北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

マンション経営は本当に儲かる？収益物件のリスクを下げる方法

マンション経営には、一棟マンションと区分マンションがあり、それぞれ資金やリスクに応じた選択が重要です。成功には、立地選びや空室対策が鍵となり、信頼できる不動産会社のサポートで効率的な運営が可能になります。

マンション経営の種類

マンション経営には、一棟マンション経営と区分マンション経営の2種類があります。それぞれに特徴があり、目的や資金に応じて選択肢を検討することが重要です。

◇一棟マンション  

一棟マンション経営は、マンション全体を購入または建設し、その中の複数の部屋を貸し出して運営する方法です。複数の入居者と契約を結ぶため、一部屋が空室になっても他の部屋から家賃収入を得ることができ、空室リスクを分散させることができます。例えば、30部屋中3部屋が空室であっても、空室率は10％に抑えられ、収入がゼロになるリスクを軽減できます。

さらに、一棟マンションの修繕計画はオーナー自身が管理できるため、必要な工事を計画的に進めることが可能です。リフォーム会社の選定も自由に行え、建物の価値を維持しながら高い入居率を保つことができます。これにより、家賃の下落リスクも抑えることができるため、長期的な安定した収益が期待できます。

◇区分マンション  

区分マンション経営は、マンションの一部屋または数部屋を購入して賃貸運営する方法です。最大の魅力は、少額の資金から始められる点です。一棟マンションのように建物全体を購入する必要がないため、比較的手軽に不動産経営を始めることができます。購入費用は立地や築年数により異なりますが、自己資金だけで購入できる物件も多く、不動産投資初心者にとってもアクセスしやすい特徴があります。

また、区分マンションは物件の選択肢が豊富で、新築から中古まで多様な物件が市場に出ており、希望に合った物件を見つけやすいのも魅力です。自分の投資計画に合った物件を選ぶことができ、柔軟に対応できます。

さらに、複数のエリアに物件を所有することで、地域ごとの資産価値の変動リスクを分散させることも可能です。物件の価値が下がった場合でも、他の物件の家賃収入で補うことができるため、安定した収益を得やすくなります。

このように、両者にはそれぞれ異なるメリットがあり、資産規模やリスク管理の方法に応じて、最適な選択をすることが大切です。

マンション経営で失敗した事例

マンション経営は安定した収益が期待できる反面、経営状況や地域の需要変化を見誤ると、失敗やリスクに繋がる可能性があります。特に、物件の管理不足や空室の増加、借入金の返済が滞ると、経営が悪化し、最悪の場合は自己破産に至ることもあります。

◇空室に悩まされた事例  

あるオーナーは、地元の建築会社でアパートを建設しましたが、空室が埋まらず悩んでいました。物件は築20年程度で、外観もきれいでした。さらに、小学校も近く、間取りは人気の2LDKでした。

しかし、調査の結果、物件情報がインターネット上に掲載されていなかったことが、空室が続いた原因であることが分かりました。オーナーは親族経営の不動産会社に入居仲介を委託していましたが、その不十分な対応が空室リスクを増加させました。

信頼関係があっても、関係に甘えが生じると、空室問題を解決するのが遅れてしまいます。このケースでは、弊社が入居仲介をサポートし、空室問題を解決しましたが、対策が遅れたことで取り戻せない家賃収入もありました。物件情報の正確な掲載は、空室を防ぐための重要な要素です。

◇自己破産に至った事例  

あるオーナーは、銀行から提案を受けて約3億8000万円を借入れ、7階建てのワンルームマンションを建築しました。周辺には大手電機会社の工場や衣料品会社の事業所があり、単身者向けの賃貸需要が見込まれて順調にスタートしました。しかし、数年後に主要な工場が閉鎖され、事業所が移転するなど、地域の需要が大きく減少しました。

これにより、立地の不便さや駐車場の不足といった物件の課題が顕在化し、空室が増加しました。賃貸収入が減少したため返済が困難になり、最終的に自宅を売却して一部の借金を返済しましたが、その後も返済が滞り、ビルは競売にかけられました。

競売後にも約2億8000万円の借金が残り、最終的には自己破産を余儀なくされました。この事例は、長期的な需要の変化や物件の弱点を事前に見極めることの重要性を示しています。

マンション経営を成功に導くポイント

マンション経営を成功させるためには、物件選びや空室対策、管理体制の見直しなど、さまざまな要素を押さえる必要があります。ただ物件を所有するだけでは安定した収益は得られず、入居者ニーズをしっかり把握し、適切な対応をすることが非常に重要です。

◇立地の選び方  

マンション経営を成功させるには、まず立地選びが最も重要です。特に駅から徒歩10分圏内の物件は、入居者のニーズが高く、空室リスクを抑えることができます。単身者が多いエリアでは、駅からの距離が生活の利便性に直結するため、徒歩10分を超える物件は検索対象から外されることも少なくありません。

