収益物件売却時にありがちなトラブルとは？トラブル回避法を徹底解説

収益物件の売却時には、管理会社との解約や収益実態の不一致、契約不適合責任などのトラブルが発生することがあります。これらを防ぐために、事前の契約確認や物件検査、信頼できる仲介業者の選定が重要です。トラブルが生じた場合は、弁護士や専門家に相談することが推奨されます。

契約や収益性に関するよくあるトラブル

収益物件の売却には注意が必要です。特に管理会社との解約手続きや収益の実態に関するトラブルが発生することがあります。これらを回避するためには、事前の準備と確認が不可欠です。

◇管理会社との解約トラブル

収益物件の売却では、賃貸管理会社との解約手続きが欠かせません。通常、賃貸管理契約には解約に関する取り決めが明記されていますが、これを軽視するとトラブルの原因になります。例えば、解約通知のタイミングを守らない場合、違約金を請求される可能性があります。

加えて、新しいオーナーとの間で契約の引き継ぎが不完全だと、管理会社が混乱を招くケースもみられます。トラブルを防ぐには、まず管理契約書の内容をよく確認することが重要です。解約通知を出す期限や方法、違約金の規定などを事前に把握しておきましょう。

また、管理会社との解約時には新しいオーナーとスムーズに引き継ぎを行えるよう、必要な情報を整理しておくことも大切です。これにより、円滑な解約が可能となり、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

◇実際の収益が説明と異なる

収益物件の売却で頻発するトラブルのひとつが、「説明された収益が実態と異なる」というケースです。例えば、買主が引き継いだ賃貸契約の内容が事前に聞いていたものと違っていたり、賃料が想定より低かったりする場合があります。こうした状況は、売主にとっての信用問題にも発展しかねません。

このトラブルを防ぐためには、事前の準備が欠かせません。まず、賃貸借契約書やレントロールを精査し、収益に影響を与える要因を洗い出しましょう。不明点があれば、買主にきちんと説明することが大切です。

また、収益が正確に伝わるよう、収支計算の根拠を示す資料を用意しておくことも効果的です。さらに、契約締結前には、物件の詳細情報や賃料の設定が市場の相場と合致しているか確認することが重要です。専門家の意見を求めることで、説明に誤りがないかをチェックするのも良い手段です。

収益物件売却時および売却後のよくあるトラブル

収益物件の売却にはさまざまなトラブルがつきものです。買手が見つからない、契約不適合責任を問われるなどの問題に対しては、事前に準備や対策を講じることでリスクを軽減することができます。

◇買手が見つからない

収益物件を売却する際、買手が見つからないことは頻繁に起こる問題のひとつです。不動産売却には一般的に3～9ヶ月程度の期間がかかるとされますが、物件の特徴やエリアの需要次第ではさらに長引く可能性があります。特に、価格が高すぎる物件や築年数が古い物件は売却が難航する傾向にあります。

また、設備が過剰に豪華でランニングコストが高い物件も敬遠されることが多いです。このような物件は、価格を適切に設定することで早期売却の可能性が高まります。複数の不動産会社に査定を依頼し、エリアの相場を把握したうえで売却価格を調整しましょう。

さらに、需要の高まる季節（引越しシーズンなど）を狙うことで、売却期間の短縮が期待できます。もし適切な対策を講じても買手が見つからない場合、ハウスクリーニングやリフォームを行い、物件の印象を向上させることも有効です。これらの対応を踏まえて早期売却を目指すことで、収益物件の売れ残りリスクを軽減できます。

◇契約不適合責任を問われる

契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任を指します。例えば、雨漏りやシロアリ被害など、買主が物件の引き渡し後に発見した不具合がこれに該当します。

2020年4月に施行された改正民法により、契約不適合責任は瑕疵担保責任よりも買主を保護する内容へ変更され、売主の責任が重くなっています。

この責任を問われると、修繕費用の請求や売買代金の減額、損害賠償、さらには契約解除を求められる可能性があります。これを回避するためには、物件の状態を事前に詳細に確認し、可能性のある問題を買主に正確に伝えることが重要です。

