北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

収益物件の最適な売却タイミングは？種類別の売り時を解説

収益物件の売却は築年数や金利動向を考慮し、適切なタイミングを選ぶことが重要です。札幌周辺では、オーナー目線の提案や迅速な現金化に対応する不動産会社を活用し、有利な条件での売却を目指しましょう。

収益物件売却の検討に適した時季

不動産の売却に最適なタイミングは、築年数、減価償却の状況、金利動向などに影響されます。これらを踏まえて適切な時期を選ぶことで、より有利な条件での売却が可能です。  

◇築年数が20年を経過する前  

不動産の価値は築年数とともに下がる傾向があります。一般的に、築10年で新築時の6割、築20年で4割程度に減少します。このため、築20年を迎える前が売却に最適な時期とされています。

築20年を超えると設備交換や修繕費用がかさむ可能性が高く、売却時のコストが増えるため注意が必要です。築20年未満で売却すれば、修繕費用を抑えつつ希望価格での売却を実現しやすくなります。  

◇減価償却の終了前  

減価償却とは、不動産の経年劣化に応じて取得費用を分割し経費として計上する仕組みです。木造住宅では22年、鉄筋コンクリート造では47年が減価償却期間です。これを過ぎると、税負担が増え、所得税や住民税が高くなる可能性があります。そのため、減価償却が終了する前に売却することで、余分な税負担を回避できます。  

◇金利が上昇しそうな時  

金利上昇は不動産市場に大きな影響を与えます。金利が上がると借入金で購入した不動産の返済額が増え、一部の所有者が売却を余儀なくされるため、市場の供給が増えて価格が下がる傾向があります。金利の上昇が予想される場合は、早めに売却を進めることが有利な選択といえます。  

収益物件の売り時を見誤るとどうなる？

不動産投資におけるデッドクロスは資金繰り悪化のリスクを伴います。年数経過で悪化が進むため、早めの売却が重要です。  

◇デッドクロス  

デッドクロスとは、不動産投資で借入金の元金返済額が経費を上回った状態を指します。借入金の返済額は元金と利子で構成されますが、利子は経費として計上できる一方、元金返済額は経費に含まれません。経費には利子以外にも、減価償却費やその他の諸費用が含まれます。このような状況では、実際に支払う現金が帳簿上の経費を超えるため、手元の資金が不足しがちです。  

さらに、帳簿上の利益に基づいて所得税や住民税を支払う必要があるため、資金繰りはさらに厳しくなります。場合によっては、帳簿上は黒字でも実際には赤字という状況に陥ることがあります。また、返済が進むほど利子は減少し、減価償却も一定期間で終了するため、一度デッドクロスに陥ると抜け出すのは難しくなります。資金繰りの悪化を避けるためには、デッドクロスになる前に適切なタイミングで売却することが重要です。  

◇年数が経過するほどマイナスが増加  

デッドクロスのリスクを知った上で、「家賃収入があるので売却は必要ない」と考える方もいるかもしれません。しかし、年数の経過に伴い、不動産の資産価値は下落し、家賃収入が減少する一方で修繕費用が増加します。空室が目立つようになると、資産価値がさらに低く見積もられる可能性もあります。  

家賃収入がある場合でも、不動産が負債となるリスクは十分に考えられます。そのため、収益物件であるからこそ、資産価値が高いうちに早めの売却を検討することが推奨されます。  

収益物件の売り時を種類別にご紹介

マンションやオフィスビルの売り時は、金利や相場、為替、入居率などの要因で変わります。適切な判断で高値売却を目指しましょう。  

◇マンション  

マンションの売り時は、経済動向や社会情勢に大きく影響されます。金利が低い場合、借り入れがしやすく需要が増えるため、不動産価格の上昇が期待できます。また、相場が上昇傾向にあるときは、希望価格や購入価格を上回る値段での売却がしやすくなります。  

さらに、為替が円安傾向の場合、海外投資家や一棟マンションを対象とした投資目的の需要が高まる傾向があります。加えて、新型コロナウイルスやオリンピックといった社会的要因も売り時に影響を与える場合があります。例えば、2024年は日銀の利上げが予想される中、金利上昇や相場の上昇傾向、為替の円安が重なり、マンション売却に適したタイミングとされていました。  

◇オフィスビル  

オフィスビルの売り時も、マンションと同様に金利が低い時期が好条件とされています。低金利の環境では借り入れがしやすいため、購入希望者が増加し、高値売却のチャンスが生まれます。  

オフィスビル特有の売り時として、テナントの入居率が高い時期が挙げられます。入居率が高いほどビルの収益性が評価され、より高い価格での売却が可能です。一方で、入居率が低迷している場合は、短期間家賃を無料にするなどしてテナントを増やし、収益性を高めるのも効果的です。

札幌周辺で収益物件を売却できる不動産会社

札幌周辺で収益物件の売却を検討中の方に向け、特徴的なサービスを提供する不動産会社3社をご紹介します。  

◇スペースエンタープライズ  

スペースエンタープライズは江別市に本社、札幌市に支社を持つ不動産会社です。自社でも収益不動産を保有・運用しているため、オーナー目線での提案が魅力です。収益物件の紹介から購入、管理委託、売却までをワンストップで対応しており、入居率向上後の売却や投資計画の柔軟な相談が可能です。  

◇エステートリンク  

札幌市豊平区に拠点を置くエステートリンクは、仲介と自社買取の両方に対応しています。売却時には高値を狙った仲介や迅速な現金化が可能で、買取保証付きの仲介なら売れ残りのリスクも回避できます。また、会員制度を活用すれば、優先的な物件紹介や手数料割引が受けられます。さらに、物件管理の委託も依頼できるため、売却後のサポートも充実しています。  

◇テイクホーム  

札幌市厚別区にあるテイクホームは、収益物件の買取に特化した不動産会社です。短期間での現金化が可能で、仲介よりも安値になる場合があるものの、手数料や修繕費が不要です。借入金の残債や金融機関との交渉も相談でき、売却に伴う手間を大幅に軽減できます。  

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収益物件の売却を成功させるためには、築年数や減価償却期間、金利動向を考慮し、適切なタイミングを見極めることが重要です。築20年未満での売却は、資産価値が高く修繕費用も少ないため有利です。また、減価償却が終了する前に売却することで税負担を軽減できます。金利が上昇する兆しがある場合は、価格が下落する前に売却を進めることがおすすめです。  

不動産投資におけるデッドクロスのリスクも見逃せません。借入金の元金返済が経費を上回ると資金繰りが悪化し、帳簿上は黒字でも実際には赤字に陥る場合があります。年数が経過するほど不動産価値は下落し、修繕費用や空室率が増えるため、早めの売却が推奨されます。  

収益物件の売却タイミングは種類によって異なります。マンションは金利や相場の動向、為替変動、社会情勢の影響を受けやすく、オフィスビルはテナント入居率が売り時の大きな要因となります。  

札幌周辺で収益物件を売却する際には、以下の不動産会社が利用できます。スペースエンタープライズはオーナー目線の提案とワンストップサービスが強みです。エステートリンクは買取保証付き仲介や管理委託で柔軟に対応します。テイクホームは買取専門で迅速な現金化が可能です。それぞれのサービスを比較して、自分に合った売却方法を選びましょう。