収益物件のアパート売却したい！入居者への対応はどうする？

収益物件売却コラム

収益物件のアパート売却したい！入居者への対応はどうする？

公開： 2024.09.27 更新： 2025.03.26

一棟アパートを売却するタイミングは、利益確定や修繕費の増加、減価償却の終了などが重要なポイントとなります。不動産市場の好調時に売却すればキャピタルゲインが得られ、修繕費が増加する前や減価償却終了前の売却は、コストや税負担を軽減できます。

売却方法には「中古物件」「オーナーチェンジ」「更地売却」の3つがあり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。収益物件のまま売却するか、更地にするかは、物件の状態や将来的な需要を見極めることが重要です。

売却益でローンを完済し、新たな投資資金に回すことで、さらなる資産拡大が期待できます。

一棟アパートを売却するタイミング

収益物件のアパートを売却するタイミングは非常に重要です。オーナーが物件を手放す理由はさまざまですが、利益を確定させるためや、修繕費の増加、減価償却の終了が迫る場合などが代表的です。

これらの状況に対して適切に対応することで、投資家は最適なタイミングで売却を成功させることができます。

◇利益を確定させるため

不動産市場が好調で物件価格が上昇している時期は、収益物件を売却して利益を確定させる絶好のタイミングです。特に、アパートなどの収益物件は市場の動向により価格が大きく変動するため、売却のタイミングを見極めることが重要です。地域開発やインフラ整備が進み、不動産価値が高まった場合、早期に売却することでキャピタルゲインを最大化できます。

不動産市場が好調なときに売却
市場の動向により価格が変動
地域開発やインフラ整備で不動産価値が高まる

収益物件の売却タイミングをうまく見極めることで、利益を最大化し、リスクを抑えることができます。市場の動きや地域の開発計画を注視し、売却のタイミングを逃さないようにしましょう。

◇修繕費が増えてきた

収益物件の運用では、修繕費が年数を追うごとに増加する傾向が見られます。建物の劣化や設備の故障が進むことで、大規模修繕や定期メンテナンスが避けられない状況に陥ることがあります。特に、費用が一気に跳ね上がる大規模修繕の時期には、資金計画が大きな課題となります。

建物の劣化や設備の故障が増加
定期的な修繕やメンテナンスが必要
大規模修繕時には修繕費用が急増
修繕費の負担が大きい場合は売却を検討
売却資金を次の投資に活用する選択肢も

収益物件の管理において、修繕費の増加は避けられない課題です。修繕費の増大を売却のサインと捉え、適切なタイミングで売却を決断することで、資金を次の投資へと有効活用する道が開けます。これにより、長期的な資産運用の効率を高めることが可能です。

◇近々減価償却が終了する

収益物件の運用において、減価償却の終了前に売却を検討することは、税金対策として有効です。不動産は法定耐用年数に基づいて減価償却が行われますが、期間終了後は経費計上ができなくなるため、税負担が増える可能性があります。これを踏まえた戦略的な売却が重要です。

減価償却期間終了後は経費計上不可
法定耐用年数：木造22年、鉄筋コンクリート47年
減価償却終了前の売却で税負担を軽減
売却益で資産運用を効率化
利益確定や修繕費増加と合わせたタイミング調整が鍵

減価償却の終了を迎える物件の売却は、税負担の軽減や資産運用効率化につながります。特に耐用年数のタイミングを意識した売却は、収益物件の運用を効果的にする手段となります。利益確定や修繕費増加などの要因と組み合わせ、適切なタイミングで売却を実施することで、収益性を最大化し、リスクを最小限に抑えられるでしょう。

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一棟アパートを売却する方法

収益物件のアパートを売却する際には、どのような売却方法を選ぶかで入居者対応や手続きが異なります。物件の状況や目的によって「中古物件として売却」「オーナーチェンジ」「更地で売却」の3つの方法があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、慎重に検討することが重要です。

◇中古物件として売却

中古物件として売却する場合は、現在の入居者に退去してもらい、空室の状態で売却を進めます。この方法では、物件を自由に活用したい購入希望者が集まりやすく、成約が比較的早い点が特徴です。内覧もしやすく、購入者にとってのリスクが低いことが魅力です。

空室で売却するため、利用目的が広がる
居住用や投資用の購入希望者が増える
内覧がしやすく、成約までの期間が短い傾向
退去交渉や立退料の負担が発生する場合がある

入居者対応がスムーズに進むかどうかが、空室売却の成否を左右します。購入希望者の幅広さや内覧の利便性はメリットですが、退去交渉やコストの発生リスクを考慮する必要があります。

