買取シミュレーションで確認！収益物件売却で発生する費用

収益物件売却コラム

買取シミュレーションで確認！収益物件売却で発生する費用

公開： 2024.12.18 更新： 2025.05.12

引用元：photo AC

不動産売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。仲介は時間がかかるものの市場価格に近い売却が可能で、買取は迅速に現金化できます。どちらを選ぶかは、売却の目的や状況に応じて決めることが重要です。シミュレーションツールを活用して費用を把握することもおすすめです。

不動産売却の2つの方法と大まかな流れ

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。それぞれに特徴があり、売却の流れやスケジュールが異なります。自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。以下で詳しく解説します。

◇仲介の流れ

「仲介」での売却は、不動産仲介会社を通じて買い手を探す方法です。まず、売却相談を行い、物件の査定を依頼します。その後、不動産会社が市場価値に基づいて査定結果を報告し、媒介契約を締結して売却活動を開始します。

売却活動では、不動産会社が広告やインターネットを駆使して購入希望者を探し、希望者が見つかれば売主と買主で条件調整を行い、売買契約を締結します。最終的に、物件の引き渡しと残金の決済が行われます。

売却相談から査定を依頼	不動産会社に売却相談をし、物件の査定を依頼します。
媒介契約後、広告で購入者を探す	媒介契約を締結後、不動産会社が広告やインターネットを活用して購入希望者を探します。
購入希望者と条件調整後、契約	希望者が見つかれば、売主と買主で条件を調整し、売買契約を締結します。
最終的に引き渡しと決済	物件の引き渡しと残金の決済を行います。

不動産仲介会社を利用した売却は、査定から契約、引き渡しまで一貫してサポートを受けられるため、安心して進められます。広告やインターネットを使った購入者探しや、複雑な手続きの対応も不動産会社が行うため、売却をスムーズに進められます。

◇買取の流れ

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「買取」での売却は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。この方法の特徴は、仲介に比べて売却が非常に早く完了する点です。まず、売却相談を行い、査定を依頼します。査定後、不動産会社が提示する価格で売却が決まります。

その後、契約条件を調整し、売買契約を締結します。仲介とは異なり、広告活動や販売活動が不要なため、契約がスムーズに進みます。売主はすぐに契約を締結し、短期間で売却を完了できます。最終的に、残金の決済と物件の引き渡しを行い、売却が完了します。

この方法は、急いで売却したい場合に非常に有効で、不確実性が少ないため、安心感が得られます。

査定後、価格提示	不動産会社が価格を提示する。
広告活動が不要	広告活動なしで、契約が早く進む。
契約後、短期間で売却完了	すぐに契約し、短期間で売却が完了する。
決済と引き渡し	残金決済と物件引き渡しで売却完了。

「買取」での売却は、迅速でスムーズに進み、特に急いで売却したい場合に有効です。

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査定前に必要な準備とは？

必要書類を整え、物件に関する情報を整理しておくことで、査定がスムーズに進みます。また、売却価格や希望する期間を明確にしておくことで、不動産会社との話し合いも円滑に進められるでしょう。

◇必要書類を整えておく

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収益物件の査定を受ける際、売主が準備すべき必要書類は以下の通りです。以下の書類が求められるため、紛失していないか確認しましょう。

登記識別情報通知（権利証）	物件の所有権を証明する書類
全部事項証明書	登記情報を確認するための書類
公図	物件の位置や形状を示す地図
地積測量図	土地の面積や境界を記載した書類
覚書	売買や契約に関する取り決めを書いたもの
確定測量図	正確な土地の境界を示した測量図
購入時の売買契約書および諸費用の領収書	購入時の取引内容を確認するための資料
相続や遺産分割協議書（相続物件の場合）	相続手続きを証明する書類

特に、売主が親族などで査定を依頼する人と異なる場合、売却の経緯が不明確なことがあります。そのような場合でも、必要書類がそろっていれば、査定時に状況を把握しやすくなるでしょう。

