収益物件は売却前にリノベーションしたほうがいい？リノベ物件を高く売るコツ

リノベ物件は現代のニーズに合った設備やデザインで注目され、スムーズな売却が期待できます。一方、築年数や需要に合わない改修は売却を妨げます。成功には、適切なリノベ計画と物件に強い不動産会社の活用が重要です。

リノベーションとリフォームの違い

住まいの改修を考える際、「リノベーション」と「リフォーム」という言葉をよく目にしますが、その違いを正しく理解している人は意外と少ないでしょう。

両者は混同されがちですが、工事の目的や規模においてはっきりとした差があります。どちらを選ぶかによって、住宅の機能性や資産価値は大きく変わるため、違いを知ることは重要です。こちらでは、それぞれの定義から具体的な施工例までを詳しく解説し、リノベーションとリフォームの本質的な違いを明確にします。

◇リノベーションとは

リノベーションとは、既存の住宅や建物に大規模な工事を施し、元の状態以上に性能を高めて新しい価値を付加する改修のことです。その特徴は、住む人のライフスタイルや価値観に合わせて住空間を根本から再構築する点にあります。

例えば、間取りを大胆に変更して広々とした空間をつくる、古民家の趣を残しつつ最新設備やデザインを導入するなどが代表例です。英語の「Renovation（刷新）」が語源であるように、建物の価値を初期状態の100以上に高めることも可能です。

リノベーションは、既存の枠にとらわれず住宅の可能性を最大限に引き出し、理想の暮らしを叶えるための創造的な手法です。

◇リフォームとは

リフォームとは、老朽化した住宅を建築当初の状態に近づけることを目的とした修繕や部分的な改修工事を指します。主な目的は、経年劣化による不具合や損傷を直し、住宅の基本性能や外観を回復させることです。

具体例としては、汚れた壁紙や傷んだ床材の張り替え、古いキッチンや浴室の設備交換、ひび割れた外壁の再塗装などがあります。賃貸物件の退去時に行われる「原状回復」も、次の入居者のために室内を元の状態へ戻すリフォームの一種です。

リフォームは、住宅を長く快適に維持するためのメンテナンス的な意味合いが強い改修といえます。  

◇リフォームとリノベーションの違いまとめ

リフォームとリノベーションは、いずれも住宅を改修する工事ですが、その意味合いは大きく異なります。

これまでの解説を踏まえ、ここでは「工事の目的と内容」「工事の規模と自由度」「工期と費用」という三つの視点から、両者の違いを整理します。

・工事の目的と内容

リフォームとリノベーションの最大の違いは工事の目的です。リフォームは老朽化した部分を修繕し、新築時の状態に近づける「原状回復」が目的です。一方、リノベーションは既存住宅に新たな機能や価値を加え、現代のライフスタイルに合わせて性能を高める「価値創造」を目指します。

例えば、壁紙の張り替えや設備交換はリフォームであり、住まいのマイナスをゼロに戻す工事です。

対して、間取り変更で広いリビングを作る、耐震性や断熱性を強化するなどはリノベーションで、ゼロからプラスの価値を生み出します。目的が異なるため、工事内容も修繕中心か抜本的改修中心かで大きく変わります。

・工事の規模と自由度

工事の規模や設計の自由度にも違いがあります。一般的にリノベーションはリフォームより大規模で、設計の自由度も高いです。リフォームは建物の構造や間取りをそのままに、内装や設備など表面的な改修が中心で工事範囲は限定的です。

これに対しリノベーションは壁を取り払う間取り変更や、建物を骨組みだけの状態（スケルトン）にして新しい空間を創ることも可能です。そのためデザインや素材、設備配置をゼロから自由に計画できるのがリノベーションの魅力です。

既存の枠内で改善するのがリフォーム、枠を超えて理想を追求するのがリノベーションと理解すると分かりやすいでしょう。

・工期と費用

工事規模と内容の違いから、工期と費用にも差が出ます。リノベーションはリフォームより工期が長く、費用も高額になる傾向があります。リフォームは部分的な工事が多く、数日から数週間で完了するケースが一般的です。
しかし、リノベーションは設計打ち合わせから始まり、解体・構造補強・内装工事など多工程を経るため、数ヶ月かかることもあります。費用もリフォームは数十万～数百万円が多いのに対し、大規模リノベーションでは数千万円規模になる場合もあります。

もちろん内容次第で費用は変動しますが、自由度の高いリノベーションは時間とコストがかかる点を理解しておくことが重要です。 

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リノベ物件は売却しやすい？

近年、新築マンションの価格上昇により、中古マンション市場への関心が高まっています。特にリノベーション済み物件は、現代のライフスタイルに適した快適さやデザイン性が評価され、購入希望者に選ばれる傾向があります。

