利回りの最低ラインは？下がった収益物件への対処方法

収益物件売却コラム

利回りの最低ラインは？下がった収益物件への対処方法

公開： 2024.09.30 更新： 2025.03.26

収益物件の利回りは、投資金額に対する収益の割合を示し、投資の収益性を判断する重要な指標です。一般的に表面利回りや想定利回りは5％、実質利回りは3％を下回ると、投資金額の回収に時間がかかりリスクが高まります。

収益が低下した物件への対処方法としては、売却益を狙う方法や利回りを上げる方法があります。売却益を狙う場合、賃貸需要の高いエリアの物件は利回りが低くても高値で売却できる可能性があります。利回りを上げるには、地域のニーズに合わせた改善や、諸経費や家賃設定の見直しが効果的です。

収益物件の利回りはどれを見たらいい？

利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことを指します。なお、利回りは『利益÷投資金額÷運用年数×100』の数式で求められます。こちらでは、利回りの種類や利回りの最低ラインの目安について、詳しくご紹介いたします。

◇利回りの種類

一口に利回りといっても、利回りは大きく分けて3つの種類が挙げられます。例えば、表面利回り、想定利回り、実質利回りなどがそれにあたります。

それぞれの特徴については以下の通りです。

・表面利回り

表面利回りとは、グロス利回りとも呼ばれており、投資金額と年間家賃収入のみを用いて求められる利回りのことを指します。

表面利回りは、次の計算で求めます。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

ただし、表面利回りには、投資時の諸費用や1年間の維持・管理費などは含まれないため、正確な収益性の把握には適していません。

・想定利回り

想定利回りとは、投資金額と年間家賃収入の想定額のみを用いて求められる利回りのことを指します。

表面利回りは、次の計算で求めます。

表面利回り＝年間想定家賃収入÷物件購入価格×100

想定利回りは表面利回りと同様に投資時の諸費用や1年間の維持・管理費などは含まれていません。また、名前のとおり、想定利回りはあくまでも想定額であるため、実際の収益性は想定額より低くなる可能性があります。

・実質利回り

実質利回りとは、ネット利回りとも呼ばれており、投資金額と年間家賃収入に加えて、年間維持管理費を用いて求められる利回りのことを指します。そのため、表面利回りや想定利回りとは異なり、実質利回りは正確な収益性の判断が可能です。

実質利回りは、次の計算で求めます。

実質利回り＝（年間家賃収入－年間維持管理費）÷物件購入価格×100

一般的に、不動産投資においては実質利回りを重視します。ただし、実質利回りが掲載されている不動産投資ポータルサイトや物件情報などは少ないため、実質利回りを把握したい場合はご自身で計算しなければなりません。

・現行利回り

現行利回りとは、現在の家賃収入を基に、年間家賃収入を物件価格で割ったもので、計算方法は表面利回りと同様です。現行利回りで算出される年間家賃収入は、実際の空室状況も考慮されるため、より現実的な数字になります。

現行利回りは、次の計算で求めます。

現状の入居状況による年間家賃収入÷物件価格×100

ただし、実際の経費を含む実質利回りとは異なり、経費などの費用は考慮されないため、完全に正確とは言えません。

◇利回りの最低ライン目安

不動産投資の場合は投資の種類により、異なってくるため、利回りの最低ラインにおける絶対的な正解はありません。しかし、表面利回りや想定利回りは5％、実質利回りは3％を下回ると、投資金額の回収に時間がかかり過ぎてしまうため、さまざまなリスクを招くおそれがあります。

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利回りだけで判断するのは危険？

不動産投資では利回りが重要な指標ですが、利回りだけで物件を判断するのは危険です。高利回りでも隠れたリスクがある場合や、低利回りでも将来的に安定した収益が見込める物件もあります。物件選びでは、利回りだけでなく、その背後にある要因や将来性をしっかりと見極めましょう。

◇高利回り物件のリスクと注意点

高利回りの物件は魅力的に見える一方、予期せぬリスクを抱える可能性があります。物件の価格が安く見える理由が、家賃設定や空室率の低さ、修繕費用の発生などにあることがあります。急いで売却した物件や修繕が必要な物件では、思ったより収益性が低くなることがあるため、注意が必要です。利回りの高さに惑わされず、物件の状態や将来的なコストを十分に確認することが重要です。