◇オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、入居者をそのままにして物件の所有者だけを変更する売却方法です。この方法では退去交渉が不要で、売却手続きの手間が減るほか、売却期間中も家賃収入が得られる経済的なメリットがあります。

入居者との退去交渉が不要
売却中も家賃収入を確保できる
投資家限定の売却で購入希望者が少ない
内覧が難しく、購入リスクが高くなる可能性

オーナーチェンジは手間が少なく、安定した収益を得ながら売却を進められる一方、投資家に限定されるため、購入希望者の数が限られる点が課題となります。

◇更地で売却

更地で売却は、アパートを解体し土地のみを販売する方法です。用途の自由度が高く、購入者の幅が広がるため、特に再開発エリアで高値での売却が期待できます。古い建物を取り壊すことで土地の評価が高まることもあります。

土地用途が自由で購入者が増える
再開発需要が高いエリアでは高値が期待できる
古い建物を取り壊すことで土地評価が上昇
解体費用や退去交渉に時間とコストがかかる

解体費用や時間を考慮した計画が必要です。再開発需要や土地評価の上昇を見込める場合、この方法は有効ですが、コスト負担を事前に検討しておくことが大切です。

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収益物件の売却戦略

収益物件を売却する際、物件をそのまま売却するべきか、更地にしてから売却するべきかは、多くのオーナーにとって悩ましい選択です。物件の立地や状態、将来的な賃貸需要を見極め、最適な方法を選ぶ必要があります。

◇収益物件のまま売った方が良いケース

収益物件のまま売却するのが適しているのは、立地条件が良く、空室率が低い物件です。このような物件は安定した家賃収入が期待でき、投資家にとって非常に魅力的です。また、周辺で新たな開発やインフラ整備が予定されている場合、賃貸需要がさらに増加する可能性があります。

立地が良く、空室率が低い物件
周辺の新規開発やインフラ整備が期待できる地域
賃貸需要が高い駅や商業施設近くの物件
オーナーチェンジ方式でスムーズな取引が可能

賃貸運営で安定した収益が見込める物件は、購入希望者が見つかりやすく、早期の売却が可能です。物件の価値を保ちながらスムーズな取引を進めるため、収益物件として売る選択肢が有効です。

◇更地にした方が良いケース

築年数が経過し、修繕費用が増加している物件や空室が目立つ物件は、更地にして売却した方が良い場合があります。建物が古くなると価値が下がりやすいため、土地として売却する方が高値を見込めるケースがあります。特に、容積率や建ぺい率に余裕のある土地では、新たな建物建設を検討する投資家にとって魅力的です。

築年数が古く、修繕費がかさむ物件
空室が増え、入居者募集が難しい物件
容積率・建ぺい率に余裕がある土地
再開発計画や商業施設建設予定があるエリア

更地にすることで土地の利用価値を高め、購入希望者を増やすことが可能です。ただし、解体費用や時間がかかるため、物件の状態や将来の需要を考慮した上で慎重に判断する必要があります。

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収益物件の売却でさらなる投資が可能

収益物件を売却することは、投資家にとって次のステップに進むための重要な戦略です。アパートなどの収益物件を売却する際には、単に物件を手放すだけでなく、得た資金を効率的に活用することで、さらなる利益を追求できます。

この章では、キャピタルゲインの獲得やローンの完済といった視点から、収益物件の売却がどのように新たな投資につながるかを詳しく解説していきます。

◇キャピタルゲインの獲得

キャピタルゲインは、物件売却時に得られる売買差益を指します。購入価格よりも高値で売却することで利益を得る仕組みであり、適切なタイミングで売却することで大きな収益を期待できます。不動産市場の動向を見極めることが重要です。

売買価格の差額が利益となる
市場動向や物件価値の上昇がポイント
新たな物件購入資金として利用可能
成長が期待されるエリアに再投資できる

キャピタルゲインの活用は、新たな物件への再投資や資産拡大に役立ちます。特に、価値上昇が見込まれるエリアを狙うことで、さらなる収益向上を目指せます。

◇ローンの完済

物件の売却価格がローン残高を上回る場合、売却益でローンを一括返済し、負債を解消できます。これにより、次の物件購入資金を確保し、新たな投資機会を生み出すことが可能となります。

