収益物件は生前贈与すべき？贈与する際の注意点
生前贈与は、生前に財産を贈与することで相続税や贈与税の軽減が期待でき、相続トラブルの回避にもつながります。主な方法として「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」があり、それぞれ非課税枠や課税ルールが異なります。
特に収益物件を贈与する場合、現金より評価額が低く贈与税の節約が可能で、家賃収入の分散や遺産争い防止といったメリットがあります。一方で、贈与加算や名義変更費用、特例の適用不可などには注意が必要です。
目次
生前贈与とは？
生前贈与とは、生前に財産を他者に贈与することを指します。これを行うことにより、相続税や贈与税の軽減が期待できます。また、贈与者は贈与を行いたい相手を選んだ上での贈与が可能であるため、遺産を巡る相続人間のトラブルを防げます。
こちらでは、生前贈与の種類について、詳しくご紹介いたします。
◇生前贈与の種類
生前贈与の種類として、以下の2つが挙げられます。
・暦年課税制度
暦年課税制度とは、贈与税において、毎年ごとに贈与税基礎控除を利用した相続税対策のことを指します。暦年課税制度において、110万円以下の贈与は「非課税」ですが、110万円を超える部分には贈与税が課せられます。そのため、1年間の贈与額を110万円以下に納めることにより、贈与税を支払うことなく贈与を繰り返し行えます。
・相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、税金の精算を先渡しにする制度のことを指します。相続時精算課税制度では、2,500万円までの贈与は非課税となりますが、それを超える部分には一律20％の贈与税が課せられます。
しかし、相続時精算課税制度は税金の精算を先渡しにしているだけであるため、税金を支払わなくてもよいというわけではありません。つまり、贈与者が亡くなった際は贈与時の贈与財産の価格と相続財産の総額から算出された金額を相続税として、支払いが求められます。
収益物件を生前贈与するメリット
収益物件を生前贈与することにより、さまざまなメリットが得られます。例えば、贈与税を抑えられる、家賃収入は贈与した相手のものとなる、所得を分散できる、遺産争いを防げるなどが挙げられます。
こちらでは、収益物件を生前贈与するメリットについて、詳しくご紹介いたします。
◇贈与税を抑えられる
収益物件と現金の場合、同等の価値であっても、収益物件は評価額が低いため、贈与税を抑えられる可能性が非常に高いです。例えば、5,000万円の現金と5,000万円の収益物件を比較した場合、収益物件は現金よりも2,900万円ほども贈与税の節約が期待できます。
つまり、収益物件を売却し、現金化した上で贈与を行うよりも現金化せずに収益物件を贈与するほうが贈与税の節約につながります。
◇家賃収入は贈与した相手のものとなる
収益物件を生前贈与した場合、その収益物件が贈与された時点で家賃収入の権利もまた贈与した相手のものとなります。これにより、贈与者の相続財産が増えずに済むだけではなく相続税の節約が可能となります。
◇所得を分散できる
親などの贈与者の所得が高い場合、それに比例して、所得税も高額となりがちです。しかし、生前贈与を行い、所得を分散することにより、贈与者の所得の減少が可能となります。これにより、贈与者とその相手の税金の節約が期待できます。
◇遺産争いを防げる
相続人が複数人いる場合、相続人同士で遺産を巡り、争いに発展することも少なくありません。しかし、生前贈与を活用すれば、ご自身が存命中に相続予定者へ直接意向を伝えながら、財産を受け渡すことが可能です。
単に遺言を残す場合と比べて、財産承継に関する誤解やトラブルが生じる可能性をさらに低く抑えられます。
収益物件を生前贈与するデメリット
収益物件を生前贈与することにより、さまざまなメリットが得られます。しかし、多くのメリットが得られる一方で把握しておくべきデメリットもいくつか存在しています。そのため、収益物件の生前贈与をご検討中であれば、メリットだけではなくデメリットも把握しておくと安心でしょう。
こちらでは、収益物件を生前贈与するデメリットについて、詳しくご紹介いたします。
◇贈与加算がある
暦年課税制度や相続時精算課税制度などの生前贈与を活用することにより、税金を節約しつつ、財産の贈与が可能となります。しかし、暦年課税制度を活用した場合、相続発生前の7年以内に贈与された分に関しては相続財産に加算すると定められているため、十分な注意が必要です。
◇長期にわたる定額贈与に注意
