北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

収益物件のリフォームをするタイミングと収益アップにつなげるポイント

収益物件の運用を安定させ、収益を最大化するためには、適切なタイミングでのリフォームが重要です。築年数の経過や設備の老朽化、入居者からの要望、そして空室が出たときなど、リフォームのタイミングを見極めることで、物件の魅力を維持し、入居率を高めることができます。

また、入居者のニーズに応じたリフォームやコスト管理を行うことで、収益アップにもつながります。こちらでは、効果的なリフォームのタイミングと収益性向上のポイントを詳しく解説します。

古い収益物件の資産価値を高める方法

老朽化が進んだアパートなどの収益物件は、そのままでは入居者の確保や資産価値の維持が難しくなります。こうした物件に対しては、リフォームや建て替え、更地化といった対策を講じることで、資産価値を高めることが可能です。

◇リフォーム・リノベーション

古くなった収益物件の資産価値を高める方法として、リフォームやリノベーションは有効な選択肢です。リフォームには、現状の機能を保つ「修繕」と、設備や間取りをグレードアップする「改修」があります。室内では、壁紙や床材、畳の交換など比較的低コストな修繕を行い、タイミングとしては入居者の入れ替わり時が最適です。

一方、屋根・外壁の塗装や給排水管の更新といった大規模修繕は物件の寿命を延ばし、資産価値を維持する上で重要です。さらに、エントランスのオートロック導入など機能性を向上させる改修を加えることで、競合物件との差別化が図れます。

リフォームにかかる費用は、家賃設定によって回収を見込むことが重要で、特に大規模修繕では長期的な収支計画が欠かせません。

◇建て替え

アパートが老朽化し、リフォームでは対応しきれない場合には、建て替えが必要となります。建て替えには解体費用と新築費用がかかるため、多額の資金が必要ですが、新築物件として家賃の値上げや入居率の向上が期待できます。

また、以前の建物で収納力が不足していた場合は、建て替えの際にクローゼットや押入れを充実させたり、間取りの見直しや部屋数の調整を行うことで、より魅力的な物件に生まれ変わらせることが可能です。

さらに、建て替えは相続税対策としても有効で、建物の評価額が実際にかかった建築費用よりも低く算定されることがあるため、相続財産全体の評価額を抑え、節税効果を得られる場合もあります。

◇更地にして活用

古い収益物件の資産価値を高める方法の一つに、更地にして活用する選択肢があります。

老朽化が進んだ建物は資産価値が低く、収益物件としての売却が難しいこともあります。そうした場合、建物を解体して更地にすることで、土地の活用方法が広がり、住宅用地や商業用地として新たな価値を見出せる可能性があります。

解体費用や入居者の退去手続きなどのコストはかかりますが、結果として資産の有効活用や売却しやすさの向上につながるケースもあります。

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住居用物件と投資物件で違う？リフォームの目的

リフォームは「住居用」と「投資用」で目的や優先順位が大きく異なります。本稿ではそれぞれの違いを整理し、目的別のポイントを解説します。

◇住居用物件の目的

住居用物件のリフォーム目的は、主に「ライフスタイルの変化への対応」「老朽化のメンテナンス」「不満点の解消」「安全設備への対応」の4つに分類されます。

従来は老朽化や不具合の解消といった「不満の解消」が主な理由でしたが、近年では「快適に暮らす」「自分好みにする」といった「積極的な改良」へと目的が広がっています。

若年層や高齢者層にもこの傾向が見られ、今後は自分らしい住まいを目指すリフォームが主流になっていくでしょう。

◇投資物件の目的

投資物件におけるリフォームの目的は、大きく分けて「老朽化した建物の修復」と「建物の価値向上」の二つに分類されます。前者は、入居者退去後の原状回復や設備のメンテナンス、大規模修繕などが該当し、物件の維持管理を目的としています。

一方、後者はリノベーションを通じて物件の性能やデザイン性を高め、資産価値や収益性の向上を図るものです。アパートオーナーは、この二つの目的を明確に区別し、戦略的にリフォームを行うことが重要です。