売却益でローンを一括返済可能
負債の解消で信用力が向上
次の物件購入で良好な融資条件を獲得しやすい
投資ポートフォリオの拡大に繋がる

ローンを完済することで、資金の余裕が生まれ、より高額な物件への投資機会が広がります。売却利益を次の投資に活かすことで、収益性を高め、資産運用の効率化を図ることが可能です。

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一棟アパート売却の事前準備

一棟アパートの売却では、不動産会社に相談し、複数の会社を比較して信頼できる会社を選ぶことが重要です。また、ローン残債や査定を確認し、必要な費用や税金も把握しましょう。

◇不動産会社に売却相談をする

一般的に一棟アパートを売却する際は、不動産会社に仲介を依頼することになります。売却価格や成約までのスピードは、不動産会社の営業力や対応によって大きく左右されるため、信頼できる会社を選ぶことが成功の鍵となります。まずは不動産会社に相談することから準備を始めましょう。すでに賃貸管理を委託している会社が売却にも対応しているなら、最初に相談してみるのも一つの方法です。

売却を進めるにあたっては、複数の不動産会社に相談することが推奨されます。不動産会社によってそれぞれが提供するサービスや対応が異なるため、複数の会社を比較して信頼でき会社を見つけることが重要です。また、直接買取を提案する不動産会社もありますので、その場合の買取条件も確認しておくと、より具体的な売却計画が立てやすくなります。

売却を進める上では、担当者の対応やアフターサービス、売却手続きの流れについてもチェックし、信頼できる不動産会社を選ぶことが成功の鍵となります。

◇ローンの残債を確認する

一棟アパートを売却する際には、ローンの残債状況をしっかり確認することが重要です。残債が売却価格を上回る「アンダーローン」か、それとも売却価格が残債を下回る「オーバーローン」かによって、対応方法が変わってきます。

・アンダーローン

アンダーローンとは、物件の売却価格がアパートローンの残債を上回る場合を指します。この場合、査定通りに売却が進めば、売却代金でローンを完済し、抵当権をスムーズに抹消することが可能です。ローン残債が完済され、抵当権も抹消されるため、アンダーローンであれば売却が問題なく進むことになります。

・オーバーローン

一方、オーバーローンは売却価格がアパートローンの残債を下回っている状況です。これでは売却代金だけではローンを完済できません。この状況は、物件の価値が下がったことや、借入時に自己資金が少なかったことが原因として考えられます。オーバーローンの場合、自己資金で不足分を補う必要があり、もしその資金が足りない場合は、売却を後にして残債を減らしたり、金融機関と協議して「任意売却」を検討することが必要となります。

◇査定を行う

アパートを売却する際、物件の市場価値を把握するために査定を受けることが重要です。査定を通じて適正な売却価格を知ることで、売却計画がスムーズに進みます。査定には主に「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。

机上査定
- 資料を基に価格を予測
- 原価法、収益還元法、取引事例比較法を活用
- 相場感は得られるが、特殊事情を考慮しにくい
訪問査定
- 実際に物件を見て状態を評価
- 机上査定を補完し、より正確な価格を見積もる

査定結果を基に不動産会社から提供される報告書を活用し、適切な売却計画を立てることが成功への鍵となります。

◇売却にかかる費用について

アパート売却にはいくつかの費用が伴います。主な費用には仲介手数料、アパートローンの一括返済手数料、司法書士報酬などが含まれます。

仲介手数料
- 売買契約成立時に不動産会社へ支払う成功報酬
- 売却価格に応じて法律で上限が定められている
アパートローン一括返済手数料
- 繰り上げ返済時に金融機関へ支払う事務手数料
- 費用は0.5％〜2％程度
司法書士報酬
- 抵当権抹消の登記手続きにかかる費用
- 通常1万円〜2万円程度

売却時の費用を事前に確認し、計画的に対応することで、予想外の出費を防ぐことができます。

◇売却にかかる税金について

アパート売却時には、譲渡所得税、建物部分への消費税、印紙税などの税金が発生します。これらを把握することで、手取り額の計算が正確に行えます。

譲渡所得税
- 売却益に対して所得税、住民税、復興特別所得税が課される
消費税
- 土地部分は非課税、建物部分に10％課税
印紙税
- 不動産売買契約書に貼付する印紙の費用
- 通常、売主・買主で1通ずつ負担