また、登記識別情報通知（権利証）を紛失すると、再発行できず、新たな手続きに数万〜数十万円の費用がかかることがあります。売却をスムーズに進めるためにも、事前に書類を確認し、準備を整えておきましょう。

◇不動産に関する詳細情報を整理する

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物件に関する情報を整理し、不動産会社へ正確に伝えることが重要です。書類として残っていない情報や地域のルールなども、査定時に役立つことがあります。

例えば、町内会の決まりや管理組合のルールなど、物件を所有・運用する上で守るべき規則がある場合は、事前に確認しておきましょう。

また、過去に発生した近隣トラブルや事件、事故についても整理しておくことが大切です。

これらの情報は、後の売却時に買主から問われる可能性があり、隠したまま売却するとトラブルの原因になります。

特に、近隣住民とのトラブルや騒音問題、訴訟や調停が絡んだケースがある場合は、査定の担当者へ正直に伝えましょう。事前に状況を共有することで、適切なアドバイスをもらえることもあります。

◇売却価格と売却期限を事前に決めておく

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収益物件を売却する前に、「いくらで売りたいか」「いつまでに売りたいか」をあらかじめ決めておくと、売却計画がスムーズに進みます。

売却価格に関しては、まず市場の相場を確認し、「最低でもこの価格で売りたい」「この金額以上なら満足」といった基準を設定すると、不動産会社との打ち合わせが円滑になるでしょう。

もし高い価格での売却を希望する場合、時間がかかる可能性があるため、販売戦略も合わせて考えることが大切です。また、売却時期についても重要なポイントです。

「できるだけ早く売りたい」と思うなら、価格を少し下げてでも早期に買い手を見つける方法が効果的です。一方で、「少しでも高く売りたい」という場合は、販売時期を調整したり、リフォームを行ったりすることで、より良い条件で売却できる可能性があります。

売主の希望によって売却戦略は変わりますので、価格や売却期限を決めておくと安心です。

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収益物件売却は仲介より買取がおすすめ？

収益物件の売却方法には、「仲介」と「買取」の2つがあります。それぞれには、売却スピードや手続きの簡便さ、売却価格に違いがあります。状況によっては「買取」が適していることが多く、以下でその特徴を詳しく解説します。

◇仲介より売却価格が安くなる

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不動産の「買取」は、不動産会社が物件を直接購入する方法ですが、一般的には「仲介」と比べて売却価格が低くなる傾向があります。今回は、買取と仲介の価格差とその特徴について見ていきます。

買取と市場価格の違い

価格の種類	買取価格	市場価格（仲介）
基準価格	市場価格の7～8割程度	市場相場に近い価格
例	3,000万円→2,100万円	3,000万円
特徴	直接取引で即時売却可能	売却に時間がかかる可能性

買取価格は、一般的に市場価格の70〜80％くらいが目安になります。例えば市場価格が3,000万円の物件なら、買取価格はおよそ2,100万円になります。このように価格は少し下がりますが、買取の一番のメリットは「確実に売れる」という安心感です。

特に買い手がなかなか見つからないような、利益を生まない物件（不収益物件）の場合には、買取が有効な方法になります。

◇自由に売り出し価格を決められない

「仲介」では売主が売り出し価格を自由に決められますが、「買取」では不動産会社の査定額がそのまま売却価格となります。そのため、売主が希望する価格で売却できないこともあります。

買取の流れはシンプルで、不動産会社が査定後、買取価格を提示し、売主が納得すればすぐに契約が結ばれます。この方法は、売却を急ぐ場合に特に有効です。不動産会社は購入後、物件をリフォームやリノベーションして価値を高め、再販売します。

買取価格は不動産会社の査定額に基づく
希望価格で売却できないことがある
売却を急ぎたい場合に有効

急いで売却したい場合や、手間を省きたい場合に適しています。

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買取なら収益物件をスムーズに現金化

収益物件を売却する際、「仲介」と「買取」の選択は売却の目的や状況によって異なります。「買取」は、特に短期間での売却や確実性を重視する場合に有効な選択肢です。以下では、「買取」が持つ大きなメリットについて詳しく解説します。