高利回りの物件は価格が低いために魅力的に見える
家賃設定や空室率が低いと収益性が低くなる可能性がある
大規模な修繕が必要な物件もリスクがある

高利回り物件を選ぶ際は、利回りの背景や物件の状態をしっかり調査し、隠れたリスクを理解することが成功の鍵です。

◇低利回りでも魅力的な物件

低利回りの物件でも、特に大都市や駅近の物件は安定した資産価値を持ち、将来的な価格の下落リスクが少ないことがあります。家賃収入だけでなく、将来的な売却益も見込めるため、長期的な視点で投資計画を立てることが重要です。また、メンテナンスが行き届いている物件は、安定した運営が可能となり、最終的には高い収益を期待できる場合もあります。

駅近や大都市の物件は安定した資産価値を持つ
メンテナンスの行き届いた物件は安定した運営が可能
低利回りでも将来的な売却益が見込めることがある

利回りだけでなく、その物件の将来的な価値や潜在的な収益性を見極めることが、投資の成功に繋がります。

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利回りが低くなる理由

利回りが低くなる理由はいくつか挙げられます。例えば、物件価格が高い、家賃が低いことなどがそれにあたります。こちらでは、利回りが低くなる理由について、それぞれ、詳しくご紹介いたします。

◇物件価格が高い

物件価格が高いと、利回りが低くなる可能性があります。特に都市部と地方部を比較すると、地方部の物件価格が安いため、利回りが高い傾向があります。また、円安の影響で、海外の投資家が日本の収益物件を購入するケースが増え、これにより東京や近郊の物件価格が上昇し、利回りが低下しています。

高い物件価格は利回りを低下させる
地方部の物件は価格が安く、利回りが高くなる傾向
円安の影響で、海外投資家の購入が増加し価格が上昇

物件価格の高さが利回りに与える影響を理解し、慎重に物件を選ぶことが大切です。

◇家賃が低い

不動産投資では、長期的な収益を見込むことが一般的です。しかし、投資金額が高いにもかかわらず、家賃が低い場合、利回りが低下するリスクがあります。さらに、築年数が経過すると家賃が下落することも多く、投資時と同じ家賃収入を維持できる保証はありません。そのため、家賃の下落による利回り低下を考慮しておくことが重要です。

高い投資金額に対して家賃が低いと利回りが低下する
築年数が経過すると家賃が下がることが多い
利回りの低下を考慮し、家賃収入の維持を検討する

家賃設定とその将来的な影響をしっかり評価することが、安定した投資収益を得るために必要です。

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低利回り物件の特徴

低利回り物件に共通する特徴はいくつか挙げられます。例えば、賃貸需要が高い物件、築浅の物件などがそれにあたります。こちらでは、低利回り物件の特徴について、それぞれ、詳しくご紹介いたします。

◇賃貸需要が高い物件

地方部と都市部を比較すると、地方部の物件のほうが高利回りになる傾向があります。しかし、必ずしも利回りが高い物件が最良というわけではありません。都市部など賃貸需要が高いエリアでは、短期的な利回りは低くても、長期的に安定した収入が期待できる可能性が高いため、収益性において優位です。特に、東京都の都心5区（千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区）は需要が高く、安定した収益を得やすいエリアと言えます。

地方部は利回りが高いが、都市部の賃貸需要は安定収入をもたらす
都心5区（千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区）は賃貸需要が高い
長期的な収益性が高く、安定した投資が可能

都市部の賃貸需要が高い物件は、利回りが低くても安定した長期収益を期待できるため、投資先として魅力的です。

◇築浅の物件

築浅の物件は一般的に価値が高いため、利回りが低くなる傾向があります。しかし、立地が良い場合、利回りは低くても長期的な収益性に優れることが多いです。特に、東京都の都心5区の最寄り駅に近い物件は、将来的にキャピタルゲインが期待できる可能性もあります。築年数が浅い物件は、維持費が低く、長期的に安定した収益が見込めます。

