北海道の収益物件売却ガイド｜札幌市・江別市・北広島市・千歳市の収益物件売却おすすめ3選

札幌市で収益物件を購入する際の注意点とは？

札幌市は北海道の道庁所在地で、日本で5番目に大きな都市です。約200万人が住み、四季折々の自然と都市機能が魅力です。冬は寒冷で積雪が多く、夏は涼しいです。交通は新千歳空港からのアクセスが良好で、地下鉄やJRが整備されています。

不動産投資では、積雪対策や駐車場、駅アクセスが重要で、特にこれらが整った物件が需要が高いです。

札幌市とは？

札幌市は、北海道の道庁所在地であり、同時に日本国内で5番目に大きな都市です。人口は約200万人を超え、北海道の政治、経済、文化の中心地として重要な役割を担っています。

札幌市は、四季折々の美しい自然景観と豊かな都市機能が共存する魅力的な都市です。観光地としても人気があり、特に冬の札幌雪まつりや大通公園のイベントなどで多くの観光客が訪れます。

◇気候

札幌市の気候は、北海道の中でも比較的穏やかであると言われていますが、冬は非常に寒く、積雪量も多いです。冬季は気温が氷点下になることが多く、積雪は１mを超えることも珍しくありません。雪かきや防寒対策が必要となる一方で、雪景色や冬のスポーツを楽しめます。

春や秋は短く、夏は比較的涼しく過ごしやすいです。夏の平均気温は25度前後で、湿度も低いため快適に過ごせます。四季の変化がはっきりしているため、それぞれの季節の美しさを楽しむことができるのが札幌市の魅力です。

◇交通

札幌市は、交通インフラが非常に整備されている都市です。新千歳空港からは、JR北海道の快速エアポートで札幌駅まで約40分で着きます。また、札幌市内には地下鉄が3路線もあり、市内の移動も非常に便利です。

地下鉄に加え、JRやバス路線も充実しており、公共交通機関が発達しています。冬季でも除雪作業がしっかりと行われているため、交通の便は比較的良好です。自家用車を利用する場合でも、主要道路は整備されており、市内外へのアクセスが容易に行えます。

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札幌市のエリア別の特徴

札幌市

札幌市は10の行政区に分かれており、それぞれが独自の魅力と特色を持っています。ここでは、中央区、北区、東区、白石区の4つの区について、その特徴を詳しくご紹介します。

◇中央区

中央区は札幌市の中心部に位置し、行政、経済、文化の中枢を担っています。札幌市役所や北海道庁、大通公園、札幌駅などの主要施設が集まり、ビジネスやショッピングの利便性が非常に高いエリアです。

また、繁華街であるすすきのも中央区にあり、夜間のエンターテインメントやグルメスポットが充実しています。居住環境としては、高層マンションや分譲住宅が多く、交通の便も良いため、利便性を重視する人々に人気です。教育施設や医療機関も充実しており、生活の質が高いエリアです。

さらに、円山公園や藻岩山などの自然も身近にあり、都市機能と自然が調和した住環境が魅力です。地下鉄や市電、バスなどの公共交通機関が発達しており、雪の多い冬でも快適に移動できます。

◇北区

北区は札幌市の北部に位置し、主に住宅地として発展しています。北海道大学の広大なキャンパスがあり、学術・研究機関としての重要性が高いエリアです。学生が多く住むことから、学園都市としての雰囲気があります。

JR札幌駅から続く商業エリアや、地下鉄南北線沿線の住宅地が広がっており、交通の便も良好です。また、広大な自然公園や緑地が点在しており、自然環境と都市生活が調和しています。特に、北区の北部に位置するあいの里や篠路地区は、自然が豊かで静かな環境が魅力です。

◇東区

東区は札幌市の東部に位置し、農業と工業がバランスよく発展している地域です。北部ではタマネギを中心とした農業が盛んで、南部の苗穂地区では明治時代から続く工業地帯として栄えています。現在でもJRや食品メーカーの工場が立ち並び、かつてのビール工場を生かした博物館も設けられています。

また、東区にはサッポロビール園やモエレ沼公園などの観光施設があり、自然と文化が融合した魅力的なエリアです。地下鉄東豊線や東西線が通っており、札幌市内中心部へのアクセスも良好です。住宅地としては、戸建て住宅が多く、静かな環境で暮らしたい人々に人気です。

◇白石区

白石区は札幌市の南東部に位置し、住宅地と商業地がバランス良く発展しているエリアです。明治時代の白石村が区名の由来で、大元は現在の宮城県白石市の出身者たちが開拓したことから名づけられました。