◇売れ残る心配がない

「買取」の最大の利点は、買主を探す手間がなく、不動産会社が直接物件を購入する点です。これにより、売れ残るリスクがなくなります。仲介の場合、購入希望者が見つかるまで時間がかかり、さらに住宅ローン審査や契約手続きが必要です。

一方、買取では不動産会社が物件を購入した後にリフォームやメンテナンスを行うため、売主は物件の手入れをする必要がなくなります。売却のスピードを重視する売主には、特に魅力的な選択肢です。収益物件の運用が難しくなった場合や、現金化を急ぐ場合に有効です。

買取で売れ残るリスクがなくなる
不動産会社が購入後にリフォームやメンテナンス
収益物件や現金化を急ぐ売主に有効

手間なく確実に売却できるため、急いで資金を確保したい場合に最適です。

◇最短数日で現金化が可能

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「買取」の最大の利点は、売却の迅速さです。仲介では通常、3～6か月、場合によっては数年以上かかることがありますが、買取では最短数日で売却が完了し、1か月以内に現金化が可能です。

不動産会社との直接交渉で売買契約が成立すれば、すぐに現金化できます。このため、急いで資金を確保したい場合や相続した不動産を早急に処分したい場合に特に有効です。

仲介は売却に時間がかかるが、買取は短期間で現金化可能
最短数日、長くても1か月以内で現金化
急いで資金を確保したい場合に有効

現金化を急ぐ場合や相続物件の処分に最適な方法です。

◇仲介手数料が発生しない

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不動産の売却方法として、「買取」を選ぶことで、仲介手数料が不要になります。これは、不動産会社が直接買主となるためで、売主にとって大きなコスト削減になります。特に高額物件では、仲介手数料の割合が大きくなるため、買取によるメリットがさらに際立ちます。

売却を検討する際には、買取を取り扱う不動産会社に相談し、手数料の有無を確認することが重要です。以下に、買取によるコスト削減効果を示す費用項目をまとめました。

仲介手数料（不要）	買取では不動産会社が直接購入するため、仲介手数料は発生しません。
売買価格に基づく計算（仲介の場合）	仲介の場合、売買価格に基づいて手数料が計算されます。

例えば、4,000万円の物件を売却する場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

売買価格：4,000万円
仲介手数料率：3% + 6万円

仲介手数料=4,000 万円×3%+6 万円=120 万円+6 万円=126 万円

したがって、仲介手数料は126万円となります。これに対して、買取の場合は仲介手数料が不要なため、126万円のコストを削減することができます。

「買取」での売却は、仲介手数料が発生しないため、売主にとって非常にコスト削減効果が高い方法です。特に高額物件では、その効果が顕著に現れます。売却コストを抑えたい場合や、高額物件をお持ちの方にとって、買取は有利な選択肢となるでしょう。

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査定額を高くする方法

収益物件を売却する際、査定額を高くするための方法はいくつかあります。物件の状態を維持し、利回りを向上させることはもちろん、売却タイミングや査定書の内容をしっかり確認することも重要です。これらのポイントを押さえることで、より高い価格で物件を売却できます。

◇売却するタイミングを検討する

物件の価値は市場の動向に大きく左右されるため、売却タイミングをうまく調整することで、高い価格での売却が可能になります。入居率が安定している時期や不動産価格が上昇しているタイミングでは、高額な売却が期待できます。

また、大規模修繕を控えている場合、修繕前に売却するのも有効です。修繕費と売却価格のバランスを慎重に考え、修繕が必要なら早めに売却した方が得策なこともあります。築年数が新しい時期や減価償却終了のタイミングも売却に適しています。