築浅物件は利回りが低いが、長期的な収益性に優れる
都心5区の物件は立地が良ければキャピタルゲインも期待できる
維持費が低く、安定した収益が期待できる

築浅の物件は利回りが低い場合でも、将来的な売却益や安定収益を得やすいため、長期的な視点での投資が重要です。

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利回りの低い収益物件への対処

上述のとおり、利回りが高い物件のほうがよいとは言い切れません。その理由として、たとえ、利回りが低くても、長期的な収益性を期待できる可能性を否定できないためです。こちらでは、利回りの低い収益物件に対する対処法について、詳しくご紹介いたします。

◇売却益を狙う

たとえ、利回りが低くても、売却益を狙える可能性があるのであれば、売却益を狙うといった選択肢も挙げられます。

売却益を狙える可能性が高い物件とは、賃貸需要が高い人気のエリアにある物件のことを指します。こういった物件の場合は利回りが低くても、入居希望者が見つかる可能性が高いため、売却益を狙える可能性があります。

◇利回りを上げる

利回りを上げたいのであれば、いくつかのポイントを確認してみるとよいでしょう。なお、利回りを上げたい際に確認すべきポイントとして、以下の4つが挙げられます。

・地域のニーズに適した物件であるかどうか

利回りを上げたいのであれば、はじめに地域のニーズに適した物件であるかどうかを確認します。

地域のニーズに適していない可能性があると感じられる場合は入居者の方にアンケート調査などを行い、入居者の方が求めるニーズを把握する必要があります。なお、改善できる可能性がある場合は改善策を取り入れてみるとよいでしょう。

・月々の諸経費

月々の諸経費（管理費、修繕費、共有部分の水道光熱費、点検清掃費）やローンの利息を確認します。これらは利回りに影響を及ぼす可能性があるため、しっかりと確認し、改善できる可能性がある場合は改善策を取り入れてみるとよいでしょう。

・家賃設定

最後に家賃相場と比較し、月々の家賃を低く設定してしまっていないかどうかを確認します。もしも、家賃相場よりも低く設定しているようであれば、家賃の改定を検討してみましょう。

ただし、急激に家賃を引き上げてしまうと、入居者から反発を招くおそれがあるため、家賃の引き上げを行う場合は十分な注意が必要となります。

◇別の物件に買い替えを検討する

収益物件の利回りが低下する要因の一つに、周辺環境の変化があります。例えば、近隣で事件が起きたり、周囲の状況が悪化した場合、物件の価値や収益性に影響を及ぼすことがあります。このような問題に直面した際には、物件を売却して別の物件に買い替えることも有効な対策の一つです。

不動産投資は順調に進むことが理想ですが、予期せぬ問題が生じることもあります。物件購入時に周辺環境やリスクを十分にリサーチし、問題が発生した場合に迅速に対応できる準備をしておきましょう。

◇一時的な状況で判断しない

利回りの低い収益物件に直面した際、短期的な状況で焦って判断しないことが重要です。不動産市場は常に変動しており、利回りも物件の価値や市場の動向に応じて変動するため、一時的な状況に過剰に反応することはリスクを伴います。たとえば、空室が一時的に増加したり、賃料が下がったりすることがありますが、それが必ずしも長期的に続くわけではありません。

焦って判断し、売却を急ぐことは避けるべきです。利回りが一時的に低下しても、物件が長期的に安定した収益を見込める場合も多くあります。不動産投資の失敗とは、最終的に運用から売却に至るまでの期間でトータルで赤字になってしまうことです。もし、購入金額を下回ることなく運用を続けていれば、マーケットが回復したり、状況が改善する可能性が高いため、慌てずにしっかりと軌道修正していくことが大切です。

◇頼れるプロに相談することで安心な投資ができる

不動産投資を成功させるためには、物件選びに加えて、将来の地域発展や市場動向をしっかり把握することが大切です。特に、新線や新駅、再開発エリアには注目すべきポイントが多いですが、開発が決定しているものと、まだ計画段階のものでは状況が異なります。計画段階の情報は不確実な場合が多いため、信頼できるプロのアドバイスを取り入れ、確かな情報を得ることが重要です。