◇リフォームにおける優先順位の違い

リフォームにおける優先順位は、住居用と不動産投資用では大きく異なります。住居用では快適性を重視し、断熱性や耐震性の向上、水回りの刷新などが優先されます。

一方、不動産投資用では、入居者の確保や家賃収入の向上が目的となるため、費用対効果を重視し、見た目の印象や設備の更新など、賃料に直結する部分が優先されます。そのため、高額なリフォームでも回収が見込めない場合は実施しない判断も必要です。

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収益物件でリフォームしたほうがよい場所や設備

不動産投資物件のリフォームでは、床やクロス、水回り、間取りなどの改修が重要です。これらを改善することで、入居者の印象を大きく向上させ、収益性の改善や空室対策につながります。

◇床やクロス

不動産投資物件のリフォームでは、床やクロスの状態が内覧時の印象を大きく左右するため、優先的に検討すべきポイントです。床材は「フローリング」「クッションフロア」「フロアタイル」の3種類があり、コストや機能性、デザインで選べます。

傷んだ床を張り替えることで、築年数の経った部屋でも清潔感を演出可能です。また、壁紙も部屋全体の印象に影響するため、劣化や汚れが目立つ場合は全面的なクロスの張り替えを検討するのが効果的です。

◇水回り

水回り設備は、不動産投資物件のリフォームで検討すべき重要なポイントです。トイレや風呂、キッチンなどが古いと、見た目の劣化だけでなく、清潔感や使い勝手にも影響を与えます。

特に築年数が経った物件では、これらを新しくすることで、室内全体の印象を大きく改善することが可能です。ただし、水回りのリフォームは費用が高額になりやすいため、家賃アップや入居率向上といった収益性の改善が見込めるかを十分に見極めたうえで判断する必要があります。

◇間取り

収益物件における間取りのリフォームは、入居率や家賃収入を大きく左右する重要なポイントです。例えば、古いアパートでは人気のない和室をフローリングの洋室に変更するだけで、若年層の入居者からの印象が良くなり、空室対策につながります。

また、2DKを1LDKに変更し、リモートワーク用スペースを設けることで、テレワーク需要を取り込むことも可能です。現代のライフスタイルに合った間取りへと変更することで、競合物件との差別化や家賃アップ、収益性の向上が期待できます。

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収益物件のリフォームをするタイミング

収益物件の価値を維持し、安定した運用を続けるためには、適切なタイミングでリフォームを行うことが重要です。築年数の経過や設備の老朽化、入居者からの要望、そして空室が発生した際など、リフォームを検討するべき時期はいくつかあります。

◇築年数が10年過ぎたとき

築年数10～12年のタイミングは、バス・トイレ・キッチンなどの大型設備の保証が切れるため、修繕や交換を検討する必要が出てきます。特に、水回り設備の故障は、入居者から損害賠償や家賃減額を求められるリスクが高まります。

例えば、水漏れなどのトラブルが発生すると、修理費用だけでなく、入居者とのトラブル処理にも手間がかかるでしょう。こうした問題を未然に防ぐためにも、定期的なメンテナンスや予防的な修繕を行うことが重要です。

◇入居者から要望があったとき

入居者から修繕の要望があった場合は、小規模な修理であっても、迅速に対応することで入居者の満足度を高め、退去を防ぐ効果があります。例えば、水漏れやエアコンの故障などの不具合を放置すると、入居者の不満が蓄積し、最悪の場合、退去の原因となることもあります。

さらに、物件の評価が下がり、空室リスクが高まる恐れもあるため、早期対応が重要です。特に、共用施設やインフラ設備の不具合は、物件全体に影響を及ぼすため、問題が発生した際には速やかに修繕を行うことが求められます。

◇空室が出たとき

入居者がいる間は、室内の修繕や改装が難しいため、空室が発生したタイミングでリフォームを検討するのが効果的です。入居者が退去した後は、通常の損傷や汚れの修繕だけでなく、床の張り替えや壁紙の変更といったリフォームを行うことで、物件の魅力を大幅に向上できます。

これにより、次の入居者を早期に見つけやすくなるだけでなく、物件の資産価値も高まるでしょう。

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収益物件のリフォーム費用の目安

収益物件のリフォーム費用は場所や内容によって大きく異なり、クロスの張替えやキッチン、浴室、トイレなど、それぞれに応じた費用の目安を把握することが重要です。これにより、予算を効果的に使い、物件の魅力を維持しながら長期的な収益性を確保することが可能です。