◇有利になることが多い  

首都圏では、新築マンションの価格が上昇しており、その影響で中古マンションの需要が増加しています。このため、リノベーション済み物件は売却において有利になることが多いです。リノベーションが施された物件は、時代に合った間取りや設備が整っているため、多くの人々に好まれます。

リノベーションを自分で行うのは手間がかかるため、すでに手が加えられた物件が非常に魅力的です。

さらに、リノベーション済み物件は快適な住環境を提供できるという大きな魅力があります。例えば、水回りや内装が一新され、現代のライフスタイルにぴったり合った空間が広がっていることが多く、これが購入者の心を引きつけます。

特にデザイン性に優れた物件は、美しさと機能性を兼ね備えており、一般的な中古物件よりも高く評価されます。その結果、早期に売却できることが多いです。

◇売却しやすい理由  

リノベーション物件が売却しやすい理由は、リノベーションによって物件の魅力が大幅に向上する点にあります。最新の設備やデザインを取り入れることで、現代のライフスタイルに合った快適な住環境を提供でき、購入者にとって魅力的な選択肢となります。

特に古い物件と比較すると、その住みやすさが売却のスムーズさにつながります。

さらに、リノベーション済みの物件は、同じマンション内の他の部屋との差別化が可能です。そのため、他の中古物件よりも購入希望者の注目を集めやすくなります。また、リノベーションされた物件は、家賃収入面でも相場を上回る可能性があり、投資家にとっても魅力的です。

外観や内装が一新されたことで入居者が見つかりやすく、安定した収益が見込める点も評価され、結果的に売却がしやすくなります。

リノベ物件の売却が上手くいかない理由

引用元：フォトAC

リノベーション物件は、新しい魅力を加えることで売却を促進できると考えられがちですが、すべての物件がスムーズに売れるわけではありません。リノベーションの内容や物件自体の条件が購入者のニーズに合わない場合、売却が停滞することがあります。

◇ニーズに合わないリノベを実施した  

自分の好みに偏った間取りや設備を採用すると、ターゲット層の心をつかめず、売却活動が停滞することがあります。例えば、高齢者が多い地域で若者向けのスタイリッシュなデザインを採用したり、ファミリー層が求める物件をシングル向けの内装に変更したりしてしまうケースは、典型的な失敗例です。

こうした事態を避けるためには、物件の購入希望者がどのような属性で、どのようなニーズを持っているのかを事前にしっかりと調査することが必要です。

地域の特性や物件の強みを理解し、それに合ったリノベーションプランを練ることで、物件の魅力を最大限に引き出すことができます。需要を的確に見極めたリノベーションは、購入者の注目を集めやすくなり、結果的に売却の成功率を大幅に向上させます。

◇築年数が古い  

中古物件を購入する際、多くの人は内装や外観のデザインだけでなく、建物自体の築年数にも注目します。そのため、たとえリノベーションによって見た目が魅力的に仕上がっていても、築年数が古い場合は購入を躊躇されることが少なくありません。特に「購入後すぐに建物が劣化するのではないか」といった不安が、売却の妨げとなることがあります。

さらに、木造建築の物件は築20年を超えると建物としての資産価値がほとんどなくなり、見た目だけでは十分な魅力を発揮できないケースが多いです。

そのため、リノベーションの効果が薄れ、売れにくくなる傾向があります。売却を検討する際には、築年数をしっかりと確認し、リノベーションが本当に効果的かどうかを慎重に判断することが重要です。

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リノベ物件の売却を成功させるコツ

リノベーションを施した物件を売却する際、成功のカギとなるのは「適切な戦略」を立てることです。単にリノベーションを行うだけではなく、ターゲット層に合ったデザインやリフォーム、信頼できる不動産会社の選定が重要です。

◇ターゲット層を絞る

リノベーション物件の売却を成功させるには、ターゲット層を具体的に絞り込むことが重要です。万人受けを狙った平均的な改修は、物件の独自性を失わせ、競合物件に埋もれる原因となりかねません。

一方で、特定のライフスタイルや価値観を持つ層に焦点を合わせることで、物件の魅力が際立ち、売却の可能性を高めることができます。購入者の年齢層や家族構成によって、住まいに求める条件は大きく異なります。

例えば、30代ファミリー層をターゲットにするなら、子供の成長に合わせて間取りを変更できる柔軟性や、収納力の高い設計が好まれます。都心で暮らす単身者向けなら、デザイン性の高いインテリアや趣味を楽しめる空間、集中できるワークスペースなどが魅力的に映るでしょう。

