北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

収益物件を売却したほうがよいタイミングは？売り時の見極め方を解説

収益物件の売却に適したタイミングでは、市場動向や物件の状態、税制の変化があったときなどが挙げられます。金利や株価が上昇すると、購入需要が高まり売却価格が上がる傾向があります。また、物件の状態が変化するタイミングで売却を検討することも重要です。

特に赤字が続く物件や、修繕が必要になる前に売却することが望ましいです。2025年問題では、不動産市場が価格下落のリスクを抱えているため、築古物件は早めに売却することが推奨されます。特に高齢化や過疎化が進む地域では、早期に売却することで価格下落を防げる可能性があります。

収益物件の売却に適したタイミング

収益物件の売却には、市場の動向や物件の状態、税制の変更など、さまざまな要因が価格に影響を与えます。適切な時期を見極めることで、最大の利益を得ることができるため、売却のタイミングを慎重に判断しましょう。

◇市場が変化したとき

金利や株式市場の動向など、市場環境の変化は収益物件の価格に大きな影響を与えます。例えば、金利が下がると、期待利回りが低くても収支がプラスになりやすくなり、購入需要が高まることで売却価格が上昇します。

また、株価が高騰すると、資産効果により不動産市場に資金が流入し、市場が活発化する場合があるでしょう。さらに、金融緩和が進むと、金融機関の評価額が上がり、不動産価格上昇に繋がることがあります。

取引件数が増えると、事例比較による高値取引が続き、相場が一層活気づきます。このような市場の活性化の兆しを見逃さず、タイミングを見極めて売却することが、成功を収める鍵となります。

・2024年から千歳市の地価が大きく上昇

2024年以降、北海道千歳市の地価が大きく上昇しています。その背景には、半導体製造会社「ラピダス」の工場進出があり、商業地では前年比48.8％という全国トップの上昇率を記録しました。

これは全国平均を大きく上回る異例の伸びで、千歳市が半導体関連産業の拠点として注目されていることを示しています。特に、4月の工場稼働開始を控えた時期と重なり、地元の不動産市場では投資家の動きが活発化しました。

千歳市はもともと、新千歳空港や自衛隊の駐屯地があることから賃貸需要が高く、不動産価値の安定したエリアでした。

実際に千歳市で投資用物件を所有する不動産投資家によれば、ラピダス進出決定後に家賃を約1割値上げしたにもかかわらず、入居希望者が増え、退去前に次の入居者が決まるなど高い需要が続いています。

・2025年4月に住宅ローンの変動金利が引き上げ

2025年4月、住宅ローンの変動金利が相次いで引き上げられました。これは日銀による利上げを受けたもので、大手銀行では変動金利を0.15～0.25％引き上げています。

たとえば、三菱UFJ銀行は0.345％から0.595％に、三井住友銀行は0.625％から0.925％に引き上げました。これらの変動金利は「短期プライムレート」に連動しており、今後も政策金利次第で変動する可能性があります。

一方で、不動産投資向けのアパートローンなどの金利引き上げは現在のところ実施されていませんが、将来的には実施される可能性が高まっていると見られています。

こうした状況のなかで、所有している収益不動産を住居用として売却する場合には、金利が低いうちに売却することで買い手が付きやすくなると考えられます。

◇大規模な修繕が必要になる前

収益物件を売却する際のタイミングとして、大規模な修繕が必要になる前に売却を検討するのは非常に重要です。マンションなどの収益物件は、築年数が経過すると設備や建物に不具合が生じやすくなり、多額の修繕費が発生するリスクが高まります。

たとえば大阪府池田市のEさんは、築20年以上経過した賃貸マンションで雨漏りやエレベーターの故障が相次ぎ、屋上防水工事やエレベーターの全交換などで合計約1,000万円以上の費用が必要になりました。

これらの修繕費用は銀行からの借入で対応しましたが、結果として手元にほとんど利益が残らず、やむを得ず物件を売却することになりました。このように、修繕前に売却すれば大きな出費を避けることができ、収益性を保ったまま資産整理が可能になります。

特に大規模修繕が長期修繕計画で予定されている場合、その計画が本格化する前の売却は現実的な選択肢です。

◇収益物件の状態が変化するとき

物件の状態が変わるタイミングをしっかり把握し、適切な時期に売却することで最大の利益を得ることができます。例えば、利益を確定したい場合は、安く購入し、高く売ることが理想です。

