北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

30年後のアパート経営はどうなっている？収益物件の出口戦略を解説

アパート経営は周囲の環境や入居者のニーズ変化に影響され、30年後には人口減少や老朽化、維持管理コストの増加がリスクとなります。リフォームやリノベーション、売却・建て替え・解体などの出口戦略が重要で、不動産会社とのと連携することが成功の鍵です。

アパート経営で起こりえる変化

アパート経営は、周囲の環境や入居者のニーズの変化に大きく影響されます。街並みや周辺施設の変化、また時代の進展に伴う設備やサービスの進化が求められます。特に、防犯対策やインターネット環境への対応が重要です。

◇周辺環境  

アパート経営において、周辺環境の変化は大きな影響を与えます。例えば、30年も経過すると、街並みや周囲の施設が大きく変わることがあります。大学のキャンパス移転や工場の閉鎖など、地域の人口動態に直接影響を与える出来事も起こり得ます。

実際、ある地域では大学のキャンパス移転が決まり、少子化の影響で都市部への大学再編が進むと予想されています。この結果、学生や企業の従業員が減少し、アパートの需要が低下する可能性もあります。

そのため、家賃の見直しや空室率の上昇を余儀なくされることが考えられます。周辺環境の変化に敏感に反応し、適切な対策を講じることが求められます。

◇入居者ニーズ  

入居者のニーズは時代とともに大きく変化しています。特に最近では安全面への関心が高まっています。オートロックや防犯カメラ、防犯ガラスの窓など、安全対策を重視する入居者が増加しています。

また、コロナ禍を受けて、人との接触を避けるために宅配ボックスの設置が求められるようになりました。さらに、在宅勤務の普及により、光回線によるインターネット接続が必須となっています。

このように、入居者の要望は進化し続けており、これに対応できない物件は入居者から敬遠され、収益が減少するリスクを抱えます。今後のアパート経営では、こうした変化に柔軟に対応することが求められます。

30年後のアパート経営で高まるリスク

画像出典：フォトAC

30年後のアパート経営では、人口減少や高齢化、建物の老朽化に伴うリスクが高まると予想されます。日本の人口は今後30年で大幅に減少し、賃貸市場が縮小することで需要の低下が懸念されます。また、築年数が増えることで建物の競争力が低下し、空室率の上昇や維持管理コストの増加といった課題が浮上する可能性が高いです。

◇維持管理コストの高騰  

アパートは建築後10年から30年の間に定期的な修繕が必要となり、特に大規模修繕では多額の費用がかかることが予想されます。例えば、築10年から15年を迎えると、外壁の塗装や屋根の修繕が必要になるケースが多く、これらは建物の見た目を保つだけでなく、構造を守るためにも欠かせない工事です。また、ベランダの防水工事や給排水管の点検といったメンテナンスも必要です。

外壁の劣化が進んで剥がれ落ち、通行人に被害を与えたり、雨漏りが基礎部分の老朽化を招いたりする前に、あらかじめ修繕の予算を確保しておきましょう。さらに、大規模修繕の費用は予想以上に高騰する可能性があります。工事のタイミングによっては、人件費や建築材料の価格が上昇し、計画外の支出が発生することも考えられます。

これが経営を圧迫する原因になることもあるため、修繕費を十分に積み立て、余裕のある予算計画を立てることが重要です。

◇空室率の上昇  

30年後のアパート経営では、空室率の上昇が大きなリスクとなる可能性があります。日本では人口減少が急速に進むと予想されており、厚生労働省の試算では2060年代には人口が9,000万人を下回り、高齢者が40％を占める見込みです。2023年の総人口約1億2,000万人から30年間で約3,000万人減少する計算です。このような人口動態の変化により、賃貸市場そのものが縮小し、アパートの需要が減少することが懸念されます。

さらに、築30年を迎えるアパートでは、建物や設備の経年劣化が進み、空室リスクが一層高まります。見た目の老朽化や設備の古さが原因で、競争力が低下し、入居者を確保しにくくなる可能性があります。これらの課題に対応するためには、早い段階で設備更新やリフォームを行い、物件の魅力を維持する工夫を行いましょう。

30年後に考えられる出口戦略

アパート経営においてはさまざまな戦略を検討する必要があります。経営を続けるか、建物の解体や売却を選ぶか、それぞれの選択肢にはメリットとデメリットがあります。人口動態や市場環境の変化に合わせて、最適な戦略を立てることが重要です。

◇アパートを売却する  

アパートを売却することは、地価が上昇している時期には資産拡大を狙える有力な出口戦略です。特に30年経過したアパートでは、ローンが完済している場合が多く、売却費用を差し引いても手元に大きな資金が残る可能性があります。この資金を活用し、条件のよい不動産へ買い替える選択肢も考えられます。