◇収益物件にかけるリフォーム費用の目安

不動産投資物件のリフォーム費用の目安は、一般的に賃料の2～3カ月分程度とされていますが、リフォーム内容や物件の状態によって大きく異なります。例えば、通常の原状回復工事に加え、内装のグレードアップや設備の小規模な改善を行う場合は、賃料の2～3カ月分が目安です。

一方、システムキッチンやユニットバスの交換、間取り変更など、リノベーションレベルの工事になると、賃料の6カ月分から数年分の費用がかかることもあります。

◇場所別リフォーム費用の目安

収益物件のリフォーム費用は、場所や内容によって大きく異なります。クロスの張替えは1m²あたり1,000～1,500円が相場で、10畳の部屋では約5万～7.5万円かかります。浴室全体のリフォームは100万円以上かかる場合もありますが、浴槽の交換なら5～10万円、表面コーティングは7～13万円程度です。

トイレは和式から洋式に変える場合、15～20万円が一般的で、温水洗浄機能の追加は2万円程度です。キッチンのリフォームではシステムキッチンのグレードによって50～100万円が相場で、シンプルなものを選べば10万円以下に抑えられます。

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収益物件のリフォームでよくある失敗

収益物件のリフォームは、物件の価値を高める重要な手段ですが、計画次第では思わぬ失敗につながることがあります。リフォームにかかる費用が予想以上に膨らんだり、入居者のニーズを見誤ったりすることで、期待した効果が得られないケースも少なくありません。

◇予想以上に費用がかさんだ

工事を進める中で、天井や壁を開けた際に水漏れや予期せぬ構造上の問題が見つかり、当初の計画通りに進められず、急遽工事内容を変更しなければならないことがあります。こうした問題は、壊してみるまで分からない部分が多いため、リフォーム会社も事前調査をしっかり行っていても、予期しない追加費用が発生することが少なくありません。

これを避けるためには、あらかじめ余裕を持った予備予算を設定し、予想外の事態に備えておくことが非常に重要です。予算管理をしっかり行い、リフォーム計画の柔軟性を保つことで、計画以上の出費を抑えられます。

◇入居者のニーズを考慮しなかった

入居者のニーズを十分に考慮しないまま進めたリフォームは、物件の魅力を大きく損なうだけでなく、入居希望者が集まりにくくなる原因にもなりかねません。例えば、学生をターゲットにした賃貸物件で、和室を取り入れたリノベーションを行った場合でも、実際には洋室を好む学生が多いため、期待したような反響が得られないことがあります。

和室のデザインが一見斬新で魅力的に見えたとしても、入居者のライフスタイルや利便性を無視した結果、ニーズと合わず空室が続くリスクが高まります。このような失敗を防ぐためには、ターゲット層が求めるものを事前にしっかりと調査し、彼らのライフスタイルや好みに合ったリフォーム計画を立てることが重要です。

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収益物件のリフォームを成功させるポイント

収益物件にリフォームを行うことで、物件の魅力が向上し、収益を高めることが可能です。さらに、物件の質が上がることで入居者の質も向上し、長期的な安定収入が期待できます。また、リフォームによって物件全体の価値が上がるため、将来的な売却時にも有利になるでしょう。

◇費用対効果を考える

フルリノベーションで物件を魅力的にすることは重要ですが、賃貸物件の本来の目的は「入居者を確保し、安定した収益を得ること」です。リフォームに多額の費用をかけても、それに見合う家賃アップが見込めなければ、費用回収に長い時間がかかり、結果的に損失を招く可能性があります。

例えば、300万円のリノベーションを行っても家賃がわずか1,000円しか上がらない場合、費用対効果は非常に低く、投資の回収が困難になります。そのため、リフォーム前に家賃アップの可能性や回収ペースをしっかりと見積もり、無理のない予算設定と工事内容の選定が重要です。

◇入居者の属性の好みをリサーチする

入居者の年齢層、性別、家族構成や生活スタイルを把握し、彼らがどのような部屋を求めているのかを理解することが、リノベーションの成功につながります。

例えば、学生向け物件であれば機能的でコンパクトな部屋が求められ、一人暮らしの社会人向けにはデザイン性や収納スペースが重視されます。このように、入居者のニーズに合ったリフォームを行うことで、空室を減らし、長期的な収益向上が期待できます。