このように、物件の立地や広さといった特徴を分析し、「誰に」「どんな暮らしを」提供するのかを具体的に描くことが重要です。ターゲットのニーズを的確に捉えたリノベーションを施すことで、物件の価値を最大限に引き出し、円滑な売却ができます。

◇リノベ物件に強い不動産会社を選ぶ  

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、新築物件を主に取り扱う会社では、リノベーション物件の特性や魅力を十分に引き出せないことがあります。例えば、リノベ物件のデザイン性や設備の良さといった特徴を適切にアピールできなければ、購入希望者の興味を引くことが難しくなります。

そのため、売却を依頼する前に、不動産会社がどのような物件を取り扱っているのか、過去の売却実績はどうかをしっかりと確認することが大切です。特に、リノベーション物件の売却経験が豊富な会社を選ぶことで、物件の魅力を最大限に引き出し、スムーズな売却を実現できる可能性が高まります。

◇リノベで高く売れた事例  

リノベーションによる高額売却の成功例として、ワンルームマンションの事例があります。この物件は投資目的で購入されたものの、1年以上も空室のままで放置されていました。

地元の不動産会社に賃貸募集を依頼していたものの、思うような成果が得られず、売却を検討していたオーナーは、一括査定サイトを通じて別の不動産会社に相談することにしました。

調査の結果、物件には清潔感が欠け、照明も暗く、借り手がつきにくい状態であることが判明しました。そこで、約80万円をかけてリフォームを実施し、賃貸家賃を月額5000円引き上げました。その結果、わずか2週間で入居者が決まり、その後さらに購入申し込みが入りました。

最終的には査定価格を130万円上回る880万円で売却することに成功し、リフォーム費用を差し引いても、十分な利益を得ることができたのです。

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収益物件をリノベーションする際の注意点

収益物件の資産価値を高める方法として、リノベーションは非常に効果的です。時代のニーズに合わせて内装や設備を改善することで、物件の魅力を向上させ、入居率や競争力を強化できます。しかし、収益物件をリノベーションして売却する際には、計画段階で押さえておくべき重要なポイントがあります。

特に、費用対効果と工事スケジュールの管理は投資の成功を左右する要素です。後から「想定外だった」と後悔しないためにも、以下で解説する注意点を事前に理解しておきましょう。

◇費用は上乗せできない

リノベーションに投じた費用をそのまま売却価格に反映できるとは限りません。中古収益物件の価格はリノベーションの有無だけでなく、立地条件や周辺の競合物件、市場全体の動向など外部要因に大きく左右されるためです。

例えば、キッチンや浴室など水回りの改修には数百万円、内装を全面的に解体する大規模工事では1,000万円近い費用がかかる場合もあります。しかし、その費用を回収しようと相場より高額に設定すると、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

最悪の場合、投資額を回収できず赤字になるリスクもあるため、リノベーションは費用対効果を冷静に判断することが重要です。

◇工事完了まで時間がかかる場合がある

リノベーションには一定の工事期間が必要であり、その間は物件を売却できない点にも注意が必要です。工事の規模や内容によって期間は異なりますが、一般的には数週間から数ヶ月かかります。工事が長引けば長引くほど、売却のタイミングが遅れ、機会損失のリスクが高まります。

不動産市場は常に変動しており、最適な「売り時」が存在します。もし工事に時間をかけすぎて市場が冷え込んだり、条件の良い競合物件が登場したりすると、想定していた価格で売却できない可能性があります。

こうしたリスクを避けるためにも、リノベーション計画では工事期間を現実的に見積もり、売却希望時期から逆算してスケジュールを立てることが不可欠です。  

収益物件の売却は売却のタイミングを見極めることが重要

収益物件の売却を成功させるためには、売却のタイミングを慎重に判断することが重要です。利益を最大化し損失を最小限に抑えるためには、税制の仕組み、不動産市場の動向、物件の状態などを総合的に考慮する必要があります。

特に、所有期間によって税率が大きく変動する譲渡所得税の知識は欠かせません。さらに、物件価値が上昇している時期や、大規模修繕といった支出が予定される前など、有利な条件で売却できるタイミングはいくつか存在します。

◇長期譲渡所得を狙える所有期間（5年以上）

収益物件を売却する際、所有期間が5年を超えるタイミングは節税の観点から重要です。

不動産売却で得た利益（譲渡所得）にかかる税率が、所有期間を5年超えることで大幅に低くなるためです。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として税率が約39%であるのに対し、5年を超えると「長期譲渡所得」となり税率は約20%まで下がります。