また、売買契約時には免責特約を設定し、責任の範囲を明確化することが推奨されます。

さらに、買主が契約内容に納得しやすいよう、物件情報の透明性を高めることが大切です。具体的には、物件の検査結果や修繕履歴を文書化し、契約書とともに提示することでトラブルを未然に防ぐことができます。

このような対策を講じることで、売却後のリスクを最小限に抑え、スムーズな取引を実現することが可能です。

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トラブル回避に役立つ具体的な対処方法

収益物件の購入や売却、管理においては、契約内容や収益性に関するトラブルを避けるための対策が重要です。事前の準備や情報の開示を徹底することで、トラブルを最小限に抑えることができます。

◇契約および収益性に関するトラブル回避対策

収益物件の購入や管理において、契約内容や収益性に関するトラブルは多く発生します。たとえば、物件購入時の契約書に記載される条項を詳細に確認せず、後から想定外の修繕費が発生したり、期待していた賃料収入を得られないといったケースがみられます。

これを防ぐためには、契約書の内容を事前に専門家に確認してもらうことが重要です。

不動産の法的知識を持つ弁護士や、物件の収益性について適切にアドバイスできる不動産コンサルタントの支援を活用するとよいでしょう。また、収益性を維持するためには、購入前の収支計画を入念に立てることも欠かせません。

物件の修繕履歴や管理費の詳細を確認し、予想される将来的な費用を収益計算に織り込むことが大切です。

さらに、物件が立地する地域の市場動向や需要の変化もチェックポイントです。例えば、地域の人口動態や周辺施設の発展状況などが収益に影響を与えるため、データに基づいた慎重な分析が必要です。

◇収益物件売却時および売却後のトラブル回避対策

収益物件売却時には、購入者との契約条件のすり合わせが重要です。不動産売買契約書には、物件の状態や引渡し条件、特約条項などが明記されますが、これを曖昧なまま進めると売却後にトラブルが発生することがあります。

具体的には、「物件の瑕疵（かし）責任」や「引渡し時の設備の動作不良」などが典型例です。

こうしたリスクを回避するには、売却前に専門のホームインスペクションを依頼し、物件の状態を詳細に把握することが有効です。さらに、売却後に問題が発生しないよう、契約書に記載される内容を購入者と共有し、双方が納得できる条件を整えることが求められます。

このとき、不動産会社の担当者と緊密に連携を取りながら、適切な情報を開示することが重要です。

特に、物件の管理履歴や収益性に関する過去のデータを正確に伝えることで、購入者が後から不満を抱くリスクを低減できます。売却後も、何か問題が発生した場合に備え、アフターフォローの体制を整えておくことが信頼関係の構築に寄与します。

不動産の売買は短期的な利益だけでなく、長期的な関係を視野に入れることで、より良い結果を生むことができるでしょう。

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収益物件売却におけるトラブルの相談先

収益物件の売却活動や契約不適合責任に関するトラブルを回避するためには、適切な対策と準備が重要です。売却活動に満足できない場合や契約不適合責任が生じた場合は、専門家のサポートを受けることが効果的です。

◇売却活動に満足できないとき

収益物件の売却活動がうまくいかないと感じる場合、まずは不動産会社への相談を検討しましょう。不動産仲介会社は、売却活動の戦略を練り直し、物件の魅力を最大限引き出す提案を行えます。特に、物件の市場価値を正確に見極め、適切な価格設定を行うことが重要です。

また、不動産会社に改善を依頼しても満足のいく成果が得られない場合は、仲介業者を変更することも検討すべきです。不動産仲介業者の中には、投資物件の売却を得意とする会社や特定の地域に強い業者があります。

たとえば、オーナーチェンジ物件を扱う会社や任意売却に強い業者など、物件の特性に合わせた専門的な業者選びが効果的です。

仲介業者の変更を検討する際は、現在の契約内容を確認し、契約期間満了や正当な理由がある場合にのみ変更を行うようにしましょう。また、変更先の業者の実績や評判も慎重に調査し、信頼性を重視することがポイントです。