また、入居者付きのオーナーチェンジ物件として売却すれば、経営を中断せずに次の所有者へ引き継ぐことが可能です。市場の動向を見ながら柔軟に対応することが重要です。

◇アパートを建て替える  

アパートの建て替えは、立地条件がよい場合に特に効果的で、新しい建物にすることで入居需要が増し、キャッシュフローが改善される可能性があります。建て替えにより老朽化した設備の修繕や維持費を軽減でき、経営の手間も減少するでしょう。

さらに、相続税対策としても有利で、不動産を新築することで資産評価額を抑える効果が期待できます。ただし、建て替えには立ち退き交渉や新たな融資が必要となる場合があり、計画には慎重な検討が必要です。不動産会社やハウスメーカーと相談しながら、最適なタイミングと方法を見極めましょう。

◇アパートを解体して土地を売却する  

アパートを解体して土地を売却する選択肢は、賃貸需要が見込めず、リフォームやアパート付きでの売却が難しい場合に有効です。解体して更地にすることで、土地の価値が再評価され、高値で売却できる場合もあります。特に、立地条件が良好であったり、土地の用途変更が予想される場合は、さらに有利な結果が期待できるでしょう。

しかし、アパートに入居者がいる場合は、退去交渉を行う必要があり、そのタイミングを慎重に調整することが求められます。また、更地にすることで固定資産税や都市計画税の優遇措置がなくなり、税負担が増加するリスクもあります。解体後の土地活用方法や売却計画をしっかりと考え、リスクを最小限に抑えながら利益を最大化できるように準備することが重要です。

リフォーム・リノベーションで30年後も保有し続けるのも手

アパート経営を30年後も継続するためには、リフォームやリノベーションが有効な手段です。時間がたつにつれて、建物の老朽化や設備の劣化が進むため、定期的な改善が求められます。しかし、ただ修繕するだけではなく、効率的な活用方法を見つけることが重要です。

◇環境や物件に合わせて活用する方法  

将来、家族が使いやすい形で土地を活用するためには、短期的な賃貸併用住宅や二世帯住宅を選ぶのもひとつの方法です。その後、リノベーションで戸建てに変更したり、賃貸へ戻すことも可能です。また、長期的な安定を目指すなら、鉄筋コンクリート造のマンションなどを建設し、50年以上にわたって家族に収益をもたらすことも考えられます。

周辺環境の変化に合わせて、店舗付き住宅や福祉施設のように地域貢献性の高い活用方法も選択肢となります。将来的には新しい活用方法が登場することも考慮し、土地を保有し続けるためには、積極的に土地活用プランを見直し、相続なども含めて慎重に計画を立てることが必要です。

◇売却と賃貸を扱う不動産会社に相談してみよう  

30年後もアパートを保有し続ける場合は、売却や賃貸の選択肢を検討する際に、不動産会社への相談が非常に重要です。例えば、スペースエンタープライズでは、収益物件の賃貸管理、リフォーム・リノベーション、売却といった不動産業務を一手に扱っています。

物件の紹介から購入手続き、運用物件の管理、入居者募集、さらには将来売却を希望する場合のサポートまで、ワンストップで対応することが可能です。オーナー目線で理想的な解決策を提案し、フォロー体制にも力を入れています。信頼できる不動産会社と連携し、長期的な運用を見据えた戦略を立てることが、成功のカギとなります。

---

アパート経営は、周囲の環境や入居者のニーズの変化に大きく影響されます。特に、街並みや施設の変化、そして時代の進展に伴う設備やサービスの進化が求められます。30年後には、人口減少や高齢化が進み、賃貸市場が縮小することが予想され、建物の老朽化や維持管理コストの増加がリスクとして挙げられます。空室率の上昇や設備の古さが競争力低下を招き、収益が減少する可能性もあります。

そのため、定期的なリフォームやリノベーションが重要です。例えば、家族が使いやすい賃貸併用住宅や二世帯住宅に変更し、将来的には鉄筋コンクリート造のマンションなどを建設して収益を安定させることが考えられます。また、周辺環境の変化に合わせて地域貢献性の高い活用方法を選択することも有効です。

30年後の出口戦略としては、アパートを売却する、建て替える、または解体して土地を売却する方法があります。それぞれの選択肢にメリットとデメリットがあり、人口動態や市場環境を踏まえた戦略が求められます。売却や賃貸を扱う不動産会社と連携し、長期的な運用を見据えた計画を立てることが成功への鍵となります。