◇コンセプトを決めて差別化を図る

コンセプトをしっかり決めてリフォームを行うことで、物件の個性が際立ち、内見者に強い印象を与え、入居申し込みに繋がりやすくなります。例えば、「ナチュラルテイスト」や「和モダン」「リゾート風」といったテーマを取り入れることで、他の物件との差別化を図ることが可能です。コンセプトを設定することで、空室期間を短くし、物件の魅力を高められます。

◇リフォームの目的に合った業者を選ぶ

目的に合った業者を選ぶことが重要で、一社だけでなく複数の業者から見積りを取り、工事費用や内容を比較検討しましょう。そうすることで、適正な価格や工事内容を把握でき、損を防ぐことが可能です。また、業者にはそれぞれ得意分野があり、原状回復や空室対策、新築工事を得意とする業者などが存在します。そのため、リフォームの目的に合った業者を選ぶことが、成功の鍵となります。

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フォーカルポイントの活用で収益物件の魅力がアップ

フォーカルポイントを意識することで、部屋の印象が大きく変わります。少ない費用でも、照明や観葉植物を使って視線を引き、空間にメリハリを加え、魅力的な雰囲気を作り出すことが可能です。

◇フォーカルポイントを意識する

フォーカルポイントを意識することで、部屋の印象を大きく変えることができます。部屋に自然と目を引く場所を作ることで、インテリアにメリハリが生まれ、空間が引き締まった印象になります。

特にお気に入りのインテリアや装飾をフォーカルポイントに設置すると、視線が集中し、アイテムを際立たせることができます。また、フォーカルポイントを活用することで、部屋を広く見せる効果や、生活感を薄めることも可能です。

部屋の雰囲気をより魅力的に演出するために、意識的に取り入れると良いでしょう。

◇少ない費用でフォーカルポイントを作る方法

少ない費用でフォーカルポイントを作る方法として、照明と観葉植物がおすすめです。フロアライトは、シンプルに置くだけで空間に温かみを加え、視線を引き寄せる効果があります。

特に、目を引く明かりが部屋の雰囲気を瞬時に印象づけ、心地よい空間を演出します。次に、観葉植物をフォーカルポイントにする方法も効果的です。

植物の有機的な曲線は、直線的な家具や内装と対比して空間にアクセントを加え、癒しや爽やかさを感じさせます。高さ150cm以上の大きめの植物を選ぶと、さらに目を引き、部屋の印象を豊かにできます。

◇フォーカルポイントを意識した低予算リフォームの事例

オーナーは低予算で部屋を魅力的に見せるため、フォーカルポイントを意識したリフォームを行いました。例えば、5999円のスタンド照明を中央に配置し、壁紙の張り替えをせずに照明を強調することで、空室だった部屋が家賃25000円で決まりました。

また、天井照明にはLEDリモコンシーリングライトを使用し、入居者にくつろぎの空間を提供。さらに、インテリアフレームやレースカーテンを使って、壁紙をそのままにしつつ印象を向上させ、低コストで大きな効果を上げています。

このように、少ない予算でフォーカルポイントを作ることで、空間にメリハリを持たせ、満足度を高めることができました。

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収益物件の売却でおすすめの不動産会社3選

北海道札幌市と江別市を中心に活動する不動産関連企業3社をご紹介します。スペースエンタープライズ株式会社は地域密着型の不動産会社で、物件購入から管理までを一貫してサポート。株式会社キタデンは、総合ビル管理会社として幅広い施設の設備管理を行い、長期的な信頼関係を築いています。スター・マイカ株式会社札幌支店は、中古マンションの買取・リノベーションに特化し、業界で高く評価されるビジネスモデルを展開しています。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、北海道江別市に本社を構える地域密着型の不動産会社です。札幌市・江別市を中心に、物件紹介から購入、管理、入居者募集、売却までをワンストップで対応。自社でも収益物件を保有・運用しており、実体験に基づいたオーナー目線の提案を強みとしています。

また、土地や建物の調査、瑕疵保険の活用などを通じ、安心・安全な取引環境を整備。購入後を見据えた出口戦略の提案で、投資の成功を後押しします。経験豊富なスタッフが、誠実かつ丁寧に対応し、信頼関係を重視した長期的なサポートを行います。