◇契約不適合責任が生じたとき

契約不適合責任とは、売却した物件に隠れた瑕疵（かし）があり、買主がそれを理由に修理費用の請求や契約解除を求める場合に生じる問題です。このような事態を避けるためには、売却前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼し、物件の状態を詳細に確認することが推奨されます。

それでも契約不適合責任に関するトラブルが発生した場合は、弁護士に相談するのが最適です。

弁護士は、契約内容や物件の状態をもとに法的な責任の範囲を明確化し、トラブルの解決策を提案します。特に、不動産取引の対象となる権利関係や物件の実体的な問題に起因する紛争では、専門的な知識と経験を持つ弁護士のサポートが欠かせません。

さらに、契約書の内容が争点となる場合も多いため、契約締結時に弁護士に契約内容を確認してもらうことで、トラブルの発生を未然に防ぐことができます。

重要な契約条項として、物件の瑕疵対応や免責事項の記載を明確にすることが大切です。

入居者関係のよくあるトラブルと対処方法

賃貸経営において、入居者とのトラブルは避けて通れない課題の一つです。家賃滞納や騒音、ゴミ出しマナー、臭い、悪質クレーマーなど、日常的に起こりうる問題に対して、適切に対処できるかが安定経営のカギとなります。

◇家賃滞納

家賃滞納は、不動産投資における代表的なトラブルの一つであり、オーナーの収益性や経営安定に直結する重大なリスクです。入居者からの支払いが滞ると、キャッシュフローが悪化し、物件の維持管理費やローン返済が困難になるおそれがあります。

さらに、長期化すれば精神的なストレスや他の投資機会の損失にもつながります。

しかし、日本の賃貸借契約では入居者の居住権が強く保護されており、たとえ滞納が続いても、すぐに退去を求めることはできません。オーナーはまず内容証明郵便で督促を行い、それでも改善されない場合は契約解除の通知、最終的には裁判所に明け渡し請求を行う必要があります。

これらには相応の時間と費用がかかるため、事前に保証会社の利用や入居審査の強化、リスクを見越した資金管理を徹底することが、トラブルを未然に防ぐポイントです。

◇騒音問題

集合住宅で最も多く寄せられるトラブルのひとつが、隣室や上下階からの騒音に関する苦情です。足音やテレビ、音楽、子どもの走り回る音などが原因となり、入居者同士の関係悪化やストレスを招くことも少なくありません。

こうしたクレームが発生した際には、まず苦情を受けた入居者から丁寧に話を聞き、音の種類・発生時間・頻度などを把握することが重要です。その上で、加害が疑われる住戸や全体に対して、掲示や文書により騒音への配慮を促します。

状況が改善されない場合には、騒音計を用いた測定など客観的な証拠を収集し、必要に応じて契約違反として警告・契約解除も視野にいれましょう。放置すると他の入居者の退去や物件の評判低下にもつながるため、段階的かつ冷静な対応が求められます。

◇ゴミ出し問題

指定日以外にゴミを出したり、分別が不十分だったり、ゴミを放置するような行為は、悪臭や虫の発生を招くだけでなく、近隣住民や他の入居者とのトラブルの原因にもなります。

こうした問題を防ぐためには、入居時や契約時にゴミ出しのルール（曜日・時間・分別方法など）をしっかり説明し、掲示板や配布資料などで繰り返し周知することが基本です。ルール違反が見られた場合には、個別または全戸向けに注意喚起文を配布し、改善を促します。

それでも状況が改善されない場合は、防犯カメラの設置や鍵付きゴミボックスの導入など、物理的な対策も検討が必要です。最終的には、契約違反として退去を求めることも視野に入れ、段階的かつ冷静な対応を行いましょう。

◇臭い問題

臭いに関するトラブルは、感じ方に個人差が大きいため、非常にデリケートな問題です。ペットの体臭やトイレの換気不足、香辛料の強い料理、ベランダのゴミの放置など、さまざまな生活習慣が原因となって苦情につながるケースがあります。