この税率の違いは、不動産の短期的な転売による価格高騰を抑制する目的で設けられています。例えば、譲渡所得が1,000万円の場合、納税額には約190万円もの差が生じ、売却後の手残りを大きく左右します。売却によって損失が出る場合は譲渡所得税が発生しないため、必ずしも5年を待つ必要はありません。

赤字が続いている物件であれば、損失が拡大する前に早期売却を決断する方が賢明なケースもあります。そのため、5年という期間に固執せず、物件の収支状況や投資戦略と合わせて専門家に相談しながら判断することが求められます。

◇物件価値が上昇しているタイミング

物件周辺の再開発計画やインフラ整備によって不動産価値が上昇している時期は、高値での売却が期待できる絶好の機会です。通常、建物の価値は築年数の経過とともに下落しますが、地域の魅力向上に伴う需要増加がその下落分を上回ることがあります。

具体的には、新駅の開業、大規模商業施設の建設、周辺道路の拡張など交通利便性や生活利便性の向上は地価を押し上げる要因となります。こうしたエリアでは居住者や来訪者が増加し、賃貸需要も高まるため収益物件としての魅力が増し、結果として売却価格も上昇しやすくなります。

実際に、過去の再開発エリアではマンション価格が大幅に上昇した事例も少なくありません。こうした情報は自治体のウェブサイトで公表される都市計画や不動産関連ニュースを定期的に確認することで収集可能です。

物件が位置するエリアの将来性を見極め、市場が活況を呈しているタイミングを逃さないことが有利な売却を行うために重要です。

◇減価償却完了前の売却メリット

建物の減価償却期間が終了する前も、収益物件を売却する適切なタイミングの一つです。減価償却とは、建物の取得費用を法定耐用年数に応じて分割し、毎年の経費として計上する会計処理を指します。

この減価償却費は実際には支出を伴わない経費であるため、計上できる期間は帳簿上の利益を圧縮し、所得税や住民税を抑える効果があります。しかし、減価償却期間が終了するとこの節税メリットがなくなり、税負担が増加してキャッシュフローが悪化しやすくなります。

そのため、減価償却が完了する前に売却を検討するのが有効です。さらに、このタイミングでの売却は買主にとってもメリットがあります。売却時には利回りや入居状況、管理状態といった他の強みと合わせて、減価償却期間が残っていることの利点を伝えることで、より有利な条件での交渉が期待できます。

◇大規模修繕前のマンション・アパート売却タイミング

マンションやアパートなど集合住宅の場合、大規模修繕が計画される前のタイミングで売却するのも有効的です。大規模修繕が近づくと、修繕積立金の不足から一時金の徴収や積立金の値上げが行われる可能性があり、購入希望者にとって大きな懸念材料となります。

購入直後に高額な費用負担が発生する可能性のある物件は、他の同条件の物件と比較して敬遠される傾向があります。そのため、管理組合で修繕積立金の値上げなどが具体的に決議される前に売却活動を進めることで、買主の不安を払拭し、スムーズな取引が期待できます。

もちろん、大規模修繕が完了した後の物件は外観や共用部の状態が改善されるため資産価値が向上し、売却しやすくなるという側面もあります。しかし、修繕費用を負担してまで売却を待つべきかは、積立金の状況や市場の動向を総合的に見て慎重に判断する必要があります。

リノベ物件の管理から売買まで任せられる不動産会社

リノベ物件の管理から売買まで任せられる不動産会社として、スペースエンタープライズがあります。ここでは、物件のリノベーションから賃貸管理、さらに売却まで、オーナーのニーズに合わせた総合的なサービスを提供しています。

◇効果的なリノベを提案  

効果的なリノベーションを提案する不動産会社は、物件の状態や市場のニーズをしっかりと分析し、最適な改修プランを提供することが可能です。例えば、ある木造物件では、一棟丸ごとのリノベーションで、塗装と張替を組み合わせることで最大限のコストパフォーマンスを実現しました。

その結果、14戸中3戸が3ヵ月で満室となりました。

さらに、入居者がなかなか決まらない収益物件には、ターゲット層に合わせた部分的なリフォームを提案しました。設備のアップデートや壁紙、照明の変更など、少ないコストで効果的に物件の魅力を引き出し、その価値を向上させることが可能です。

◇賃貸管理の一括請負も可能  

物件の管理から売買まで一括で請け負うサービスを提供しており、入居者募集や管理業務において圧倒的な実績を誇ります。直営の賃貸店舗を運営しているため、日々の顧客の声を反映し、最新の家賃相場や人気の間取り・設備を把握することが可能です。

