北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

「北海道で収益物件を高く売るコツ」オーナーチェンジ物件を成功させる秘訣とは？

「入居者がいる状態で売却する物件＝オーナーチェンジ物件」。

実は、この物件形態には購入後すぐに家賃収入が得られるという大きな魅力がある一方、

いくつかの課題がつきものです。

事前準備や、戦略次第でスムーズな売却と納得のいく結果がでます。

なかでも、地域の経済状況や需要の動向を把握することが求められます。

特に、北海道の市場特性や地域ならではの事情を理解することが、売却成功のカギを握ります。

この記事では、北海道で収益物件を売却しようと考えているオーナーの方に向けて、オーナーチェンジ物件ならではのポイントやコツをわかりやすく解説し、効果的な戦略をご提案します。

売却を成功に導くヒントを知りたい方は、ぜひ読み進めてください！

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる状態のまま売買される不動産です。

購入者にとっての大きな魅力は、購入後すぐに安定した家賃収入を得られる点です。オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、購入者が物件を引き継ぐと同時に家賃収入が発生する点です。このため、購入後すぐに安定したキャッシュフローを得られることが、特に不動産投資を検討している方々にとって大きな魅力です。また、収益性がすでに確立されているため、

投資家にとってはリスクが低い物件として注目されています。

ただし、オーナーチェンジ物件の購入や売却には、以下のような点を確認する必要があります。

• 賃貸契約の内容（更新時期や家賃など）
• 入居者の状況（家賃滞納の有無や退去予定）
• 修繕履歴（物件が適切に管理されているかどうか）

これらの情報を事前に確認することで、買主が安心して購入を決断できる状態を整えることが重要です。

オーナーチェンジ物件は売却しにくい？

オーナーチェンジ物件は収益物件として人気がある一方で、売却が難しいといわれることもあります。その理由として、いくつかの特有の要因が挙げられます。

◇買主が投資家に限定される

オーナーチェンジ物件は、一般的な居住用不動産購入者にはあまり関心を持たれません。

そのため、投資目的の買主をターゲットにする必要があります。

対策：

• 物件の収益性を強調する資料を用意
• 地域の家賃相場や市場動向を把握し、買主に魅力をアピール

◇ローンを組めない

オーナーチェンジ物件は、通常の住宅ローンが利用できないことが多いです。これは、投資物件としての性質上、銀行が住宅ローンを提供しないためです。投資用ローンを利用する必要がありますが、金利が高かったり、融資条件が厳しかったりすることがあります。

そのため、資金調達の面で買主にとってはハードルが高く、購入をためらうケースが見られます。

オーナーチェンジ物件は通常、住宅ローンを利用できず、投資用ローンを使用する必要があります。これにより、購入を検討する人のハードルが上がります。

対策：

• 金融機関との提携や融資情報の提供で買主の資金調達をサポート
• 投資用ローンに詳しい不動産会社を選ぶ

◇内覧がむずかしい

オーナーチェンジ物件は、内覧ができないことが多いです。現入居者が住んでいるため、内覧の機会が限られたり、許可されなかったりします。これにより、物件の状態を確認することが難しくなり、買主は購入に慎重になる傾向があります。

特に、物件の状況や修繕の必要性を事前に把握できないことがリスクと感じられ、売却が滞る要因となり得ます。

入居者が住んでいるため、物件の内覧ができないケースが多いです。この点が買主にとってリスクとなります。

対策：

• 物件の詳細な写真や動画を準備
• 修繕履歴や定期点検の報告書を提示

修繕履歴や定期点検の報告書を提示することで、物件の維持管理状態が把握でき、買主に安心感を与えます。これにより、物件が適切に管理されていることを証明でき、長期的な価値や安定性をアピールできます。

北海道で収益物件を売却する際の注意点

画像出典：フォトAC

特に北海道で売却を検討する場合、地域特有の要素を考慮することが必要です。以下は、スムーズに売却を進めるためのポイントです。

◇レントロール（賃貸状況リスト）や修繕履歴の準備

レントロール（賃貸状況リスト）や修繕履歴を事前に準備しておくことで、物件の収益性を買主にアピールできます。

特に北海道では、冬季の設備（暖房や断熱材）に関する情報が重要視されることが多いです。

◇買主の質問に誠実に対応

北海道特有の気候条件や、賃貸物件の需要動向に関する質問が多く寄せられる可能性があります。

具体的な回答を用意することで、信頼感を得られます。

【質問具体例】

Q1. 北海道の冬は厳しいと聞きますが、暖房設備はどうなっていますか？

回答例：
「当物件は全室にエアコンとFF式ストーブを設置しています。灯油タンクも各部屋専用で設けており、入居者の方が自由に管理できる仕組みです。また、2021年に外壁断熱リフォームを行っており、冬でも快適に過ごせるようになっています。」