市場の変動をうまく活用し、売却のタイミングを見極めましょう。逆に、損失を最小限に抑えたい場合は、赤字が続く物件は早期に売却を検討することが重要です。

また、大規模修繕が必要になる前に売却すれば、高額な修繕費用を避けられます。さらに、相場より高い賃料を設定している物件は、投資家にとって魅力的で、高値で売れる可能性が高いです。

物件の収益性を計算し、長期譲渡の税金優遇や退去後の引き渡しを検討することも重要なポイントです。

◇周辺環境が変わるとき

収益物件を売却するタイミングとして、周辺環境の変化が見込まれる場合は重要な判断材料となります。たとえば、近隣のスーパーやショッピングモールの閉鎖は利便性の低下を招き、不動産価格が10〜20％下落することが一般的です。

また、人気の学校区の評価が下がると家族層の需要が減り、価格も約5〜10％低下する傾向があります。さらに深刻な例として、大学の移転があります。大学が都心に移転したことで学生需要が激減し、家賃が半値以下にまで下落した物件も見られました。

JR駅徒歩5分の好立地にもかかわらず、家賃が1万円台まで落ち込んだケースもあるほどです。このような環境変化が起きる前に売却できれば、不動産価値の下落リスクを避けられ、安定した利益確保が可能です。

◇満室に近いとき

収益物件の売却タイミングとして「満室に近いとき」は非常に有利です。満室であれば、すべての部屋が契約家賃で稼働しているため、将来的な収益が明確で投資家にとって安心材料になります。

このため、売却価格の査定も高くなる傾向にあります。逆に空室があると、家賃収入が不安定と見なされ評価が下がることがあります。さらに、満室状態の物件は需要が高く売却しやすいため、空室リスクが出る前に売却することで、高値で売れる可能性が高まります。

◇所有期間が5年を超えたとき

収益物件の売却では、所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が下がるため、手元に残る資金を増やしやすくなります。たとえば、譲渡価格4,000万円、購入価格3,000万円、取得・譲渡時の諸費用を各100万円とすると、課税譲渡所得は800万円となります。

5年以内の売却では税率39.63%で約317万円の税金がかかるのに対し、5年超で売却すれば税率20.315%で約163万円となり、税負担が大幅に軽減されます。この差額は150万円以上にもなるため、売却のタイミングは重要です。

◇デッドクロスを迎える前

収益物件の売却タイミングとして「デッドクロスを迎える前」は非常に重要なポイントです。デッドクロスとは、減価償却が終了した後にローン返済の元金部分が経費として計上できず、帳簿上の利益が増加し、税負担が重くなる状態を指します。

特に、築古物件などで初期に大きな減価償却を行った場合、4年程度でその恩恵がなくなり、キャッシュフローが悪化しやすくなります。デッドクロスを迎えると、利益は出ていても手元資金が減少し、資金繰りが厳しくなる「黒字倒産」のリスクも高まります。

したがって、節税効果が得られている間に売却し、税制上のメリットを最大限に活かしたうえで、キャッシュフローが悪化する前に出口戦略を実行するのが理想的なタイミングと言えるでしょう。

◇収益物件の相続後3年10ヶ月以内

収益物件の売却に適したタイミングとして「相続後3年10ヶ月以内」は重要です。相続税の取得費加算の特例を利用すると、相続後に不動産を売却する際、相続税の一部を取得費として加算できるため、譲渡所得が少なくなり、譲渡所得税が軽減されます。

この特例を受けるためには、相続税が課税されていること、相続または遺贈で不動産を取得していること、そして相続開始日から3年10ヶ月以内に売却を完了していることが条件です。特に、相続税申告後の10ヶ月以内とその後3年の期間が設定されているため、スムーズに売却が進まない場合、期限内に間に合わないリスクがあります。

物件の立地や状態によっては早めに売却活動を開始し、期限内に手続きが完了するように計画を立てることが大切です。

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赤字になっても売却した方がよい？

収益物件が赤字になると、売却すべきか保有を続けるべきか悩むことはよくあります。ただし、「キャッシュフローの赤字」と「会計上の赤字」の2種類があり、それぞれの状況に応じて適切な判断が必要です。