市場動向や物件状態を確認
修繕前に売却するのも一つの手
築年数や減価償却終了後が売却のタイミング

タイミングを見極めることで、高額での売却を実現できます。

◇物件の利回りを向上させる

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収益物件の価格は、利回りに基づいた収益還元法で算出されます。利回りを高めるためには、物件の状態を良好に保つことが重要です。定期的な設備交換やリフォームを行うことで、物件の価値が高まり、家賃の安定も保てます。

また、物件を常に清潔で快適に保つことも大切で、入居者の満足度向上が利回り改善に繋がります。快適な住環境を提供すれば、長期契約を結ぶ入居者が増え、安定した家賃収入を得やすくなります。

定期的な設備交換やリフォーム
物件を清潔で快適に保つ
入居者満足度を向上させる

これらの方法で利回りを向上させ、物件の評価を高めることができます。

◇収益物件の査定書を入念にチェックする

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査定書には、査定額だけでなく、査定担当者の評価や類似物件の取引事例、周辺市場の状況などが記載されています。査定書をしっかりとチェックすることで、提示された価格が妥当かどうかを確認できます。

複数の不動産業者から査定を受けると、各業者の評価を比較でき、適切な評価をしている業者を見極めやすくなります。査定書に不明点があれば、早めに査定担当者に確認して納得できる説明を受けることが重要です。

査定書に記載された情報を確認
複数業者の査定結果を比較
不明点があれば確認し納得しておく

しっかりとチェックすることで、高値での売却を目指せます。

買取シミュレーションに役立つサイト

不動産買取には、いくつかの税金や手数料がかかるため、事前にその費用を把握することが重要です。ここでは、主な費用と便利なシミュレーションツールについて説明します。

◇不動産買取にかかる費用

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不動産買取には仲介手数料が不要ですが、いくつかの税金や手数料が発生します。まず、印紙税は売買契約書に課せられ、取引金額によって異なりますが、一般的には1万〜3万円程度が目安です。契約時に必ず発生するため、事前に確認しておくことが重要です。

譲渡所得税は、売却による利益に課せられる税金で、利益は売却価格から取得費や関連費用を引いた金額で計算されます。マイホームの売却で一定条件を満たす場合、3,000万円の特別控除が受けられ、税金がかからないこともあります。

住宅ローン残債がある場合は、抵当権抹消手続きが必要となり、その際に登録免許税や司法書士への依頼料が発生します。司法書士の依頼料は1万〜2万円程度です。また、金融機関への手数料もかかります。

さらに、引越し代が発生することがありますが、仲介ではハウスクリーニングや修繕費が必要な場合があり、コスト面では買取が有利となることが多いです。

印紙税（1万〜3万円程度）	契約書に貼付する印紙代。取引金額に応じて課税される。
譲渡所得税（売却利益に課税）	売却時に得た利益に課税される税金。
住宅ローン残債がある場合、手数料が発生	住宅ローンの残債がある場合、返済手続きに手数料が発生することがある。
引越し代が必要になる場合あり	新居への引越しにかかる費用が必要になる場合がある。

また、印紙税は以下のようになります

契約金額	印紙税率（軽減後）
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

不動産買取では、仲介に比べて手続きが簡便でコスト面でも有利なことが多いです。

◇リアルタイムシミュレーター

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不動産取引にかかる費用や税金を簡単に計算できるリアルタイムシミュレーターを活用すれば、準備が効率的に進められます。このシミュレーターでは、譲渡所得税、印紙税、登録免許税などを瞬時に計算可能です。

また、不動産買取の査定を依頼すると、実際にかかる費用や売却価格の目安が具体的に把握できます。不動産会社のウェブサイトにあるシミュレーターを利用すれば、費用の見積もりを簡単に行えます。