区内南部には国道12号線や南郷通など交通の大動脈が多く、通り沿いに多くの商業施設が立ち並んでいます。南東部には流通センターが設けられており、北海道全体の物流拠点として活躍しています。一方北部は公園や農地が多く、緑豊かでのどかな風景を楽しめます。

白石区のアクセスは地下鉄東西線とJR千歳線が中心です。大きな通りが多いため、自動車での移動も容易に行えます。また、白石こころーどと呼ばれる桜の名所があり、春には多くの市民が訪れる観光スポットになっています。地域コミュニティが活発で、安全で穏やかな生活が期待できます。緑豊かな公園が多く、ファミリー層には特に人気の高いエリアです。

以上のように、札幌市の各区はそれぞれ異なる魅力を持ち、住む人のライフスタイルやニーズに応じた選択が可能です。

都市の利便性を重視する方には中央区、学術的な環境や自然を求める方には北区、産業と自然が融合した環境を望む方には東区、住宅と商業が調和した利便性の高い地域を求める方には白石区がおすすめです。自分のライフスタイルに合ったエリアを選ぶことで、より快適な札幌での生活を実現できるでしょう。

札幌市で収益物件を購入する際の注意点

引用元：photo AC

札幌市は日本国内でも人気の高い不動産投資先の一つですが、独特の気候や地域特性を考慮しないと、投資リスクが高まる可能性があります。

特に、冬季の積雪や寒冷な気候、交通アクセスの状況などが、物件の管理や入居者の満足度に大きな影響を与えるため、慎重な検討が必要です。

◇積雪と寒冷地特有のリスク

札幌市は冬季に大量の積雪があり、これが収益物件の管理やメンテナンスに大きな影響を与えます。特に注意すべき点は、建物の耐雪性と除雪作業の管理です。建物においては、雪が屋根に積もることによる天井の倒壊・ひび割れ・雨漏りが考えられます。

また、朝起きるとドアの前に雪が積もってドアが開かないこともあります。最近は雪が下に落ちない陸屋根（平の屋根）が主流ですが、切妻屋根（三角屋根）の物件も存在します。三角屋根の場合は屋根からの落雪・落雪による壁のひび割れにも注意が必要です。

また、駐車場や通路の除雪が必要となるため、そのための管理費用や労力も考慮することが必要です。除雪が十分でない場合、入居者の満足度が低下し、賃貸経営に悪影響を与えます。

北海道では多くの場合、「ロードヒーティング」という設備を設置し、凍結予防や雪を溶かすように整えています。このロードヒーティングは設置費用が300万円以上かかることに加え、ランニングコストや維持費もかかります。ロードヒーティングを設置しない場合には、人手による除雪作業が必要となります。

◇駐車場の確保と管理

札幌市では、車を利用する住民が多いため、駐車場の有無やその管理が重要なポイントです。敷地内に十分な駐車スペースがない物件では、車を利用する住民の入居が見込めず、苦しい賃貸経営となりかねません。

特に冬季は積雪によって駐車スペースが狭くなることがあるため、余裕を持った駐車場の設計が望ましいです。

また、駐車場のアスファルトの陥没など、冬季の寒冷な気候による影響で修繕費用がかかる場合もあります。中古物件を購入される場合は、資金繰りである程度のお金を毎月積み立てておくことをお勧めいたします。

◇駅までのアクセスと交通利便性

札幌市は公共交通機関が発達しており、特に地下鉄やJRの駅までのアクセスが良い物件は高い需要があります。冬季の積雪時にも快適に移動できるように、駅までの歩道や道路がしっかりと除雪されるエリアであることを確認することが重要です。

また、地下鉄の駅から徒歩圏内の物件を選ぶことで、入居者の利便性が向上し、空室リスクを低減することができます。

さらに、札幌市内の人口見通しを確認することも重要です。札幌市の予測によると、2020年〜2025年頃をピークに徐々に減少していき、約20年後の2040年後には人口183万人と2021年時点よりも14万人減少すると予測されています。将来の人口見通しは、投資用マンションの空室リスクに影響を与える可能性があります。

札幌市での不動産投資は、独特の気候や地域特性を考慮することで、リスクを最小限に抑えることができます。積雪や寒冷地特有のリスクに対応するための建物の耐雪性や除雪作業の管理、駐車場の確保と管理、駅までのアクセスと交通利便性などを総合的に検討し、慎重な投資判断を行うことが成功への鍵となります。

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札幌市で収益物件購入を成功させるには？

札幌市は北海道最大の都市であり、人口増加や再開発の進展、観光業の活性化などを背景に、不動産投資市場として全国的にも高い注目を集めています。近年は中心部や駅近エリアを中心に地価や物件価格が上昇傾向にあり、投資利回りや将来性の面でも魅力的な市場です。