上述のとおり、暦年課税制度の場合は1年間に贈与された総額が110万円以下であれば、贈与税を支払う必要はありません。そのため、数年間にわたり、税金を節約しつつ財産の贈与が可能です。
しかし、長期間にわたり、同じ金額を贈与していると、たとえ、1年間に贈与された総額が110万円以下であっても、定期贈与とみなされ、贈与税の課税の対象となる可能性があります。
定期贈与とは、毎年一定の金額を継続的に贈与することを取り決めた贈与のことです。この場合、毎年の贈与金額が110万円以下であっても、「定期金に関する権利」を贈与されたとみなされ、贈与金額の合計に対して贈与税が課される点に注意が必要です。
◇名義変更に費用がかかる
しかし、不動産などの大きな財産を贈与する場合、口頭の合意だけでは済ませられません。将来的なトラブルを防ぐため、贈与契約書を作成し、不動産の名義変更登記を行うのが一般的です。
贈与による不動産名義変更登記の登録免許税率は、不動産価額の1,000分の20です。例えば、不動産価額が1,000万円の場合、登録免許税は20万円となります。相続と比べると、登録免許税の税率が高く設定されている点に注意が必要です。
◇特例が使えなくなる
通常、不動産を相続や遺贈する場合は、小規模宅地等の特例で相続税評価額の減額が期待できます。しかし、小規模宅地等の特例は相続や遺贈によって得た財産に適用されるものであるため、生前贈与を行う場合は小規模宅地等の特例は、原則、適用されません。
収益物件を生前贈与する際の注意点
相続財産を減らすためにも、相続税の準備を行っておくためにも、収益物件の場合は生前贈与を行うほうがよい結果を得られる可能性が高いです。しかし、収益物件を生前贈与する場合は注意すべき点がいくつか挙げられます。例えば、早めに検討する、贈与契約書を作成するなどです。
こちらでは、収益物件を生前贈与する際の注意点について、それぞれ、詳しくご紹介いたします。
◇早めに検討する
収益物件を生前贈与される場合は、早めの検討が大切です。その理由として、相続税がどのくらいになるのか、どれくらい財産贈与ができるのか、税金や費用はどれくらいかかるのかなどを考慮しなければならないためです。また、あらかじめ、贈与や相続が必要となるタイミングを見極めることは困難であるため、早めに検討しておくと安心です。
◇贈与契約書を作成する
贈与契約書とは、贈与が行われた事実を客観的に証明する書類のことを指します。民法第522条によると、口頭による契約も有効であるとされていますが、贈与契約書を作成することにより、贈与者と相手の意思表示を明確化できます。そのため、収益物件を生前贈与される場合は贈与契約書を作成することが推奨されます。
特に贈与を行う相手が親しい間柄の場合は口約束（口頭による契約）となってしまいがちですが、トラブルを防ぐためにも、贈与を行う相手が子どもや孫といった親族であっても贈与契約書を作成しておくと安心です。
生前贈与とは、生前に財産を贈与することで、相続税や贈与税の負担を軽減し、相続トラブルを未然に防ぐ方法です。この方法では、財産を受け取る相手を贈与者自身で選べるため、遺産を巡る争いのリスクを大幅に減らすことができます。生前贈与には「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2種類があり、それぞれ異なる仕組みが特徴です。
暦年課税制度では、年間110万円以下の贈与は非課税となるため、毎年少額ずつ贈与することで贈与税を抑えることが可能です。一方、相続時精算課税制度では2,500万円まで非課税で贈与できますが、相続時にその分が相続税の対象に加算されるため、計画的な活用が求められます。
特に収益物件の贈与は、多くのメリットを持っています。現金と比べて評価額が低く、贈与税の節約が期待できる点がその一つです。同じ価値の財産を贈与する場合でも、収益物件を贈与したほうが税負担を大きく軽減できる可能性があります。さらに、財産を事前に分配しておくことで、遺産を巡る争いを未然に防ぎやすくなります。
ただし、収益物件を贈与する際にはいくつかの注意点があります。まず、暦年課税制度を利用した場合、相続開始前の7年以内に贈与した財産は相続税の計算対象となるため、計画的な贈与が必要です。
また、毎年同額を贈与し続けると「定期贈与」とみなされ、非課税枠を超える課税対象になるリスクがあります。さらに、不動産の名義変更には登録免許税が発生し、現金贈与よりも手続きや費用がかかる点にも注意が必要です。
さらに、収益物件を生前贈与した場合、小規模宅地等の特例を利用できなくなる可能性があります。これらの点を踏まえ、収益物件を生前贈与する際には、贈与契約書を作成し、早めに計画を立てることが重要です。
