収益物件の売却方法とは？売却価格はどう決まる？
収益物件の売却方法は「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介では売主が価格を決定できるが手数料と時間がかかり、買取では迅速に現金化できるが価格が市場相場の70～80%となります。売却のメリットは現金化、利益確定、入居者募集の手間削減、リスク回避ですが、デメリットは収益途絶、売却に時間がかかること、トラブルの可能性があります。
目次
収益物件の売却方法
収益物件とは、個人や事業者に物件を貸し出して、家賃収入を得ることを目的とした不動産投資用の物件のことです。収益物件も通常の住宅と同様に、仲介と買取で売却できます。
◇仲介
不動産会社に不動産売却の仲介を依頼し、買主を見つけてもらう売却方法です。媒介契約を締結した後、不動産会社は物件情報を不動産ポータルサイトに掲載したり、チラシを配布したりして売却活動を行います。
この売却方法のメリットは、売却活動から引渡しまで不動産会社に任せられるため、不動産取引の知識がなくても安心して不動産取引ができる点です。最終的には、売主が販売価格を決められるため、市場相場に近い価格で、うまくいけばそれ以上の価格で売却できる可能性があります。
ただし、仲介手数料が発生し、買主が見つかるまで時間がかかるのがデメリットです。
◇買取
不動産会社が買主となり、直接収益物件を買い取る売却方法です。この方法では、買主を探す必要がないため、短期間でスムーズに売却でき仲介手数料もかかりません。
ただし、一般的に買取価格は仲介による売却価格よりも低くなるのが通常で、買取価格相場は市場相場の約7から8割の価格です。それでも、できるだけ早く売却したい場合は、不動産会社による買取は有力な選択肢となるでしょう。
収益物件を売却するメリット
不動産を売却する一番のメリットは、不動産を現金化できる点です。収益不動産の売却の場合は、それ以外にも、利益と損益の確定や収益の見通しが立てやすくなる、入居者募集にかかる手間と費用も不要になる、収益が圧迫されるリスクから解放されるなどのメリットがあります。
◇利益と損益の確定
収益不動産を所有している間は、一定の賃料収入を得られますが、修繕費用なども発生します。売却することで、その時点で利益と損失を確定でき、収益の見通しが立てやすくなります。
◇入居者募集が不要になる
収益不動産で利益が得られるのは、あくまでも入居者がいる場合です。空室が増えれば、毎月の収入も減ってしまいます。空室を減らすためには入居者募集が不可欠です。収益不動産を売却すれば空室の心配がなくなり、入居者募集とそれにかかる費用が不要になります。
◇リスクを負わなくて済む
収益不動産は年々老朽化するため、古くなればなるほど修繕費用がかさむようになります。また、ローンを組んでいる場合は、ローンの金利が上昇して収益を圧迫するリスクがあります。売却することで、これらのリスクを回避し、リスクヘッジが可能です。
収益物件を売却するデメリット
収益物件の売却には、いくつかのデメリットもあります。具体的には、売却後は定期的な収入が途絶え、売却に時間がかかりすぐに現金化できない可能性があります。また、オーナーチェンジ物件であることが原因で発生するトラブルにも、注意が必要です。
◇定期的な収益がなくなる
収益物件売却の最大のデメリットは、今まで得られていた定期的な利益がなくなることです。入居者のいる収益不動産を所有していれば、毎月一定の収入を得られますが、売却すればその収益が途絶えます。収益性の高い物件ほど、その減少額は大きくなります。
◇現金が手に入るまでに時間がかかる
仲介による収益不動産の売却にかかる期間は、通常3から6カ月です。売却が難しい物件は買手を見つけにくく、築年数の経過した物件はリフォーム工事が必要となるため、現金が手に入るまでさらに時間がかかる可能性があります。
◇オーナーチェンジ物件に注意
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出される物件のことです。買手にとっては利回りの計算がしやすい一方で、入居者の状況が把握しづらく、取引成立後にトラブルが発生することも少なくありません。
収益物件の売却価格はどう決まる？
画像出典：フォトAC
不動産は販売価格が高すぎると売れ残り、安すぎれば損をしてしまいます。適正な販売価格を設定するためには、売却価格の計算方法を知っておくことが大切です。不動産価格の計算方法には、収益還元法、原価法、取引事例比較法の3つがあります。
◇収益還元法
収益物件に採用される計算方法で、直接還元法とDCF法の2種類があります。
・直接還元法
1年間の純収益（利益より経費を差し引いた額）を還元利回りで割って、不動産価格を算出します。計算がしやすく最もポピュラーな計算方法です。
不動産価格＝純収益÷還元利回り
・DCF法
家賃の下落率や空室リスクを織り込んで計算する方法です。直接還元法に比べて複雑で精度の高く、長期保有が前提の場合や大きなリスク要因が判明している場合に適しています。
不動産価格＝毎期得られる純収益の現在価値の合計値＋将来の売却価格の現在価値
◇原価法
土地価格と建築費にもとづいて不動産価格を算出します。他の算出方法よりも必要な情報が少ないため、簡単に不動産価格を算出できるのが特徴です。ただし、収益物件に採用されることはほとんどありません。
不動産価格＝土地価格＋建物価格
◇取引事例比較法
類似の取引事例をもとに不動産価格を算出する方法です。取引事例比較法も通常、収益物件に使用しませんが、取り壊し前提の物件の土地価格を求める際に採用されることがあります。
比準価格＝事例の価格×補正率
※比準価格とは、取引事例比較法で算出した試算価格のことです。
収益物件の売却方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介は不動産会社に依頼して売主が販売価格を決められる一方で、手数料がかかり、買主を見つけるのに時間がかかることがあります。買取は不動産会社が直接購入するため、迅速に現金化できますが、通常、価格は市場相場の70～80%程度と低くなります。
収益物件を売却するメリットは現金化できる点、利益と損益の確定、入居者募集の手間が省けること、リスク回避ができることです。デメリットは収益が途絶えること、売却までに時間がかかること、オーナーチェンジ物件でのトラブルの可能性があります。
売却価格の決定には「収益還元法」「原価法」「取引事例比較法」があり、収益還元法が一般的です。直接還元法やDCF法を使って計算し、原価法や取引事例比較法は主に土地価格算出に用いられます。