シミュレーション結果を基に売却計画を立て、不動産買取をスムーズに進めることが可能です。特に初めて売却する方や、費用面で不安な方には便利なツールです。

リアルタイムシミュレーターで簡単に計算
売却価格や費用の目安が把握できる
費用の見積もりが簡単に行える

シミュレーターを使って、売却準備を効率よく進めましょう。

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◇スペースエンタープライズ株式会社

スペースエンタープライズ株式会社は、北海道江別市に拠点を置き、札幌市およびその近郊エリアを中心に収益物件の売却を専門とする不動産会社です。不動産の売買・賃貸・管理に精通したスタッフが在籍し、「お客様のメリットを最優先」に考えた提案を行っています。

会社名	スペースエンタープライズ株式会社札幌支店
所在地	〒060-0032 北海道札幌市中央区北2条東13-26-45
電話番号	011-522-9540
公式ホームページ	https://space-enterprise.jp/

査定時には、建物の状態や周辺環境、用途地域などの評価ポイントを詳細に分析し、市場動向を踏まえた相談が可能です。さらに、収益物件の売買では、売却後の資産運用計画や市場の変動を考慮した最適な売却タイミングのアドバイスなど、出口戦略にも強みを持っています。

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さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

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◇株式会社三光リアルティ

三光リアルティは、不動産売却を専門とし、売主に最適なプランを提案する企業です。三光グループの理念である社会貢献と顧客満足を重視し、賃貸・売却の両分野で幅広いサービスを展開しています。特に、収益物件の購入サポートや迅速な対応に力を入れており、不動産投資が初めての方でも安心して取引できる環境を整えています。

会社名	株式会社三光リアルティ
所在地	〒060-0809 北海道札幌市北区北9条西2-12-1 SANKO札幌駅前ビル
電話番号	011-558-3400
公式ホームページ	http://www.apaman-sanko.com/index.htm

査定は最短3日、買取は5日以内とスピーディに対応し、早期の資産売却を希望する方に推奨できる不動産会社です。さらに、土地の有効活用や建築、不動産コンサルティング業務も行い、顧客の多様なニーズに応えることが可能です。

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◇株式会社リタ不動産

株式会社リタ不動産は、「利他の精神」を理念に掲げ、お客様の利益を最優先に考える不動産会社です。不動産投資において、収益をしっかりと上げられるようサポートし、長期的な信頼関係を築くことを目指しています。

会社名	株式会社リタ不動産
所在地	〒107-0052 東京都港区赤坂5-1-26 サンライズ赤坂ビル302
電話番号	03-5357-7757
公式ホームページ	https://rita-hudousan.com/

投資家向けの物件紹介や融資相談、賃貸管理など、収益不動産のトータルサポートを提供し、一棟アパート・マンション、商業ビル、土地、戸建賃貸など幅広い物件に対応可能です。さらに、全国規模のネットワークを活かし、地域ごとの市場動向を的確に把握した売却戦略を提案しています。

株式会社リタ不動産について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼全国区のネットワークで高い売却力のあるリタ不動産

不動産を売る方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれに特徴があり、売却までの流れやかかる時間も異なります。どちらを選ぶかは、自分の状況や目的に合わせて判断することが大切です。

仲介は、不動産会社を通じて買ってくれる人を探す方法です。まず物件の価格を査定してもらい、その後、広告などを使って販売活動を始めます。購入希望者が見つかると契約を結び、売却手続きに進みます。不動産会社が専門的なサポートをしてくれるので、初めてでも安心して売却を進めることができます。

一方、買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法です。仲介よりも売却までの時間が短く、すぐに現金化したい場合に向いています。ただし、買取価格は一般的に市場価格の7〜8割程度になることが多いです。

収益物件を売る場合も、状況に応じて仲介と買取のどちらがよいかを選ぶ必要があります。特に早く現金化したいときは、買取のほうがスムーズで便利です。

不動産を売るときには、印紙税や譲渡所得税、登録免許税といった費用がかかるため、事前に確認しておくことが重要です。リアルタイムで費用を計算できるシミュレーターを使えば、こうした費用も簡単に把握できます。

売却方法や費用について不安がある場合は、シミュレーションツールを活用して、準備を効率よく進めることがおすすめです。