収益物件は離婚時にどうなる？財産分与は可能？
財産分与は、離婚時に結婚生活中に築いた財産を公平に分ける手続きで、共有財産は夫婦の共同で築いたものが対象です。特有財産は婚姻前に得たものや相続財産で、分与の対象外です。
収益物件は、名義やローン返済状況によって分与対象となる場合があります。方法としては単独名義、共有名義、売却による精算があり、特に税金面では贈与税や不動産取得税に注意が必要です。離婚時のタイミングで課税対象が異なるため、適切なタイミングを選ぶことが重要です。
目次
財産分与とは？
財産分与とは、夫婦が離婚する際、結婚生活中に築いた財産を公平に分け合う手続きのことを指します。夫婦のいずれか一方が専業主婦（夫）であった場合でも、原則として、財産は公平に分け合います。
こちらでは、財産分与の対象となる「共有財産」および財産分与の対象とならない「特有財産」について、それぞれ詳しくご紹介いたします。
◇財産分与の対象となる「共有財産」
共有財産とは、結婚生活中に築いた夫婦の財産のことを指します。例えば、不動産、預貯金、自動車、退職金、家具、家電などが挙げられます。結婚生活中に築いた財産であれば、基本的に夫婦で共有するものと見なされ、共有財産の対象となります。
たとえ、結婚生活中に築いたものでも、それを購入するにあたり、夫婦のいずれかが結婚前に築いていた貯金から全額を支払った場合は共有財産の対象とはなりません。しかし、通帳の取引履歴などの証拠として、特有財産であると証明できるものがなければ、共有財産と見なされ、財産分与の対象となります。
また、結婚生活中に発生したローンや借金などの「マイナスの財産（負債）」も財産分与の対象となります。具体的には、住宅ローンや教育ローンの残高、クレジットカードの未払い残高、水道光熱費や家賃、管理費などの未払金、車の購入ローンの残高などです。
なお、プラスの財産がマイナスの財産を上回っている場合、通常はその差額を計算し、残った財産を分割する方法が一般的です。
◇財産分与の対象とならない「特有財産」
特有財産とは、夫婦のいずれか一方が所有する財産のことを指します。例えば、相続や贈与によって得た財産、婚姻前の預貯金、婚姻前に購入した財産などが挙げられます。結婚生活中にかかわらず、夫婦で築いた財産に該当しなければ、夫婦のいずれか一方の特有財産であるため、財産分与の対象とはなりません。
しかし、共有財産と同様に通帳の取引履歴などの証拠として、特有財産であると証明できるものがなければ、共有財産と見なされ財産分与の対象となります。
収益物件は離婚時に分与できる？
結論からいうと、収益物件が財産分与の対象となるかどうかは、ケースにより大きく異なります。そのため、離婚に伴い収益物件の売却を希望する場合、十分な注意が必要です。
こちらでは、収益物件を分与できるケースおよび収益物件を分与できないケースについて、それぞれ、詳しくご紹介いたします。
◇収益物件を分与できるケース
収益物件の場合であっても、共有財産に該当する場合は財産分与の対象となります。所有する収益物件の名義人にかかわらず、共有名義でローンを返済している場合や結婚生活中に得た財産でローンを返済している場合は、財産分与の対象となるのが一般的です。
そのため、単独で名義人になっている場合であっても、財産分与の対象とはならないと言い切れません。
◇収益物件を分与できないケース
収益物件の場合であっても、特有財産に該当する場合は財産分与の対象とはなりません。相続や贈与によって譲り受けた場合や受け取った財産で購入した場合は、夫婦いずれか一方の特有財産といえます。
しかし、収益物件をリフォームする際に費用を負担している場合や、収益物件の維持・管理に貢献している場合は財産分与の対象となる可能性があります。なお、収益物件を売却することにより得られる金額よりも、支払わなくてはならないローンの残高が多い（オーバーローン）の場合は、財産分与の対象とはなりません。
収益物件を分与する方法とは？
収益物件を分与する方法はいくつか挙げられます。例えば、単独名義もしくは共有名義にする、売却による精算を行うなどの方法が挙げられます。
こちらでは、収益物件を分与する方法について、それぞれ、詳しくご紹介いたします。
◇単独名義にする
収益物件を夫婦の一方が単独で所有する方法では、物件を取得する側が相手に代償金を支払うことになります。この代償金は物件の評価額に基づいて算出され、取得した側は物件から得られるすべての収益を享受する代わりに、今後の管理費やローン返済などの負担も一人で背負うことになります。
この方法では、物件の管理や収益を取得した側が完全に引き継ぎ、他方との関わりがなくなる一方で、維持費や経済的な負担が増える可能性がある点がデメリットとなります。