◇売却しなくてもよいケース

会計上で赤字が発生していても、実際のキャッシュフローが黒字であれば、慌てて売却する必要はありません。

不動産投資における「赤字」には、会計上の赤字とキャッシュフローの赤字の2種類があるため、会計上の数字だけで判断するのは危険です。例えば、入居率が高く安定した家賃収入が得られている場合、キャッシュフローが順調に黒字であれば、物件を保有し続けることも十分に選択肢として考えられます。

特に、減価償却費を使って意図的に赤字を計上し、節税効果を得ている場合は、実際の収益に問題がなければ売却を急ぐ必要はありません。重要なのは、会計上の赤字だけに囚われず、実際のキャッシュフローや収益状況をしっかりと把握したうえで判断することです。

・売却時期をずらしてキャピタルゲインを増やした事例

会社員のSさんは、2008年に都内のコンパクトマンションを2,000万円で購入しました。当初の利回りは4.2％で、年間の手取り額は約9.1万円と利益は大きくありませんでした。

所有から5年後、売却を検討するも査定額は2,100万円と大きな差がなかったため、東京オリンピックを控えた市況の上昇を見越して売却を見送りました。

その後、マンション価格は上昇を続け、2022年には3,000万円で売却。

融資残高も減っていたことで、諸費用を差し引いても約2,000万円のキャピタルゲインを得ることに成功しました。

◇売却した方がよいケース

空室によってキャッシュフローが悪化し、赤字になっている場合は、早急に売却を検討すべきです。特に一棟物件で空室率が高い状態が続いていると、物件を保有し続けても収支の改善は期待できません。

新たにサブリース契約を結んだり、ローンを借り換えたりすることで改善の可能性はありますが、赤字物件では交渉が難しくなることが多いです。

さらに、物件を保有し続けることで、築年数の経過により空室率がさらに悪化し、入居履歴も悪化します。特に赤字物件は、持ち続けるほど価値が早く下がるリスクがあります。築古の物件なら価格の下落幅は限られますが、築浅物件で空室が増えている場合は、売却損が深刻化する可能性が高いため早めに判断しましょう。

・任意売却で金銭的負担を軽減した事例

神奈川県横浜市のDさんは、親から相続した土地に賃貸アパートを建てたものの、築年数の経過により空室や修繕費が増加し、家賃収入も減少。ローン返済が困難となり、年間150万円以上の赤字を抱えていました。

残債4,600万円に対し、アパートの査定額は3,800万円。そこでDさんは「任意売却」を選択。

任意売却とは、住宅ローンが払えない、または滞納している場合に、債権者の同意を得て所有者の意思で不動産を売却できる方法です。

競売では所有者の意思に関係なく売却されてしまいますが、任意売却なら近隣の目を気にせず、柔軟な対応が可能です。Dさんは債権者との交渉により満額での売却を実現し、任意売却後は月5万円の返済に軽減。精神的な負担も大きく減少しました。

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2025年は収益物件を売却するタイミングのひとつ

2025年問題を背景に、不動産市場では価格の下落が懸念されています。人口減少や空き家増加に伴い、供給過多による価格下落が避けられない可能性が高まっています。

特に築古の収益物件は価格が大きく下がるリスクがあるため、資産価値が高いうちに売却を検討することが重要です。

◇2025年を目途に売却

2025年問題を背景に、不動産市場では価格の下落が懸念されています。人口減少や空き家の増加に伴い、供給過多による価格下落が避けられない可能性が高いです。また、国土交通省のデータでも、これまで続いてきた価格上昇が今後も維持される保証はないと示唆されています。

特に、築古の収益物件を保有している場合、価格がさらに下落するリスクがあるため、2025年より前に売却を検討することが重要です。資産価値が高いうちに売却して利益を確定させることで、将来の損失を防ぐことが可能です。

◇投資用マンションは今が売り時

全国宅地建物取引業協会連合会が公開した2025年2月の「不動産市場動向データ集」によると、首都圏・近畿圏の投資用マンションは、成約件数と成約平均㎡単価が共に上昇しています。

特に2024年1月の市場データでは、首都圏の成約件数が前年比+19.6%、成約平均㎡単価が+7.8%、近畿圏では成約件数が+19.2%、㎡単価が+9.4%と、いずれも大幅な伸びを示しました。