また、都内の物件であれば、ビッグターミナルまでのアクセスも非常に重要です。渋谷、新宿、品川、横浜などの大規模ターミナル駅に一本で行ける物件は、乗り換えが多い物件よりも入居者のニーズが高くなる傾向があります。

重要なのは、アクセスのよい場所を見極めることです。必ずしもターミナル駅近くの超高額物件を選ぶ必要はありませんが、適切な立地を選ぶことで安定した賃貸需要を確保することが、成功への鍵となります。

◇空室対策を実施  

空室をいかに早く埋めるかが重要であり、そのためにはさまざまな方法を実施することが効果的です。まず、オーナー自身が自作の募集チラシを作成することが一つの方法です。物件の魅力を最も理解しているオーナーが作成するチラシは、個性があり印象に残りやすいため、効果的にアピールできます。また、営業担当者に直接渡すことで、物件のアピールポイントをしっかり伝えられ、宣伝効果も高まります。

物件写真の工夫も非常に重要です。写真は入居希望者に与える第一印象を大きく左右するため、天気のよい日に撮影したり、見栄えのよい角度を工夫したりすることで、物件をより魅力的に見せることができます。

さらに、募集要項の見直しも空室対策に有効です。入居者の条件を限定しすぎると、空室が埋まりにくくなるため、条件を広げることで募集の幅を広げ、空室率の改善が期待できます。

それでも空室が解消しない場合、管理会社の変更も選択肢の一つです。信頼できる業者に切り替えることで、入居者募集の強化が図られ、空室を減らす可能性が高まります。

マンション経営から売却までサポートできる不動産会社

マンション経営は、物件の購入や管理だけでなく、将来的な売却までを見据えた総合的なサポートが重要です。物件の管理から空室対策、売却のタイミングまでをワンストップで対応してくれる不動産会社を選ぶことで、経営の手間を減らし、安定した収益を得ることができます。

◇スペースエンタープライズ  

スペースエンタープライズは、物件の紹介から購入、管理、空室対策、売却までをワンストップで対応する不動産会社です。物件購入後もオーナーに任せきりにすることなく、入居者募集や空室対策に力を入れるなど、充実したフォロー体制が特徴です。

また、同社は自社でも収益物件を保有・運用しており、オーナーの目線に立ったリアルな経験を基に、的確なアドバイスを提供しています。収益物件の価値をしっかりと見極める「目利き力」と、市場の変化に素早く対応する「スピード感」を兼ね備えており、マンション経営を成功に導く頼れる不動産会社です。

◇管理と売却を一括してまかせるメリット  

収益物件の管理と売却を一括で任せられる不動産会社に依頼することで、業務の効率化が図れ、手間を大幅に減らすことができます。別々に業者を探す必要がなく、やり取りする相手が1社に集約されるため、同じ説明を繰り返す手間も省けます。

さらに、管理と売却の両方を把握している不動産会社であれば、将来の売却を見据えた適切なアドバイスを受けることができます。売却タイミングの提案や物件価値を最大限に活かす運用方法など、オーナーにとって有益な情報を提供してくれる点も大きな魅力です。一括で依頼することで、効率的な物件運用とスムーズな売却が可能となり、これが大きなメリットとなります。

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マンション経営には、一棟マンション経営と区分マンション経営の2種類があります。一棟マンション経営は、マンション全体を購入して複数の部屋を貸し出す方法で、空室リスクを分散させることができます。

また、修繕計画をオーナーが管理でき、長期的な安定収益が期待できます。区分マンション経営は、マンションの一部屋を購入して賃貸運営を行う方法で、少額の資金で始められ、物件選択肢も豊富です。複数のエリアに物件を所有し、リスク分散が可能です。

失敗事例としては、物件情報の不十分な掲載が原因で空室が続いた事例や、地域の需要減少により空室が増加し、最終的に自己破産に至った事例があります。これらは、物件管理や需要変化を見誤ることがリスクを高めることを示しています。

成功のポイントは、立地選びと空室対策にあります。駅から徒歩10分圏内の物件を選ぶことで、入居者ニーズを高め、空室リスクを抑えることができます。空室対策としては、募集チラシや物件写真を工夫し、募集条件を広げることが効果的です。また、管理会社を変更することも空室解消に役立ちます。

マンション経営を成功に導くためには、物件の購入から管理、空室対策、売却までをワンストップで対応してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。スペースエンタープライズのように、オーナー目線で的確なアドバイスを提供し、効率的な物件運用と売却をサポートしてくれる不動産会社を活用することが、安定した収益を得る鍵となります。