Q2. 雪かきや除雪作業の管理はどうなっていますか？

回答例：
「建物前の駐車場は契約している管理会社が定期的に除雪を行います。除雪費用は管理費に含まれているため、買主様が直接対応する必要はありません。また、入居者専用のスコップを設置しているため、必要な場合は各自対応いただける体制です。」

Q3. 賃貸物件の人気設備は揃っていますか？

回答例：
「入居者から人気の高いインターネット無料サービスや、各部屋に温水洗浄便座を設置しています。また、玄関には防犯カメラを設置しており、安全面も配慮しています。」

買主が質問をする背景には、物件に対する不安や疑問があるため、これに対して誠実に答えることで、その不安を解消することができます。また、誠実な対応は買主にとって、今後の物件の管理や運営に関しても安心感を与えるため、長期的に良好な関係を維持するためにも重要です。

上記のような買主が不安に思う点を先回りして答える準備をしておくことで、信頼を得られ、交渉もスムーズに進められます！

◇賃貸人の地位承継通知を行う

売却後、新オーナーに賃貸人としての地位が正式に引き継がれるよう、
地位承継通知を行いましょう。これにより、家賃収入の管理がスムーズに行えます。

この手続きを怠ると、トラブルが発生する可能性があるため、
売却時には忘れずに行うことが大切です。

地位承継通知とは、契約や法律関係において、当事者の一方が権利や義務を第三者に引き継ぐ（承継する）場合に、その事実を関係者に通知するための文書です。この通知は、地位承継の正当性を示し、関係者に承継後の対応を適切に行ってもらうために必要とされます。

売却を成功させるための具体的なコツ

オーナーチェンジ物件の売却は、特有の課題があるものの、適切な戦略をとることで成功に導くことができます。オーナーチェンジ物件の売却を成功させるための具体的な方法を解説します。

◇更新料を無料にする

オーナーチェンジ物件の売却を円滑に進めるための一つの手段として、更新料を無料にすることが挙げられます。更新料を無料にすることで、入居者の更新率が上がり、長期的に安定した賃貸経営が続けられる可能性が高くなります。

買主にとって、入居者が長く住み続け、安定した収益が見込め、売却がスムーズに進むことが期待できます。このように、更新料の見直しは売却成功への一歩となるでしょう。

◇不動産会社を見直す

売却がなかなか進まない場合、不動産会社を変更することも一つの方法です。

現在の不動産会社が物件の特徴や市場動向に合った戦略を取れていない可能性もあり、新しい視点を取り入れることが有益です。

新しい不動産会社に依頼することで、異なる視点からの売却戦略が提案されることがあり、結果として売却が進むケースも少なくありません。特に、収益物件に強い不動産会社を選ぶことで、より的確な売却活動が期待できます。専門知識と豊富な経験を持つ会社を選ぶことで、より効果的な売却活動が行われ、買主の目に留まる可能性が高まります。

◇家賃や敷金・礼金を見直す

家賃や敷金・礼金を見直すことも重要です。競争力のある家賃設定を行うことで、入居者の確保が容易になり、買主にとっても魅力的な物件となります。特に、近隣物件の家賃相場を参考にしながら、適切な価格設定を行うことがポイントです。

また、敷金や礼金についても見直しを行い、入居者にとって魅力的な条件を提供することで、物件の魅力を高め、売却成功に繋げることができます。このように、家賃や敷金・礼金の調整は、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるための効果的な手段です。