税負担を考慮した上で売却計画を進めることで、最終的な収益を最大化することが可能です。

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北海道でおすすめの不動産会社3選

北海道で不動産の売却や購入を検討する際には、信頼できる不動産会社選びが重要です。地域の市場に精通しスムーズな取引をサポートしてくれる会社を選ぶことで、安心して売買を進められるでしょう。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、札幌市・江別市を中心に不動産の買取・売却を手がける地域密着型の企業です。即日買取査定と高額売却査定の2つの方法を用意し、顧客の要望に応じた柔軟な対応を実現しています。特に収益物件の売買や出口戦略の提案を得意としており、市場の動向を踏まえた最適な売却プランを提供することが可能です。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社
所在地	〒069-0817 北海道江別市野幌代々木町45番地11
電話番号	011-381-0025
公式ホームページ	https://se-kanri.com/

さらに、土地や建物の詳細な調査や瑕疵保険の活用により、売主・買主の双方が安心できる取引環境を整えています。不動産売却や資産運用に関する幅広い相談に対応し、顧客満足を第一に考えたサービスを展開しています。

スペースエンタープライズ株式会社について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼利益最大化とスピード現金化を実現！収益物件売買におけるスペースエンタープライズの秘策

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼スペースエンタープライズ株式会社の公式ホームページはこちら

◇株式会社三光リアルティ

三光リアルティは、三光グループの一員として不動産売却を専門に取り扱い、顧客に最適な売却プランを提案しています。グループの「三つの光」の理念に基づき、顧客満足と社員成長を大切にし、豊富な経験と広範なネットワークを活かしてサービスを提供してきました。特に収益物件の売買に強く、初心者から経験豊富な投資家まで広くサポートしています。

会社名	株式会社三光リアルティ
所在地	〒060-0809 北海道札幌市北区北9条西2-12-1 SANKO札幌駅前ビル
電話番号	011-558-3400
公式ホームページ	http://www.apaman-sanko.com/index.htm

査定は最短3日、買取は最短5日という迅速な対応で、スピーディーに取引を進められます。また、不動産会社向けの収益物件買取にも対応しており、空室が多い物件や残置物が残っている建物付き土地も柔軟に買取りが可能です。

株式会社三光リアルティについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼スピード査定・売却・買取が可能な三光リアルティ

◇株式会社リタ不動産

株式会社リタ不動産は、全国規模で不動産取引を展開し、高い専門性と柔軟な対応力をが強みです。独自の情報網とデータ分析に基づき、物件の市場価値を的確に把握しています。特に収益物件の売買では、高利回り物件の紹介や資産価値を高める提案に定評があります。

会社名	株式会社リタ不動産
所在地	〒107-0052 東京都港区赤坂5-1-26 サンライズ赤坂ビル302
電話番号	03-5357-7757
公式ホームページ	https://rita-hudousan.com/

豊富な顧客ネットワークを活かした迅速なマッチングや、戦略的なプロモーションによる適正価格での売却も特徴です。さらに、税務や法律の専門家と連携し、相続対策や投資戦略の相談にも対応しています。

株式会社リタ不動産について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼全国区のネットワークで高い売却力のあるリタ不動産

一棟アパートを売却する際のタイミングは、投資家にとって重要な判断材料です。例えば、不動産市場が好調で物件価格が上昇している際には、収益物件の売却を検討することで、キャピタルゲインを得られるチャンスが広がります。

特に地域開発やインフラ整備が進んでいるエリアでは、物件価値の上昇が見込まれるため、売却によって大きな利益を確定させることが可能です。

年数の経過によって建物の修繕費が増加する場合、特に大規模な修繕が必要になるタイミングでの売却は有効です。また、減価償却が終了するタイミングでの売却も税務的な観点から効果的です。

売却方法には「中古物件として売却」「オーナーチェンジ」「更地で売却」の3つの選択肢があり、各方法にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

中古物件として売却する場合、空室状態にしてから売るため、購入希望者の選択肢が広がり、売却までのスピードも比較的早いのですが、退去交渉やコストがかかることがあります。

オーナーチェンジでは入居者をそのまま引き継ぐため、手続きが簡単で家賃収入も得られますが、購入希望者が投資家に限定されるため、売却価格が下がる可能性があります。

更地で売却する場合は、土地としての価値が強調され、高値で売却できるケースがあるものの、解体費用や時間がかかることが課題です。

良好な立地条件や低い空室率を持つ物件であれば、収益物件としての売却が有利ですが、古くなり修繕費がかさむ場合や空室が多い場合は、更地にして売却した方が、土地の価値を最大限に引き出すことが可能です。