しかし、札幌特有の気候や地域性を理解しないまま収益物件を購入・売却しようとすると、思わぬリスクや収益悪化につながる可能性があります。ここでは、札幌市の不動産投資で押さえておくべきポイントを、最新の市場動向や地域特性とあわせて詳しく解説します。

◇札幌市不動産市場の現状と将来性

札幌市の不動産市場は、2023年以降も価格上昇が続いており、特に札幌駅周辺や大通、すすきのといった中心部や、円山公園・宮の森などの高級住宅街は人気が高まっています。

人口増加や都市開発、リモートワーク普及による首都圏からの移住者増加も需要を押し上げており、賃貸需要は安定しています。単身者向けワンルームやファミリータイプの物件も高い入居率を維持しており、エリアによっては高利回りが期待できる状況です。

一方で、金利上昇や物価高騰、エリアによる供給過剰リスクも指摘されており、エリアごとの需給バランスや将来性を慎重に見極める必要があります。

また、2030年冬季オリンピック招致活動なども市場活性化の要因となる可能性がありますが、人口減少の兆候も見られるため、長期的な視点での投資判断が重要です。

◇札幌特有の気候と積雪対策

札幌市の冬は厳しい寒さと大量の積雪が特徴です。物件選びでは、屋根や外壁、窓の断熱・耐雪設計が十分かどうかを必ず確認しましょう。積雪に耐えられる屋根構造や、断熱性の高いサッシ・外壁は、入居者の快適性や建物の長寿命化に直結します。

また、冬季の除雪体制も重要なチェックポイントです。除雪設備や管理体制が整っていないと、入居者の生活に支障が出たり、物件の資産価値低下を招くリスクがあります。

札幌では除雪・排雪の専門業者も多く、シーズン契約や単発での除排雪サービスを利用することで、駐車場や共用部の維持管理がスムーズに行えます。

◇駐車場と冬季管理

札幌市では自動車利用が多く、駐車場の有無や広さは物件選びの大きなポイントです。特に冬季は積雪で駐車スペースが狭くなりやすいため、余裕を持った設計や除雪体制が求められます。

駐車場の除雪・排雪が滞ると、入居者の不満や空室リスクにつながるため、管理会社や専門業者と連携し、冬場も快適に利用できる環境を整えることが重要です。近年はアスファルト舗装やライン引き直し、タイヤ保管サービスなど、駐車場管理の多様なニーズにも対応する業者が増えています。

◇駅近・交通アクセスの重要性

札幌市内は地下鉄やJRなど公共交通機関が発達しており、駅近物件は常に高い需要があります。徒歩圏内に駅がある物件や、バス路線が充実しているエリアは、通勤・通学の利便性が高く、空室リスクが低減します。

特に札幌駅周辺や大通、すすきのなどの中心部は、安定した賃貸需要と高い収益性が期待できるため、長期的な投資にも適しています。

◇エリアごとの特徴と投資戦略

札幌市内でもエリアによって不動産市場の動向や需要層が異なります。中心部や高級住宅街は資産価値が高く、安定した収益が見込める一方、郊外や新興住宅地は価格が比較的安価で利回り重視の投資に向いています。

エリアごとの入居率や空室率、将来の人口動向を調査し、自身の投資目的に合った物件選びが成功の鍵となります。

札幌市は安定した賃貸需要と将来性を兼ね備えた魅力的な不動産投資市場ですが、積雪や寒冷地特有の管理ノウハウ、駐車場・交通アクセスなど地域特性を十分に理解したうえで物件選び・運用を行うことが重要です。

除雪や駐車場管理、駅近需要への対応など、札幌ならではのポイントを押さえることで、空室リスクを抑え、長期的な資産形成を実現できるでしょう。

札幌市の不動産市場が熱い理由

札幌市は北海道の経済・文化の中心地であり、近年は観光業の活性化や教育機関の集積、外国人投資家の参入など多様な要素が不動産市場を押し上げています。2025年時点でも市内の地価は堅調な上昇傾向を維持し、投資先としての魅力は高まる一方です。

◇観光業の活性化と不動産市場

札幌市は「さっぽろ雪まつり」などの世界的なイベントをはじめ、四季折々の自然やグルメ、近隣の小樽・ニセコといった観光地へのアクセス拠点として、国内外から多くの観光客を集めています。