北海道のオーナーチェンジ物件売却に関するよくある質問

Q1. 冬季の内覧が難しい場合、どう対応すればいいですか？

詳細な写真や動画を用意し、暖房設備や断熱性についての情報を提供しましょう。

特に、暖房設備や断熱性についての情報を提供することで、冬場の快適さをアピールできます。

また、冬季に特有の問題があれば、それに対する対策を事前に伝えることも効果的です。

Q2. 修繕履歴が不十分な場合でも売却できますか？

可能ですが、売却価格に影響することがあります。

特に、買主が安心して購入できるよう、必要最低限の修繕を行っておくことが望ましいです。

専門家の意見をもとに、必要最低限の修繕を行うことを検討しましょう。

また、修繕履歴が整っていない場合は、そのことを正直に説明し、
透明性を持って取引を行うことが信頼を得るために大切です。

北海道で収益物件を売却したい方へ

オーナーチェンジ物件は、適切な準備と戦略を取ることで売却をスムーズに進めることが可能です。

特に北海道の市場特性を理解した不動産会社の協力を得ることで、売却成功の可能性が高まります。

物件の収益性を最大限にアピールし、買主にとって魅力的な条件を提供することで、満足のいく売却を実現しましょう。売却を検討中の方は、ぜひ専門家にご相談ください。

北海道で収益物件売却に特化したおすすめ不動産会社!

◇地元で選ばれる圧倒的高額買取！

スペースエンタープライズ株式会社

引用元：スペースエンタープライズ株式会社

会社名	スペースエンタープライズ株式会社（札幌支店）
本社所在地	〒060-0032北海道札幌市中央区北2条東13丁目26-4
電話番号	011-522-9540

スペースエンタープライズ株式会社は、北海道札幌市や江別市を中心に不動産の売買、賃貸、管理、買取を手掛ける不動産会社です。特に収益物件の売却に強みを持ち、オーナー目線で理想的な解決策を提案することを得意としています。同社は、収益物件の潜在的な価値を見極める確かな目利き力と、市況の変化に迅速に対応できる施策実行スピードを兼ね備えています。また、瑕疵保険や土地建物調査にも対応しており、売買が難しい物件でも解決策を提供します。経験豊富なスタッフによる信頼できるサポートも魅力です。

◇収益物件売却をスピーディかつ確実にサポート！

株式会社三光リアルティ

引用元：株式会社三光リアルティ

会社名	株式会社三光リアルティ
本社所在地	〒060-0809北海道札幌市北区北9条西2丁目12番1号SANKO札幌駅前ビル
電話番号	0120-044-724

三光グループは、不動産業界において豊富な経験と実績を持つリーダー企業で、さまざまな不動産関連サービスを提供しています。グループの一員である三光リアルティは、不動産売却事業を専門に扱い、顧客に最適な売却プランを提案します。また、相続に関する相談ができる相続サポートセンターもグループ内に設立されており、幅広いニーズに対応しています。特に三光リアルティは、収益物件の購入に迅速に対応し、査定が最短3日、買取は最短5日以内に対応可能。これにより、売り時を逃さず、買取の場合は迅速に現金化できる点が大きな特徴です。初心者から経験豊富な投資家まで、幅広い層へのサポートを提供しており、信頼できるパートナーとして安心して利用できる企業です。

◇全国対応のネットワークで、安心と信頼のサポートを提供！

リタ不動産

引用元：株式会社リタ不動産

会社名	株式会社リタ不動産
本社所在地	〒107-0052東京都港区赤坂5-1-26サンライズ赤坂ビル302号室
電話番号	011-381-0025

リタ不動産の社名「リタ」は、「利他の精神」に由来し、顧客の利益を最優先に考える姿勢が特徴です。顧客が購入した不動産で利益を上げることを通じて、真の信頼関係を築こうとしています。また、不動産業界のプロフェッショナルとして、最新情報の収集や専門知識の向上、資格の取得に積極的に取り組んでおり、全国の金融機関との豊富な融資実績を活かした融資サポートにも自信があります。

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オーナーチェンジ物件とは、既に入居者が住んでいる状態で売買され、新しいオーナーが賃貸契約を引き継ぐ不動産のことです。このため、購入後すぐに家賃収入が得られる点が投資家にとって魅力ですが、賃貸契約の内容や入居者の状況を事前に確認する必要があります。

一方で、オーナーチェンジ物件は買主が投資家に限定されるため市場が狭く、住宅ローンが利用できないことや内覧が難しい点も課題です。売却をスムーズに進めるためには、レントロールや修繕履歴の準備、買主への誠実な対応が重要です。

さらに、更新料の無料化や不動産会社の見直し、家賃や敷金・礼金の調整が有効な戦略となります。