対応する際は、まず現地を確認し、どこから臭いが発生しているのかを客観的に把握しましょう。原因が入居者の生活習慣にある場合は、換気の徹底や定期的な清掃の必要性を丁寧に伝え、改善をお願いする姿勢が必要です。

一方、排水管の詰まりや設備の劣化が原因であれば、オーナー側の修繕対応が不可欠です。臭いの問題は放置すると他の入居者の不満や退去につながる恐れもあるため、早期の原因特定と柔軟かつ誠実な対応が、トラブルの拡大を防ぐ鍵となります。

◇悪質クレーマー問題

管理会社やオーナーに対して、繰り返し理不尽な要求やクレームを執拗に突きつけてくる「悪質クレーマー」入居者への対応には、冷静かつ毅然とした姿勢で挑みましょう。

なかには大声で威嚇したり、土下座を強要するなど、常識を超えた言動に出るケースもあり、これらは強要罪・脅迫罪・恐喝罪などに該当する可能性もあります。事態をさらに悪化させないためには、感情的にならず、やり取りの内容をすべて記録として残すことが重要です。

それでも改善が見られない場合には、内容証明郵便での警告や、契約解除・退去請求といった法的手段を検討し、必要に応じて警察への相談も視野に入れましょう。また、こうしたトラブルを未然に防ぐには、物件購入時や入居審査時に、過去のトラブル歴や言動を慎重に確認することがリスク回避につながります。

委託管理でトラブルを解決し業務負担を軽減

賃貸経営においては、家賃滞納や設備トラブル、入居者対応など煩雑な業務が発生します。こうした負担を軽減し、トラブル対応もスムーズに行いたい場合に有効なのが「委託管理」です。管理会社に業務を任せることで、安心・安定した賃貸運営が実現できます。

◇委託管理とは

委託管理とは、賃貸物件の管理業務をオーナー自身ではなく、専門の管理会社に任せる運営方式です。入居者の募集や契約手続き、家賃の集金・滞納督促、建物のメンテナンス、設備不具合やクレーム対応など、日々の実務を管理会社が代行してくれるため、オーナーの負担を大幅に軽減できます。

物件が遠方にある場合や、本業が多忙で対応が難しいオーナーにとっては、トラブル対応や24時間対応の体制を整えてもらえる点も大きなメリットです。

ただし当然ながら管理にはコストがかかるため、「すべて任せる全委託」か「一部のみ任せる部分委託」かを事前に明確にし、オーナー自身がどの範囲まで関与するかを決めておくことが大切です。業務範囲と管理会社との役割分担をしっかり整理することで、効率的かつ安定した賃貸経営が実現できます。

◇委託管理費の目安

委託管理を利用する際には、管理会社へ支払う「管理委託費（手数料）」が発生します。一般的な相場としては、月額家賃の約5％前後が目安です。例えば、月10万円の賃料であれば、管理費として毎月5,000円程度がかかる計算になります。

ただし、業務内容を限定した部分委託（家賃回収のみ、募集のみなど）の場合では、手数料が3％前後に抑えることが可能です。

一方で、サブリース契約のように、空室保証がある代わりに10～20％程度の手数料が差し引かれるケースも存在します。金額の違いだけでなく、手数料に含まれる業務の範囲（入居者対応、原状回復、清掃、設備管理など）も契約前にしっかり確認しておくことが重要です。

コストと業務負担のバランスを見極めながら、最適な管理体制を選びましょう。

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事前にチェック！管理委託会社を選ぶポイント

賃貸経営を成功させるには、信頼できる管理委託会社の選定が欠かせません。入居率や空室対策の提案力、トラブル対応の体制などを事前にチェックすることで、管理の質と収益性が大きく変わってきます。

◇管理物件の入居率は95%以上か

管理会社を選ぶうえで、最も重視したい指標のひとつが「管理物件の入居率」です。特に95％以上の高い入居率を維持している会社は、客付けに強く、空室を素早く埋めるための実績とノウハウを持っていると判断できます。

