも多いため、売却したほうが負担も軽減できます。
◇本業との両立は難しい
2つ目の理由は、本業との両立が難しいことです。収益物件の経営は意外とやることが多く、簡単ではありません。例えばアパート経営の場合は次の4つの管理業務があります。
下記以外にも急なトラブルへの対応や平日にしか対応できないケースもあり、住人とのやりとりも多いため、心身共に負担が大きいのがデメリットといえます。
管理会社などを利用して管理業務を委託する方法もあり、多少の負担は軽減できるもののある程度の手間はかかるため、手が回らない場合は売却するのがおすすめです。
・建物管理
アパートに異変がないかを巡回して確認する業務です。他にも清掃・故障や修理の手配と立ち会い・法定点検の立ち会いなども行います。
・入居者管理
入居者の募集や入退去の手続き、契約管理を中心に行う業務です。他にも住人同士や近隣とのクレームなどトラブル対応もしなければなりません。
・金銭管理
家賃などの入金管理を行う業務です。家賃滞納者への取り立て、敷金の管理・精算も行います。
・鍵・書類管理
退去時の鍵の交換や賃貸契約書・建物図面・各種法定点検書類などの管理および保管を行う業務です。
相続した収益物件を売却する際の注意点とは？
収益物件を売却する際は、いくつか注意点があります。トラブルにならないためにも注意点を押さえておきましょう。
◇プロにアドバイスを受ける
売却する際はプロのアドバイザーからのアドバイスを聞くのがおすすめです。売却したほうがよいのか、そのまま所有して経営するのがよいのか迷っている方はとりあえず相談しておくと売却のメリット・デメリットが分かります。
また、買取価格を聞いておくといざ売却する際に把握しておくのも売却をスムーズに行う際のポイントです。
◇特例を確認する
不動産を売却した場合、譲渡所得を納めなければなりません。譲渡所得の納税義務が発生しますが、相続した不動産を売却した際に利用できる「相続税の取得費計算の特例」が設けられています。
この特例は、相続後3年10ヶ月以内に相続財産を売却した場合に相続税額の一部を取得費として加算できる特例です。特例は一定の条件を満たしていれば利用できるため、税金を抑えられる可能性があります。
◇所有期間を確認する
譲渡所得税の税率は、物件を所有していた期間によって異なるため、所有期間を把握しておくのが重要です。不動産を売却したタイミングによって、売却後に受領できる金額が変わってきます。
所有期間が5年超過している場合は長期譲渡所得で税率は15%、5年以下は短期譲渡所得で税率が20%です。相続した物件であれば、被相続人が所有していた期間を合算できます。
◇共有者全員の同意をもらう
収益物件が共有名義になっている場合は、全員から同意がなければ売却できません。売却時には、名義者全員の署名捺印が必要です。共有名義者と考えにズレが生じ、トラブルに発展するケースも少なくありません。
共有名義の収益物件を売却する際は、必ず全員からの合意を得てから売却しましょう。
収益物件を相続する際、相続人の決定は遺言書の有無により異なります。遺言書がある場合はその内容に従い、ない場合は遺産分割協議を経て決定します。協議が成立すれば遺産分割協議書を作成し、トラブル防止に役立てます。
家賃収入は相続のタイミングによって異なり、相続開始前は相続財産に含まれ、遺産分割協議成立後は相続者が受け取ります。
収益物件の売却を検討する際は、経営の難しさや本業との両立を考慮し、専門家のアドバイスを受けることが推奨されます。また、譲渡所得税や特例の確認、共有名義の場合は全員の同意が必要です。