自社直営の賃貸店舗を運営し、日々の接客で得た生の声を物件管理や提案に反映。札幌市の高い空室率にも対応すべく、家賃設定や広告施策を柔軟に調整し、退去後3カ月以内の入居確保を目指しています。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社 札幌支店
所在地	〒060-0032 北海道札幌市中央区北2条東13-26-45
電話番号	011-522-9540
公式ホームページ	https://space-enterprise.jp/

入居者管理では24時間コールセンターを設置し、満足度と長期入居の両立を追求。家賃保証制度やトラブル対応体制も整っており、オーナー様にとって安心・安定の賃貸経営を支えます。さらに、月2回の巡回清掃やレポート提出など、物件の価値維持と見える化された運用を実現しています。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇株式会社キタデン

株式会社キタデンは、1973年に創業され、札幌近郊で47年以上の実績を持つ総合ビル管理会社です。主に設備管理業務を中心に事業を展開しており、特に札幌市内の官公庁大型施設や商業施設、病院、スキー場、空港施設など多岐にわたる設備管理実績を誇ります。

キタデンの強みは、長年にわたる実績と多様な取引先との信頼関係にあります。現在、100件以上の取引実績があり、その多くは20年以上の長期取引です。また、同社は設備管理だけでなく、清掃、警備、駐車場管理、不動産仲介などの総合サービスを提供しており、ビル管理に関する幅広いニーズに対応しています。

不動産管理や仲介サービスにも強みを持ち、特に居抜き店舗のリーシングに豊富な実績を誇ります。不動産経営のサポートとして、空室管理や募集戦略の立案から、契約手続き、原状回復までを包括的にサポートしています。

会社名	株式会社キタデン
所在地	〒060-0062 北海道札幌市中央区南2条西12-323 212ビル
電話番号	011-512-7222
公式ホームページ	https://www.kitaden73.co.jp/

総じて、株式会社キタデンは、技術力とサービスの幅広さ、長期的な取引実績を基に、札幌を中心に高品質な設備管理と不動産サービスを提供する企業です。

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

◇ スター・マイカ株式会社 札幌支店 

スター・マイカ株式会社札幌支店は、リノベーションマンション市場において確固たる地位を築いている企業で、主に中古マンションの買取、リノベーションを手掛け、付加価値を加えた物件を提供しています。2001年に創業し、全国規模で展開する中、札幌支店もその一翼を担い、地域に根ざしたサービスを提供しています。

同社の強みは、業界に先駆けて賃貸中物件を積極的に買取、リノベーションを施し、安定した収益を生み出す独自のビジネスモデルを構築した点です。

この手法により、空室が発生しない段階で物件を購入し、空室後にリノベーションを行って販売することで、他社との差別化を図っています。このビジネスモデルは2011年にポーター賞を受賞するなど、業界内で高く評価されています。

会社名	スター・マイカ株式会社 札幌支店
所在地	〒060-0001 北海道札幌市中央区北1条西3-2 井門札幌ビル 8階
電話番号	011-272-9370
公式ホームページ	https://www.starmica.co.jp/

また、同社は中古マンションの買取累計が17,000件を超え、年間約1,400戸の買取実績を誇ります。これにより、豊富な物件供給と高精度な査定が可能となり、地域内で高品質なリノベーションマンションを提供することができます。

さらに、賃貸中の物件を迅速に買取、リノベーション後に販売する仕組みが、安定的な物件供給を実現し、札幌市場においても注目されています。

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

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収益物件のリフォームは、物件の価値を維持し、安定した運用を続けるために欠かせません。リフォームのタイミングとしては、築年数が10年を過ぎた際や設備の老朽化、入居者からの修繕要望があった場合、また空室が発生した時が最適です。

特に水回り設備の故障は損害賠償や家賃減額のリスクがあるため、早めの対応が重要です。リフォーム費用は賃料の2～3カ月分が目安ですが、内容や場所により変動します。費用対効果を考慮し、入居者のニーズを把握してリフォームを進めることで、物件の魅力を高め、収益性の向上が期待できます。

また、目的に合った業者を複数検討し、適切な工事内容と価格で依頼することが、リフォーム成功の鍵となります。