利便性の高いエリアを中心に投資意欲が高まっており、在庫や新規登録件数の減少が価格の上昇を後押ししています。このように、市場全体は堅調な動きを見せており、選ばれる物件ほど価格が上がる傾向にあります。

ただし、新規登録件数や在庫も増加傾向にあり、市場には売り物件が増える兆しが見えています。この状況では、競争が激化して価格交渉が不利になる可能性があるため、売却を検討している場合は早めの行動が重要です。ライバル物件が増える前に売却することで、より高い価格で売れる可能性が高まります。

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2025年以降に売却する際の注意点

2025年以降、不動産市場には大きな変化が予想されています。高齢化や人口減少に伴い、特定の地域では不動産価格の下落が進む可能性があります。特に、相続物件の増加や「立地適正化計画」の影響を受ける地域では早期に売却することが重要です。

◇不動産業界の2025年問題を知っておく

2025年問題とは、団塊の世代が全員75歳以上となり、高齢者の増加に伴い空き家が急増すると予測される問題を指します。この背景には、人口減少や高齢化といった社会的な変化があり、不動産市場にも大きな影響を及ぼすとされています。

特に、相続によって市場に放出される物件が増える一方で、不動産を購入する世代の人口が減少し、買い手不足が進むことが懸念点です。さらに、国が推進する「立地適正化計画」により、都市機能が集中するエリアとそうでないエリアで不動産価格の格差が拡大することも指摘されています。

このような市場の変化は、築古物件の売却難や賃貸住宅の空室増加、さらには家賃の下落といった課題を生み、不動産投資の収益性を低下させる要因となるでしょう。

◇地域によっては早期に売却した方が安心

特に注意が必要なのは、高齢者の増加が著しい地域と「立地適正化計画」の対象外となる地域です。

まず、高齢化が進む地方都市や過疎地域では、相続物件や空き家の増加が予測される一方で、住宅需要の低下が進み、不動産価格が下がるリスクが高まります。例えば、内閣府のデータによると、2045年には秋田県の高齢化率が50%を超える見込みであり、このような地域では早期に売却を検討することが価格低下を防ぐために有効です。

また、立地適正化計画の対象外となるエリアでは、公共交通機関の縮小や生活利便性の低下が懸念されています。これにより、特に若年層の流出が加速し、人口減少が進むことで不動産の需要が減少して価格が下がる可能性があります。

一方、立地適正化計画の対象地域では、都市機能が集約され、利便性が向上するため、価格の維持や上昇が期待できるでしょう。これらの地域の特徴をよく理解し、価格が高いうちに売却するタイミングを見極めることが重要です。

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収益物件の売却でおすすめの不動産会社3選

北海道札幌市を中心に活動する不動産企業は、地域密着型で多様なサービスを提供しています。スペースエンタープライズ株式会社は、収益物件の購入から売却まで一貫して対応し、オーナー目線での提案力と迅速な対応が特徴です。

株式会社アクティベイトは、迅速かつ安心な不動産買取を行い、どんな物件でも即金で現金化可能という点が強みです。札幌オーナーズ株式会社は、リフォーム費用の立て替えや買取保証、また高い入居率を維持するための賃貸管理に注力しています。

これらの企業は、売買や賃貸管理に関する悩みを解決し、オーナーや投資家の利益最大化を支援しています。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、北海道札幌市と江別市を中心に地域密着型の不動産サービスを提供する企業です。特長として、収益物件の購入から売却までを一括対応できる点が挙げられます。

オーナー目線での提案力を重視し、物件の管理から入居者募集、売却までの一連のサービスをワンストップで提供します。特に、収益物件の「目利き」と「スピード」には自信があり、市況の変化にも迅速に対応しています。

また、賃貸管理にも強みを持ち、24時間対応のコールセンターを設置して入居者からの要望に即座に対応するなど、入居者満足度の向上にも力を入れています。家賃保証制度やクレーム管理など、オーナー様の利益最大化を目指し、滞納リスクの回避やトラブル対応を確実に行っています。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社 札幌支店
所在地	〒060-0032 北海道札幌市中央区北2条東13-26-45
電話番号	011-522-9540
公式ホームページ	https://space-enterprise.jp/