さらに、エリアごとの特性に応じた物件の設計や設備選びも大切です。例えば、車中心のエリアでは広めの駐車場が必要になる一方、シングル世帯向けのエリアでは宅配ボックスが必須、ファミリー向けには防音性を考慮しましょう。こうした点をよく理解しているプロに相談することで、最適な物件選びができ、リスクを軽減することが可能です。

不動産投資は購入して終わりではなく、運営や管理がその後の収益性に大きく影響します。利回りが下がってきた収益物件に直面した場合、適切な対応をするためには、信頼できる専門家のサポートが不可欠です。専門家の意見を参考にして収益改善策を講じることで、安定した投資を続けることが可能になります。

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北海道でおすすめの不動産会社3選

北海道で不動産購入や投資を考える際、地域特性に詳しく、信頼できるサポートを提供してくれる会社選びが重要です。地元の市場動向や法律、土地に関する情報を理解している企業であれば、安心して取引を進められるでしょう。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、収益物件の売買に特化した不動産会社で、アパートや一棟マンション、テナントビルなどを取り扱っています。強みは、オーナーが望む出口戦略を最適に提案できる点です。専門スタッフが、スムーズに売却して現金化する方法や、市場状況に合わせて物件を保持する方法、さらには土地として再販売する方法など、個別のニーズに応じた戦略を提供しています。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

さらに、即日買取査定とじっくり売却高額査定の2つの査定方法を用意し、迅速な現金化と高額売却をサポートします。地域密着型のサービスを通じて、信頼を集めている企業です。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇株式会社三光リアルティ

株式会社三光リアルティは、2004年の創業以来、収益物件の購入と売却をサポートする信頼される不動産会社です。長期的な経営と顧客満足度の向上を目指し、安定したサービスを提供しています。特に、収益物件購入において充実したサポートを提供しており、初心者から経験豊富な投資家まで対応可能です。購入後の賃貸経営や住宅ローンの借入先支援なども行い、長期的な資産形成をサポートします。

会社名	株式会社三光リアルティ
所在地	〒060-0809 北海道札幌市北区北9条西2-12-1 SANKO札幌駅前ビル
電話番号	011-558-3400
公式ホームページ	http://www.apaman-sanko.com/index.htm

また、不動産会社からの収益物件の買取も強化しており、空き室が多い物件や古い建物の買取も対応しています。

株式会社三光リアルティについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼スピード査定・売却・買取が可能な三光リアルティ

◇株式会社リタ不動産

株式会社リタ不動産は、収益物件に特化した不動産会社で、全国規模のネットワークを活かして多くの投資家から高い評価を得ています。市場の動向を常に把握し、賃貸需要や将来的な発展性を分析した上で、安定した収益を期待できる物件を厳選して提供しています。新築や中古物件、一棟アパート、マンション、商業ビルなど、さまざまな種類の物件について相談が可能です。

会社名	株式会社リタ不動産
所在地	〒107-0052 東京都港区赤坂5-1-26 サンライズ赤坂ビル302
電話番号	03-5357-7757
公式ホームページ	https://rita-hudousan.com/

さらに、物件購入後の管理運営やメンテナンス、売却時のサポートなど、トータルでサービスを提供しており、長期的な安定収益をサポートしています。

株式会社リタ不動産について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼全国区のネットワークで高い売却力のあるリタ不動産

収益物件の利回りとは、投資金額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標であり、投資の収益性を判断する上で非常に重要な役割を果たします。

特に不動産投資では、表面利回りや想定利回りが5％を下回る、あるいは実質利回りが3％を下回る場合、投資金額の回収が長期化し、リスクが増大する可能性があります。これらの指標は、収益性の安定を図るために目安として活用されます。

収益が低下した物件への対処方法としては、売却益を狙う方法です。特に賃貸需要の高い都市部や人気エリアに位置する物件であれば、利回りが低くても資産価値が高く、物件を高値で売却できる可能性があります。これにより、利回りが低下しても利益を確保することが可能です。また、利回りを改善する方法も効果的です。地域のニーズを把握し、物件のリフォームや設備改善を行うことで魅力を高め、経費や管理費の見直し、さらにローンの金利や家賃設定の再検討を行うことで、利回りの向上が期待できます。