賃貸経営において空室は「収益ゼロ」を意味し、1室空くだけで収入は大きく下がります。例えば10戸中1室が空室だと、家賃5万円なら毎月5万円の損失です。一方で、管理手数料を2％下げたとしても節約できるのは約9,000円程度です。

この差額を考えれば、多少手数料が高くても高入居率を維持できる管理会社の方が、結果的に利益は大きくなります。なお、95％を超えていれば1～2％の差は気にしすぎる必要はなく、安定した満室経営が期待できる優良な管理会社と判断して良いでしょう。

◇空室対策の具体的な提案があるか

管理会社の入居率が高くても、実際に空室が出たときにどのような対策を講じてくれるかは別の話です。信頼できる管理会社であれば、単に「家賃を下げましょう」と言うだけではなく、オーナーの利益を守る視点で多角的な空室対策を提案してくれます。

たとえば、広告料の設定やフリーレント（一定期間の家賃無料）、敷金・礼金ゼロの初期費用見直し、室内リフォーム、人気設備の導入など、物件の魅力を高める工夫が挙げられます。こうした提案を行うには、エリアの賃貸市場を熟知している必要があります。

契約前に「過去にどのような施策で空室を埋めたか」など具体的な事例を聞いてみると、その会社の提案力を見極める手がかりになります。

◇管理戸数が1万戸以上か

管理戸数が多いということは、それだけ多くの物件運営を任されてきた実績があり、日々の管理業務やトラブル対応を通じて、ノウハウや業務体制がしっかりと築かれている可能性が高いと言えるでしょう。

特に1万戸以上の管理実績がある会社であれば、原状回復や設備修繕への対応スピード、外部業者との連携体制なども整っていることが多く、突発的な事態にも柔軟かつ迅速に対応してくれる安心感があります。

また、大規模な管理会社ではスケールメリットが働くため、リフォームやクリーニングといった業務において、コストを抑えながら質の高いサービスを提供してもらえる点も魅力です。

ただし、戸数の多さだけに目を奪われるのではなく、実際の対応の丁寧さやオーナーへのフォロー体制なども含めて、総合的に判断することが大切です。

◇トラブル発生時に迅速に対応できる体制か

入居者からの信頼を維持し、オーナーの資産価値を守るためには、トラブル発生時のスピーディな対応が欠かせません。

例えば、エアコンの故障や水漏れ、騒音トラブルなどは突発的に起こるため、迅速な初動対応が求められます。理想は、物件から1時間以内に現地対応ができるスタッフ体制が整っていることです。さらに、担当者が不在でも他のスタッフが柔軟に対応できるよう、十分な人員を確保しているかも重要なポイントです。

拠点の距離だけで判断するのではなく、実際にトラブルが起きた際に“誰が・どのように”対応するのかというフローや体制を事前に確認しておくと、後のトラブル防止にもつながります。

◇担当者の対応の質は良いか

管理会社とのやり取りは、基本的に担当者とのコミュニケーションを通じて行われるため、実際に物件を任せる際に誰が担当するのか、そしてその人物が信頼できるかどうかが重要です。連絡のスピードや対応の丁寧さ、報告・相談の頻度などは、日々の安心感を左右します。

オーナーの中には「返事が遅い」「報告がない」「提案力がない」といった不満を感じるケースも少なくありません。初回のやり取りや質問への対応を通じて、誠実さや柔軟性、専門知識の有無を見極めるようにしましょう。

同じ会社でも担当者次第で印象が大きく変わるため、「この人なら任せられる」と思えるかどうか、自分の直感を信じることも大切です。

収益物件売却・管理でおすすめの不動産会社3選

収益物件の売却や管理を成功させるには、不動産会社選びがカギとなります。投資用物件は、一般住宅とは異なる専門知識とノウハウが必要とされるため、実績と信頼性を兼ね備えた不動産会社の存在が不可欠です。