地域情報に基づいた高い売却提案力や、迅速かつ専門的な対応を通じて、不動産の購入・売却や賃貸管理の悩みを解決することができる企業です。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇株式会社アクティベイト 

株式会社アクティベイトは、不動産買取に特化した会社で、迅速かつ安心なサービスを提供しています。主な特徴は、どんな物件も即金買取可能な点で、売れない物件や価格を下げても買い手が見つからない場合でも、直接買取を行い、最短3日で現金化できます。

また、ネットを通じて簡単に無料査定を受けることができ、査定から現金化までのスピードも魅力です。さらに、仲介手数料がかからず、瑕疵担保責任を免責にすることも可能で、売却後のアフターフォローの負担もありません。

特に強化しているのは古アパートやマンションの買取りで、入居率が悪い、経年劣化が進んでいる、資産整理を行いたいなどの理由で困っているオーナーに対して、積極的に買取を行っています。事例としては、築年数30年以上の古アパートや空室が多いアパート、解体を考えている物件などがあります。

会社名	株式会社アクティベイト
所在地	〒065-0020 北海道札幌市東区北二十条東18-3-11
電話番号	011-595-8651
公式ホームページ	https://activat.jp/

アクティベイトは、どんな物件でもスピーディかつ確実に現金化を希望する方に最適なサービスを提供しています。

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

◇札幌オーナーズ株式会社 

札幌オーナーズ株式会社は、札幌市を拠点に、戸建てやマンションの売買、賃貸管理などを行っている企業です。特に売却を希望するお客様へのサポートが充実しており、リフォーム費用を立て替えるサービスや買取保証を提供しています。

これにより、リフォームを行って売却額を上げたいが、リフォーム費用がネックとなるお客様に安心して売却を進めてもらえます。リフォーム代は売買成立後に支払うことができ、売れない場合には買取保証により、安心して住み替えができる仕組みが整っています。

賃貸管理においては、約5000戸を管理し、96.7%という高い入居率を維持しています。特に築年数の古い物件でも入居率を高く保つために、空室対策に力を入れており、部屋の魅力を最大化するためのリフォーム提案や、近隣の競合物件と差別化するための募集方法を提供しています。

さらに、最新技術を取り入れたVR内覧やデジタル資料の提供など、効率的で先進的な方法で賃貸管理を行っています。

会社名	札幌オーナーズ株式会社
所在地	〒003-0002 北海道札幌市白石区東札幌2条5-7-5 エコビル白石1階
電話番号	011-811-0072
公式ホームページ	https://www.s-owners.com/

これらの取り組みを通じて、札幌オーナーズは売主・購入者双方のニーズに対応し、また不動産投資家やオーナーの利益最大化を実現しています。

札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却｜おすすめ不動産会社3選

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収益物件の売却タイミングを見極めることは、投資家にとって重要なポイントです。市場動向や物件の状態、さらには税制の変更といった要因が売却価格に大きな影響を与えるため、これらの変化を敏感に捉えて最適なタイミングで売却することが求められます。

例えば、金利が下がると、期待利回りが低くても収支が改善し、購入意欲が高まるため、売却価格の上昇が見込まれます。また、株式市場が活況を呈している時期や、金融緩和が進むことで不動産市場への資金流入が増え、取引が活発化します。

物件の状態にも注目し、最適なタイミングでの売却を考えることが大切です。例えば、大規模な修繕が必要となる前に売却することで、高額な修繕費を回避することができます。さらに、相場より高い賃料を設定している物件は、投資家にとって魅力的であり、高値での売却が可能となる場合もあります。

空室が続いて収支が悪化している場合や、物件の老朽化が進んでいる場合は、早期に売却を検討した方がよいでしょう。

収益物件が赤字になった場合、売却するべきか保有するべきかを判断する際は、「キャッシュフローの赤字」と「会計上の赤字」の違いを理解することが重要です。実際のキャッシュフローが黒字であれば、会計上の赤字だけを気にして売却を急ぐ必要はありません。

また、高齢化が進む地域や過疎化が懸念されるエリアでは、早期に売却することで価格の低下を防ぐことができます。特に地方都市では、相続物件や空き家が増えると予測され、住宅需要の低下が進むため、早めに売却を検討することが有効です。