さらに、管理部門と仲介部門が密接に連携しており、フットワークの良さを活かして本質的な入居提案を行っています。札幌市の空室率が高い中、効率的な物件情報の提供や、入居者確保のための適切な条件設定を行い、オーナー様の利益最大化をサポートしています。

また、24時間対応のコールセンターを設置し、入居者対応にも迅速に対応することが可能です。家賃保証制度やトラブル対応も徹底しており、安心して管理を任せられる不動産会社です。

収益物件売却・管理でおすすめの不動産会社3選

収益物件を安定的に運用し、満足度の高い売却を実現するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社と一口に言っても、賃貸仲介に強い会社、売買に特化した会社、築古物件や底地など特定の物件種別を専門とする会社など、その特徴は多岐にわたります。

札幌市および近郊エリアには、オーナーの多様なニーズに応える実績豊富な不動産会社が数多く存在します。

◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズは、収益物件の購入から管理、売却までをワンストップで対応する総合不動産会社です。特筆すべきは、同社が自ら収益不動産を所有・運用している点で、オーナーと同じ「当事者」としての視点から現実的かつ効果的な提案が可能です。

実体験に基づいたアドバイスは、不動産投資初心者にとって心強い指針となります。

さらに、物件の潜在価値を見抜く「目利き力」と、市場変化に迅速対応する「実行スピード」にも定評があります。確定申告のサポートも税理士と連携して行うなど、フォロー体制も充実。物件探しから出口戦略まで長期的に任せたいオーナーにとって、非常に頼れる不動産会社です。

◇サンセイランディック 札幌支店  

サンセイランディック札幌支店は、一般的な収益物件はもちろん、底地（貸宅地）や築古物件など専門知識が必要な不動産に強みを持つ会社です。札幌で20年以上培った豊富な実績と地域密着の姿勢で、複雑な権利関係が絡む物件や他社で断られた案件にも柔軟に対応します。

特に、老朽化による入居率低下や修繕費増大に悩むアパート・マンションを現況のままスピーディーに買い取るサービスは高評価を得ています。

売却後は入居者の立ち退き交渉から解体まで責任を持って対応するため、売主の負担が大幅に軽減される点も魅力です。北海道全域に対応可能なフットワークと協力会社とのネットワークも強みで、難しい不動産問題を抱えるオーナーにとってまさに駆け込み寺的存在です。

◇株式会社グランドデザイン  

株式会社グランドデザインは、札幌市内および近郊エリアで賃貸管理と不動産売却に特化した地域密着型の不動産会社です。特に空室対策に強く、管理会社に不満を持つオーナーからの相談を数多く解決しています。

経験10年以上のスタッフがオーナー目線で収益最大化を目指す「プロパティマネジメント」を推進している点が特徴です。不動産売却では、収益物件から分譲マンション、戸建、土地まで幅広く査定可能で、経験に基づいた的確な査定額を提示します。

さらに家賃滞納時には最大3ヶ月の立替保証が付くなど、安心して賃貸経営を続けられるサポート体制も整っています。札幌エリアで物件を所有し、空室問題の解決や信頼できる売却サポートを求めるオーナーに最適な選択肢です。

近年、新築マンション価格の高騰に伴い、中古マンション市場が注目され、特にリノベーション済み物件が人気を集めています。これらの物件は現代のライフスタイルに合った設備やデザインを備え、多くの購入者にとって魅力的な選択肢となります。

特に、手間を省ける点やデザイン性の高さが評価され、スムーズな売却が期待できます。また、他の中古物件との差別化や高い家賃収入の可能性もあり、投資家にも注目されています。

一方で、リノベーション内容が購入者のニーズに合わない場合や、築年数が古く資産価値が低い場合には売却が難航することがあります。例えば、地域の需要に合わないリノベーションや、築年数が進んだ木造建築の物件では、購入希望者が現れにくくなる傾向があります。

リノベ物件の売却を成功させるには、ターゲット層に合ったデザインや設備を選び、物件に強い不動産会社を活用することが重要です。不動産会社の選定では、リノベ物件の特性を理解し適切にアピールできるかを重視しましょう。成功例としては、適切な改修で物件価値を向上させ、早期に高額売却を実現した事例もあります。

さらに、リノベ物件の管理から売買まで一貫してサポートする不動産会社の利用も有効です。これにより、物件の魅力を最大化し、オーナーの利益を向上させることが可能です。効果的な戦略を立てることで、リノベ物件の売却成功率を高めることができます。

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