こちらでは、収益物件の売却・管理を得意とするおすすめの不動産会社を3社厳選してご紹介します。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、札幌を拠点に不動産の管理・売買・税務対応までを一括で請け負う総合不動産会社です。物件紹介から購入手続き、賃貸管理、入居者募集、将来的な売却支援までをワンストップで対応しており、オーナーに寄り添う体制が特長です。

スペースエンタープライズでは「任せきり」ではなく、丁寧なフォローを大切にしており、自社でも収益不動産を保有・運用する当事者としての視点から、現実的かつ利益重視の提案ができる点が強みです。

特に、物件の将来性や市場動向を見抜く“目利き力”と、迅速な対応を可能にする“実行スピード”には定評があります。資産運用の方針に迷うオーナーに対しても、売却・継続の両面から理想的な選択肢を提案してくれる信頼できる不動産会社です。

◇株式会社サンコーポレーション  

株式会社サンコーポレーションは、札幌を拠点に不動産賃貸管理・売買・企画まで幅広く手がけています。

「オーナー様と共に歩む」を理念に掲げ、不動産投資を購入して終わりではなく購入後が本当のスタートと捉え、運用段階からのサポート体制を重視。物件ごとの強み・弱みを明確に把握するため、「現状・市場・将来」の3段階分析を実施し、的確な提案につなげています。

また、運用中に発生する様々な課題にも迅速に対応できる提案力と実行力を備えており、改善案の提示にも積極的です。担当者には社内基準をクリアした経験豊富なスタッフのみを配置。不動産投資に必要な専門知識と的確なアドバイス力を兼ね備えた体制を構築しています。

賃貸管理のほか、自社による不動産買取、新築賃貸マンションの企画販売、中古物件の仲介・売買にも対応し、オーナーの資産を長期的に支える不動産会社として評価を得ています。

◇東急リバブル 新さっぽろセンター

東急リバブル 新さっぽろセンターは、不動産流通大手・東急リバブルの一拠点として、札幌市厚別区を中心に、清田区・江別市・北広島市・恵庭市・千歳市といった近郊エリアの不動産売買を幅広くサポートしています。

全国227店舗のネットワークによる情報力と、地域密着型のきめ細やかな対応力を併せ持つ点が大きな強みです。

会社名	東急リバブル 新さっぽろセンター
所在地	〒004-0051 北海道札幌市厚別区厚別中央一条6-3-3 BiVi新さっぽろ 3F
電話番号	0800-111-0983
公式ホームページ	https://www.livable.co.jp/branch/shinsapporo/

相続や住み替え、家族構成の変化、資産整理など、さまざまなライフイベントに合わせて、マンション・戸建て・土地・収益物件といった多様な不動産に対応しています。

売却・購入・買い替えはもちろん、投資相談や空き家活用、相続税対策といった専門性の高い相談にも親身に応じており、「まずは話を聞いてみたい」という段階でも安心して相談が可能です。

短期的な取引にとどまらず、中長期的な視点で最適な提案を行う、信頼できる不動産会社として多くの支持を集めています。

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まとめ

収益物件の売却時に発生する可能性のあるトラブルには、管理会社との解約手続きや収益の実態に関する問題があります。管理会社との解約では、解約通知のタイミングや引き継ぎが不完全な場合にトラブルが起こりやすいため、契約内容を事前に確認し、引き継ぎを円滑に行うことが重要です。

また、収益が説明と異なる場合、賃貸契約や賃料の確認を行い、誤解を防ぐための資料を準備しておくことが効果的です。

物件の売却活動がうまくいかない場合は、不動産会社への相談や仲介業者の変更を検討し、物件の価格設定や市場価値を見直すことが必要です。仲介業者選びでは、物件に合った専門的な業者を選ぶことが重要です。

さらに、契約不適合責任に関するトラブルを避けるためには、事前にホームインスペクションを実施し、物件の状態を詳細に確認しておくことが推奨されます。トラブルが発生した場合は弁護士に相談し、法的責任の範囲を明確にすることが重要です。

収益物件の売却には慎重な準備と確認が求められ、事前の対策を講じることでリスクを軽減し、スムーズな取引を実現できます。

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