コロナ禍で一時的に観光需要は落ち込みましたが、2023年以降はインバウンド需要が急速に回復し、観光客数も右肩上がりです。

この観光需要の高まりは、短期賃貸や民泊、ホテル用地としての不動産需要を増大させています。特に大通公園周辺やすすきの、札幌駅周辺の物件は、長期賃貸だけでなく観光客向けの短期運用にも適しており、柔軟な運用戦略が可能です。

また、北海道新幹線の札幌延伸や再開発プロジェクトの進展も、今後の観光需要と不動産価値のさらなる上昇を後押ししています。

◇教育機関と学生需要

札幌市には北海道大学をはじめとする多くの高等教育機関が立地し、全国から学生が集まる学園都市の側面も持ちます。特に北区や中央区は、学生や単身者向けのワンルームマンション需要が安定しており、空室リスクが低いのが特徴です。

学生向け物件は家賃設定や管理の工夫次第で高い収益性を発揮しやすく、長期的な安定運用を目指す投資家にとって有力な選択肢となります。

また、学生需要に支えられるエリアでは、飲食店や生活利便施設も充実し、地域全体の活性化にも寄与しています。大学周辺の再開発や新キャンパス計画なども今後の不動産価値向上に寄与する要素です。

◇外国人投資家の注目と市場のグローバル化

札幌市は近年、外国人投資家からの注目も集めています。円安や日本の不動産の安全性、そして札幌の高い利回りが評価され、特に中心部や観光地近隣の物件に対する海外からの投資が増加しています。

国土交通省の調査によれば、札幌市内における県外投資家の取引件数は直近3年で約1.8倍に増加し、その多くが首都圏や海外からの資金流入です。

外国人投資家の増加に伴い、英語や中国語など多言語対応の不動産管理サービスの需要も拡大。これにより、外国人入居者の取り込みや空室リスクの低減が図られ、市場のグローバル化が進んでいます。

さらに、札幌市は首都圏に比べて地価や物件価格が割安でありながら、5～8％の利回りを実現できる物件も多く、投資効率の高さが評価されています。

◇札幌市不動産市場の今後の展望

札幌市の不動産市場は、人口の微増傾向や観光業の回復、学生・外国人需要の拡大など、複数の要素が重なり合って活況を呈しています。一方で、金利上昇や物価高騰、エリアによる供給過剰リスクなど、慎重な見極めも必要です。

今後は、中心部と郊外の価格差や需給バランスを見極めた投資戦略、多様なニーズに応じた柔軟な物件運用が成功の鍵となるでしょう。

観光業の活性化による短期賃貸や民泊の運用、学生需要を見据えた単身者向け物件の供給、そして外国人投資家の参入に対応した多言語サービスの強化など、札幌独自の市場特性を活かした戦略が求められます。

都市インフラの整備や再開発の進展も、不動産価値のさらなる向上に寄与する見通しです。

札幌市の不動産市場は今後も成長が期待される一方、投資判断には市場動向やリスク管理が不可欠です。多様な需要を的確に捉え、長期的な視点での運用を心がけることが、札幌不動産投資の成功につながるでしょう。

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◇スペースエンタープライズ株式会社

引用元：スペースエンタープライズ株式会社

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所在地	〒001-0016 北海道札幌市北区北16条西4-2-26 北晴北16ビル 2F
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マンション・一戸建て・土地・アパート・収益物件の売却や購入、住み替え相談を提供。相続や税金、資産活用など、個別の事情に応じたきめ細やかなアドバイスが強みです。地域密着型の対応で、信頼性の高い取引をサポートします。

会社名	東急リバブル 新さっぽろセンター
所在地	〒004-0051 北海道札幌市厚別区厚別中央一条6-3-3 BiVi新さっぽろ 3F
電話番号	0800-111-0983
公式ホームページ	https://www.livable.co.jp/branch/shinsapporo/

センター長をはじめとする経験豊富なスタッフが、長期的な計画や日常の疑問にも親身に対応。公開されているお客様の声も信頼の証で、幅広い不動産ニーズに応えるサービスを提供しています。

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札幌市は北海道の道庁所在地で、日本で5番目に大きな都市です。約200万人が住むこの都市は、四季折々の自然と豊かな都市機能が共存しています。冬は寒冷で積雪が多いですが、春と秋は短く、夏は涼しく快適です。交通は新千歳空港からのアクセスが良好で、地下鉄やJRが整備されています。

札幌市のエリア別特徴には、中央区の商業・文化の中心地、北区の学園都市、東区の新しい住宅地、白石区のバランスの取れた地域があります。

札幌市における不動産投資では、冬季の積雪対策や駐車場の設計、駅までのアクセスが重要です。特に積雪対策が整っている物件や交通の便が良い物件が高い需要を誇ります。