◇共有名義にする
収益物件を共有名義にすることにより、財産分与が可能となります。こちらは単独名義とは異なり、共有名義のまま、得られる収益を持ち分割合に応じて、分与する方法のことを指します。
共有名義にする場合はさまざまなトラブルを招く可能性が高いため、管理費の負担割合、家賃収入の受け取り方法、賃貸借契約の締結・解除時の対応の仕方などを詳細に取り決めておくと安心です。
◇売却する
上述のとおり、単独名義もしくは共有名義で分与する方法もありますが、離婚に伴い、収益物件を売却するといった方法も有効です。売却による精算を行う場合は売却金額から売却にかかる諸費用を差し引き、ローンを完済し終えた後に残った残額を分与割合に応じてで分配します。
この方法は、分配内容が明確となり、双方にとって、公正な分与が実現しやすいのが利点です。ただし、売却による精算を行う場合は賃料、敷金、保証金の取り扱いに留意する必要があります。
収益物件を分与する際の注意点とは？
離婚に伴い、収益物件を分与する際は注意すべき点がいくつか挙げられます。例えば、課税される税金の問題などがそれにあたります。収益物件を分与する場合は夫婦間であっても、贈与税が課税されるため、十分な注意が必要となります。
こちらでは、収益物件を分与する際に注意すべき点について、詳しくご紹介いたします。
◇離婚時の財産分与
離婚に伴い、財産分与を行う場合は分与を行うタイミングを見極める必要があります。その理由として、離婚届けを提出する前と後のどちらで分与を行うかにより、課税対象となる税金が大きく異なってくるためです。
財産分与の場合、原則、不動産取得税はかかりません。ただし、慰謝料の代わりに不動産を譲渡した場合などは不動産取得税がかかる可能性があります。
◇離婚前の財産分与
通常、離婚届けを提出する前に収益物件を分与する場合は、贈与税の対象となります。しかし、配偶者控除を適用すれば、贈与税は2,000万円まで非課税となります。
また、配偶者控除の適用要件として、以下の3点を満たしている必要があります。
婚姻期間が20年以上
居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与
贈与の翌年の3月15日までに不動産に居住し引き続き居住する見込み
◇慰謝料として譲渡する場合
通常、収益物件の譲渡が財産分与の範囲を超える場合、贈与税の課税の対象となることがあります。ただし、慰謝料として収益物件を譲渡する場合は、贈与税は非課税となります。
財産分与とは、夫婦が離婚する際に結婚生活中に築いた財産を公平に分ける手続きのことです。夫婦のどちらか一方が専業主婦（夫）であっても、基本的には夫婦で築いた財産は共有財産として分けられます。この財産分与には、「共有財産」と「特有財産」の2つのカテゴリーがあります。
共有財産とは、結婚生活中に共同で形成された財産を指し、不動産、預貯金、自動車、家具、家電などが含まれます。これらは夫婦が共に築いたものであるため、基本的には平等に分けられます。しかし、結婚前に一方が所有していた財産から支払われたものは、証拠がなければ共有財産とみなされ、分与の対象になります。
一方、特有財産は、結婚前から持っていた財産や、相続や贈与で得た財産など、夫婦一方が所有している財産です。これらは財産分与の対象外ですが、証拠がない場合は共有財産とみなされることがあります。
収益物件の場合、共有財産に該当すれば財産分与の対象となります。ただし、相続や贈与で取得した収益物件などは特有財産として扱われ、基本的には分与の対象外です。収益物件の管理やリフォームに夫婦が関与した場合、その貢献が認められれば、分与の対象になることもあります。
収益物件を分与する方法には、単独名義にする方法、共有名義にする方法、物件を売却する方法があります。単独名義にすると、名義人が代償金を支払うことで分与が行われます。共有名義にする場合、物件の収益を分けますが、管理や契約に関しての取り決めが必要です。
売却する場合、売却金から費用やローンを差し引き、残った金額を分けます。この方法は分配が明確で公平ですが、売却に伴う税金にも注意が必要です。
また、収益物件を分与する際には税金の問題が関わります。特に、離婚前に分与する場合、贈与税が課税されることがありますが、配偶者控除を適用すれば非課税になる場合があります。慰謝料として物件を譲渡する場合は、贈与税が非課税となることもあります。
財産分与は公平に行うため、専門家の助言を受けながら進めることが重要です。税金や法的な手続きを考慮し、円満な解決を目指すことが求められます。
